新商務區(qū)快速成型！廣州“非標”商業(yè)將集中面世

2025年政策利好不斷，國補對消費市場及物流需求都產(chǎn)生了顯著的拉動作用，而公募REITs擴容也為商用物業(yè)投資帶來更多機會。

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年廣州房地產(chǎn)市場回顧》，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。報告指出，2025年辦公樓全年租金加速下跌，金融城快速成型；新興優(yōu)質零售物業(yè)及新商圈帶動消費熱點，年輕化潮流化是商場調改方向；商場投資成交表現(xiàn)亮眼，核心區(qū)位物業(yè)投資機會攀升，廣州投資市場有望回暖。

優(yōu)質辦公樓市場：新商務區(qū)成型，租金顯著下調

2025年，廣州新增優(yōu)質辦公寫字樓55.1萬平方米。供應量低于預期，主要是因為金融城總部樓宇自用比例較高，推出市場出租的面積較預期少。

廣州全年凈吸納量為20.3萬平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共貢獻了23.1萬平方米的凈吸納量，金融城2025全年凈吸納量更是同比增長了21.5%。全年而言，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、消費品、專業(yè)服務，以及房地產(chǎn)和建筑業(yè)位列所有成交的前五位，與2024年一致。

全年租金同比下跌10.1%，創(chuàng)下自2010年以來優(yōu)質寫字樓租金的最大年度跌幅。新興商務區(qū)樓宇面對同區(qū)集中供應帶來的激烈競爭，采用積極的招商策略，靈活的租賃條款以實現(xiàn)快速去化；成熟商務區(qū)則面臨著總部企業(yè)外遷帶來的陣痛，為了吸引優(yōu)質租戶，愿意提供如裝修補貼或拎包入駐等增值服務。

展望2026年，廣州預計將有55.1萬平方米的新增供應入市，總量與2025年基本持平。但由于需求仍在逐步恢復中，預料新增供應仍將給市場帶來壓力，包括核心商務區(qū)和新興商務區(qū)都將面對空置率上行的壓力，租金仍將繼續(xù)回調。

CBRE華南區(qū)辦公樓租賃交易負責人程志文表示：“盡管未來幾年，廣州優(yōu)質寫字樓市場仍將面臨激烈的競爭，但隨著城區(qū)辦公用地供應的減少，舊城改造的持續(xù)探索，‘十五五’規(guī)劃的確定和落實，廣州寫字樓市場有望在供需兩端迎來改變和機遇。”

優(yōu)質零售物業(yè)市場：租金跌幅擴大，商場調改積極

廣州2025年新增四個優(yōu)質零售物業(yè)，共34.4萬平方米，其中，第四季度開業(yè)的聚龍灣太古里一期，約五萬平方米，首批開業(yè)商家主要包括來自外地的廣州餐飲首店，本地服飾潮牌。

從新租成交來看，全年零售業(yè)態(tài)成交個數(shù)占比同比上升至42.1%，但仍低于餐飲成交個數(shù)的占比（44.1%）。零售業(yè)態(tài)中，包括運動類在內的服飾品牌呈現(xiàn)年輕化和個性化的特點，電子產(chǎn)品和家電品牌則得益于國補政策的加持，在產(chǎn)品上不斷創(chuàng)新，成為市場消費熱點。

而餐飲業(yè)態(tài)中，茶飲咖啡甜品子類別在2025年增長顯著，多個單品及品牌快速擴張，新店數(shù)量在所有餐飲成交中的占比，同比增長了5.4個百分點。反觀特色餐飲，新店占比則同比下降了3.3個百分點。而廣州的首店品牌，開設最多的業(yè)態(tài)分別是時尚服裝和運動及戶外零售。

展望2026年，廣州將有58.6萬平方米的新增供應投入市場，分布在天河、海珠和荔灣，大部分由國內或本地知名運營商運營，預計為所在區(qū)域甚至廣州帶來新鮮的物業(yè)及品牌體驗，也將有利于加速新興商圈的成型。

CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部 商業(yè)咨詢負責人鐘廉軍表示：“這兩年的新增供應項目及存量改造，除了來自國內知名商業(yè)物業(yè)開發(fā)商外，還有一些是存量項目引入知名運營商而重煥新生。今年以來，隨著阿那亞的熱潮興起，以及聚龍灣太古里和船臺1914的逐步面世，廣州進入“非標”商業(yè)集中供應期，給消費者帶來更豐富的零售體驗，同時也帶領廣州商業(yè)進入更具競爭力的新階段。”

投資市場：成交金額低位盤整，商場成交表現(xiàn)亮眼

2025年全年廣州共錄得25宗，共98.3億元的大宗物業(yè)成交，成交金額同比增長13.9%。其中，商場是成交數(shù)量及金額最高的業(yè)態(tài)，占總成交金額的61.8%，成交同比提高131%。具體成交主要為萬達購物中心的大宗出售，新住宅項目的底商或商業(yè)配套出售，以及通過不良資產(chǎn)處置釋出的傳統(tǒng)城區(qū)商業(yè)成交。而其他物業(yè)類型中，工業(yè)和酒店的成交金額錄得小幅同比上升，寫字樓和公寓的成交金額則錄得同比下滑。

在買家類型方面，廣州今年錄得三宗成交金額超過10億元的交易，買家都來自房地產(chǎn)基金和以保險為代表的機構投資者。活躍的企業(yè)主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)、消費品、直播電商和生物醫(yī)藥等行業(yè)。而此前活躍的國資平臺，購買金額連續(xù)第二年下降。

CBRE廣州分公司董事總經(jīng)理嚴思慧表示：“2025年廣州大宗交易市場成交金額有所增長，但仍處于歷史低位水平，目前，核心區(qū)位優(yōu)質物業(yè)投資機會有所增加，并且部分機會將通過不良資產(chǎn)的處置方式呈現(xiàn)，預期價格的回調及投資者信心的進一步復蘇，將加速成交的達成。另外，2025年年底中國公募REITs底層資產(chǎn)擴容，寫字樓和酒店物業(yè)被納入其中。隨著基礎設施REITs的穩(wěn)步發(fā)展，成功案例的增加，投資者對房地產(chǎn)大宗投資的信心將有望提升。”

采寫：南都·灣財社記者王艷玲