中產扎堆的高端小區，物業員工都改成機器人了

作者｜溫度紀 肆夕

凌晨1:30分，城市的背景音已經被調至最低。

小區里途經花園通向車庫入口的主路上，會聽到一陣輕微的機器滑行過路面聲音。

一臺半米高灰色機器，閃著藍色的呼吸燈，勻速滑過入夜的居民樓下。它會在掃描路邊的灌木叢、小區的快遞柜后，再平穩駛過地下車庫的減速帶，排除掉潛在的安全隱患后，又開始新一輪巡邏。

倒退到一年前，小區里深夜的主力還是輪流巡邏的保安老張和小李，兩人每隔一個小時，就圍著同樣的路線轉一圈，到了今天，小區的安保主力變成了這臺不知疲倦的新同事。

這種變化并非個例。從新一線城市"未來社區"到超一線城市的頭部豪宅，無聲的"換崗潮"正在蔓延。

夜視傳感器+熱成像+AI算法綜合體

對于業主而言，感知的變化是從細節開始的。

電梯有會自己按樓層的方盒子，室外區域白天能經常見到自動清掃機，室內的公共區域也逐漸由機器人打掃。

生活似乎隨著科技發展進入下一篇章，一場由數據驅動的居住革命真的到來了嗎？

入職物業的機器人，成業主新生活剛需

李維在同一個小區住了3年，最近第一次在電梯口給機器人讓路。發覺到小區新增了幾臺送貨機器人后，他第一次覺得自己的物業費沒白花。

他住的小區里一直是有機器服務的，但公平來講，那個只會站在大廳迎賓、展示小區詳情的白色機器人，充其量只能算作一個會說話的電子吉祥物。

雖然住在中高端小區，但居民在日常生活中，都會有種"業主苦點外賣難"的通感。

李維平時點一份外賣，都免不了要和外賣騎手推拉兩句。

騎手的電動車進不了小區，步行送餐一來一回就要花費不少時間，花了配送費的李維也不甘愿自己去門口取外賣，雙方僵持中李維總是最先屈服的那個。

這種高端小區，名義上極度注重業主隱私和安全性，出入有門禁，每天有固定幾班穿套裝的形象保安換班。單元門口有呼叫裝置，外人想進去務必需要經過層層關卡。

看似把一切安全隱患隔絕在外的高檔小區，也擋住了相當一部分的外賣和快遞上門。

上海浦東花木的某高檔小區，就曾經因為相似的原因被騎手集體拉黑，常年城市中的"拒單排行榜"中占據一席之地。

從見到配送機器人后，李維回家通過APP，在外賣和快遞取貨各下了一份訂單。3年花了大幾千的物業費，他在家里收到機器人送貨的時候才覺得花得值，明白什么叫一腳邁進科技大門的"人機共生"時代。

長久以來，中高端小區的"封閉式管理"和業主即時需求存在天然矛盾，科技的發展，正在逐漸消融這兩者之間的距離。

機器人服務，正在成為新中產社區的剛需標配。

配送機器人開始在室外場景應用

在《2025年全球及中國服務機器人產業鏈價值鏈分析報告》中，提到2025年全球服務機器人市場規模突破1200億美元，中國占比超35%，成為全球最大單體市場，商用場景滲透率從2021年的18%增長至2025年的42%。

相比于簡單的配送、咨詢服務型機器人，更多社區開始引用一些更加實用的機器人幫助社區降本增效。

其中清潔機器人的存在感更低，但效率更高。地下車庫、室外道路、家門口和電梯間，都能看到按照固定路線工作機器人。

清潔機器人最大的優勢并不完全是針對大面積做快速清潔，真正解放人力的優勢，是能在不宜人工作的氣溫下運作。

高溫夏季，悶熱廠房這類極度消耗人的工作環境，在機器人的介入下都有了新的解決方案。

有中高端小區相關物業經理透露，一臺物業機器人每月平均幫物業省2萬+的經營成本。

"首先機器人可以24小時不間斷工作，其次是人工清潔就會有疏忽的地方，之前我們經常收到業主的相關抱怨，我們自己管理起來也很麻煩。現在業主下班自己就能看到是機器人在工作，大家都滿意了很多。"

無人化已經在更多物企應用

當科技滲入日常生活，"人機共生"模式被啟動后就會凸顯出一些科技進步實用案例。

安防巡邏機器人目前還沒有前兩者常見，但也是小區安全的眼鼻口。消防通道有沒有被私家車占用，快遞柜旁有沒有堆積易燃垃圾等潛在風險，都能巡邏中被精準掃描。

2025年5月的武漢，就已經有了實例。采用安防巡邏機器人的小區，接連通過巡邏和熱成像功能，幫助迷路老人回家，幫業主找回丟失的5歲小朋友。

機器人的批量入職物業，也未必代表人情味的缺失。巡邏機器人在小區里有新人結婚的時候也能起到一個吉祥物的作用，屏幕播放新人照片，協助接親隊伍通過。

服務型機器人解決剛需型問題

這些新員工已經用無聲的行動證明，自己早已不是噱頭而是生活剛需，在生活的細枝末節中，逐漸重塑社區服務的界限。

"人機共生"變身售樓處賣點

看了幾個月房子，李莎基本已經摸清了這些高檔小區售樓處的賣點和套路。

"靜享安謐"就是地段偏遠，"與世界接軌"就是離機場近；"湖景美宅"就是小區里挖了幾個水池子，"開窗獨享滿目綠"就是旁邊有塊荒地。

最值得注意的是，近期"未來感科技私宅"的概念開始流行起來。各個售樓處開始在機器人上卷了起來，門口有機器人引路回答問題、沙盤區有機器人負責講解、公區有清潔機器人打掃都算常規。

有些售樓處，已經開始用機器人現場沖泡咖啡。

周六上午，李莎剛走進門口貼著巨大幅"未來感社區"廣告的售樓處，就看到機器人伴隨開單砸金蛋環節放音樂跳舞。

負責接待李莎的工作人員，在介紹樓盤情況時，特意強調了"科技化社區"的概念，聲稱用機器人迎賓只是開胃菜，將來的社區生活也將會是全面科技化升級，并反復引導李莎問機器人有關樓盤的問題。

李莎問機器人：既然全面科技化了，物業人工成本減少，那是不是物業費也能相對減免一點？

機器人的確也展露了人情世故層面的成熟圓滑，停滯了幾秒回復李莎"你的問題我不太明白。"

物企未來多用機器人填充崗位、AI算法管理已經成為眼下的大趨勢，且有更多房地產公司從一開始就把這個當作賣點。

小區開始在售樓這步就用機器人互卷

除大量應用機器人的物企之外，近幾年來，頭部物業企業早已跳出單純采購、租賃機器人的層面。轉向聯合研發、甚至自主研發機器人的賽道，一場關于未來社區的暗戰悄然打響。

近年來，地產不好過，物企也是難以為繼。整個行業面臨著人力成本上升的困境，本身就在尋找轉型，機器人就在恰當的時候恰當的形式，成為眾多物企的瓶頸突破口。

碧桂園服務副總裁、首席技術官趙曉光曾在采訪里說，希望機器人解決4D問題：臟活、累活、有傷害的、枯燥的。

碧桂園早就開始大量應用清潔機器人，截至2025年底，"零號居民"機器人就已在廣州、上海等地超過17個項目中投入200臺。

"零號居民"也會動態避讓和自主乘梯

可以把小區想像成一個巨大的機器人訓練營，讓機器人在足夠豐富的場景里訓練、跑機測試，是對業主的服務提升，同時也通過測試獲得數據支持，再通過量產流向物業服務市場。碧桂園服務目前清潔機器人自身需求量在3萬臺左右，行業的需求量在百萬臺以上。清潔機器人迭代又比較快，未來有望達成千億規模的行業。

行業先行者已將服務場景，鍛造成了研發端的核心優勢，用自己的土地培育可對外輸出的科技果實。

科技進行時，被量產的物業機器人

行業的變化常是脈沖式的，如今正是機器人爆發增長的時代，連同很多業主都察覺到了生活的變化。

過去一個樓盤的價值，需要靠地段、周邊便利性和小區本身硬件設施來堆砌。在今天，增加一個能送外賣上樓無接觸的配送機器人，就能收獲一片"懶人福音"的業主贊揚。

物企大量引進機器人入職物業，一方面在于降低成本，一方面打磨的就是居住細節上的功夫。

冬天業主不用自己下樓取快遞，門口過去總不干凈的死角，每天都會被夜間工作的機器人打掃的干干凈凈。下夜班出地下車庫、走在小區路上，看到安保巡邏機器人亮起的燈也會多一重安心。

以上一切都會轉變為業主對物業的滿意度，畢竟很多物業公司主要的盈利模式還是物業費。

人工智能為社區衍生出新一套攀比鏈

市場需求的增加，以及科技公司的飛速發展，讓機器人之間也開始有了競爭上崗的趨勢。

以碧桂園為例，親自下場參與自主研發，成立子公司，努力搭建機器人的肢體和軀干，但也不是所有物企都會走自研的路線。

同在物企第一梯隊的萬物云（萬科）采取了完全不同戰術，培育機器人的"大腦"。靈石系統，相當于一套為不動產安裝的AI大腦，目的是讓建筑可以像智能汽車一樣，擁有感知、思考和自主決策的能力。

比如連接攝像頭、空調、門禁等硬件，把物業常見的清潔、巡邏機器人都自動調動起來。空調、電梯、照明都能實現智控，搭建儲能、光伏與荷載的微電網，實現算法節能低碳管理。

且"靈石"設計了創新的租賃模式，租下AI大腦的物業，相當于來了位新數字員工，拿1萬8的月薪，提供7X24小時的服務。

在物企行業頂端的三巨頭里，碧桂園和萬物云已經紛紛砸錢下場，排第三的綠城讀物，就采用了相對輕量化的方案。

綠城服務采用"試用裝"思路，和近20家機器人廠商建立"短中長"三期合作，用最低的試錯成本，享受最大限度的科技紅利。

在售樓上也推行"被科技賦能的生活方式"

和地產捆綁緊密的物管公司被迫變身科技企業，這即是創新也是自救。而互聯網大廠也下場參與打通小區內的"最后100米"，算是本身業務的延伸。

美團與物業合作"接力送"的方案，逐步投放配送機器人解決騎手進不了小區的問題；京東在預計在今年四月建立"無人配送站"，自研智狼機器人，大量引入無人車、無人機及冷鏈裝備，在惡劣高溫天氣中實現運力迭代。

這些大廠、物企包括科技型企業爭搶的"人機共生"生活方案，都是在科技發展大時代下的位置和話語權。

這場變化的最后結果，也并非用機器完全替代人力，而是重新摸索人力和機器人的重新分工協同，構建一個更精準、可預測且持續進化的居住服務系統。

去年以來，與低迷地產市場相對的是一線城市的豪宅市場十分火爆。據中指研究院統計，截至2025年12月25日，上海總價4000w+的住宅成交約1300套。在這一年，上海將迎來一次極為罕見的"3000w+豪宅集中上市潮"。

這些貼上"未來城""科技私宅"標簽的高端小區來說，似乎科技照進現實，機器人為人服務的未來已經到來。對于普通社區來說，也并不遙遠，有一線城市的街道社區開始普及"人機共生"。

雖然具身機器人實現更復雜的操作還有很漫長的路要走。但機器人開始替崗物業的價值，不僅在于當下看得見的降本增效，更可以提供一服務流程可被精確管理、業主生活可以被被量化迭代的體驗。

我們知道，總有人會懷念那些人和人之間的溝通和溫度，以及伴隨著無法在裁員大潮之下，再讓"吉祥三保"成為自己保底方案的恐慌。但在2026，能預料到的是科技革命的腳步會越來越快，每個人都需要做好準備去迎接身邊不可知的變化。