租戶(hù)以政策調(diào)整為由提前退租 法院如何認(rèn)定？

　　公司因改革需合并辦公而退租，是情勢(shì)變更還是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)？一邊是租賃合同難以維系，一邊是酒店裝修投入巨大，法院如何平衡？近日，騰沖市人民法院審理了一起房屋租賃合同糾紛案，認(rèn)定案涉政策調(diào)整屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，為雙方的糾紛畫(huà)上了句號(hào)。

　　案情 兩公司為退租對(duì)簿公堂

　　2023年，甲、乙兩公司簽訂為期5年的房屋租賃合同。乙公司將名下酒店租給甲公司做辦公用房，租金合計(jì)近350萬(wàn)元。合同簽訂后，乙公司據(jù)甲公司需求對(duì)酒店進(jìn)行辦公化改造，甲公司支付2年租金132萬(wàn)元。

　　2023年9月，因國(guó)有企業(yè)改革要求，甲公司需與其他國(guó)企合并辦公，遂以政策要求為由，于當(dāng)年10月搬離乙公司房屋，并于2024年4月、5月分別向乙公司發(fā)函要求解除合同。

　　乙公司不同意解除合同，并提出解決意見(jiàn)。由于雙方未協(xié)商一致，甲公司將乙公司起訴至法院，要求退租退款；乙公司則反訴甲公司，要求其承擔(dān)違約責(zé)任并索賠裝修損失。

　　甲公司稱(chēng)，未能繼續(xù)履行合同原因系政策調(diào)整導(dǎo)致情勢(shì)變更，不應(yīng)受租賃合同條款限制。

　　乙公司則認(rèn)為，雙方的租賃合同對(duì)合同解除作了明確規(guī)定，僅限于不可抗力導(dǎo)致房屋毀損、滅失和房屋被拆遷、征用兩種情況。甲公司所謂的政策調(diào)整實(shí)質(zhì)上只是其母公司對(duì)其辦公地點(diǎn)的限制和約束，是企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題。自己名下酒店為滿(mǎn)足甲公司要求進(jìn)行了大幅度裝修改造，投資巨大，要求甲公司賠償損失。

　　判決 提前解除合同構(gòu)成違約

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原、被告公司簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則履行各自義務(wù)。政策調(diào)整雖要求甲公司搬至指定地點(diǎn)辦公，但其可通過(guò)內(nèi)部協(xié)調(diào)或與被告協(xié)商轉(zhuǎn)租方式繼續(xù)履行合同。甲公司選擇集中辦公的本質(zhì)是綜合考量后基于成本效益作出的商業(yè)決策，該決策導(dǎo)致的商業(yè)后果非無(wú)法預(yù)見(jiàn)，不能將企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為合同免責(zé)事由。

　　據(jù)此，法院認(rèn)定甲公司提前解除合同行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約和恢復(fù)房屋原狀的責(zé)任。法院委托相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，酒店修復(fù)費(fèi)用為75萬(wàn)余元。經(jīng)計(jì)算沖抵原告預(yù)付租金后，法院判令解除雙方租賃合同，甲公司限期支付乙公司各項(xiàng)費(fèi)用42萬(wàn)余元，并駁回雙方的其他訴訟請(qǐng)求。

　　釋法 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)需自行承擔(dān)損失

　　情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是兩個(gè)不同的概念。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，情勢(shì)變更主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策的巨大變化，與國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的干預(yù)有直接關(guān)系，如價(jià)格調(diào)整、宏觀調(diào)控、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整等。

　　而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則是指商業(yè)活動(dòng)中，由于各種不確定因素引起的，給商業(yè)主體帶來(lái)?yè)p失可能性的一種客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

　　國(guó)家政策調(diào)整可導(dǎo)致情勢(shì)變更或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但二者的法律后果卻截然不同。如構(gòu)成情勢(shì)變更，則一方當(dāng)事人可依據(jù)民法典第五百三十三條規(guī)定，請(qǐng)求法院變更或解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任。如構(gòu)成商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，則需自行承擔(dān)由此造成的損失，無(wú)權(quán)援引國(guó)家政策調(diào)整免責(zé)。

　　市場(chǎng)主體需認(rèn)識(shí)到，政策調(diào)整不是免罰金牌，企業(yè)自主商業(yè)決策帶來(lái)的履約沖突，仍需回歸合同約定與違約責(zé)任框架解決。

　　為維護(hù)交易穩(wěn)定性，企業(yè)需審慎評(píng)估合同風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化契約精神。若遇履行困難，應(yīng)主動(dòng)與合同相對(duì)方協(xié)商變更或解除合同，而非單方終止履行，否則可能承擔(dān)更大違約成本。

　　記者 張恒 通訊員 李維強(qiáng)