優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)遭“瘋搶”！險資花數(shù)億拿下上海某五星級酒店，近期多家險企出手掃貨

本文來源：時代財經(jīng) 作者：何秀蘭 、徐子茵（實習生）

又有險資掃貨商業(yè)不動產(chǎn)。

近日，招商信諾人壽與利安人壽組成的聯(lián)合體，通過聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的上海瑾東閣私募投資基金，正式完成對上海東錦江希爾頓逸林酒店的收購交割，交易金額達數(shù)億元。

此次收購并非個例，近期險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域動作頻頻，大家保險、陸家嘴國泰人壽、國壽置業(yè)等均在商業(yè)綜合體、寫字樓、長租公寓、倉儲物流等賽道密集落子，形成險資布局優(yōu)質(zhì)存量不動產(chǎn)的“熱潮”。

時代財經(jīng)就相關(guān)事宜分別致電招商信諾人壽、利安人壽進行采訪，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

天職國際金融咨詢合伙人周瑾則對時代財經(jīng)表示，在當前經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與利率下行的背景下，“資產(chǎn)荒”已成為險資投資面臨的巨大挑戰(zhàn)。當前房地產(chǎn)市場處于階段性低點，即便區(qū)位優(yōu)勢突出、運營狀況良好的商業(yè)地產(chǎn)項目，也難免受到大環(huán)境的波及，但險資此時出手收購此類不動產(chǎn)項目，有著清晰的投資邏輯。

“一方面是看中其長期的現(xiàn)金流和回報優(yōu)勢，尤其是通過專業(yè)機構(gòu)的長期運營，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，可匹配其長期資產(chǎn)配置的需要，緩解‘資產(chǎn)荒’的狀況；另一方面，當前估值相對較低，且在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計中還有出售方的劣后安排，對險資的投資收益提供一定的保障，也符合險資的風險偏好。”周瑾表示。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

兩險企斥資數(shù)億，收購上海某五星級酒店

從資產(chǎn)基本面來看，上海東錦江希爾頓逸林酒店不僅地處陸家嘴商圈，還鄰近上海博物館東館、上海科技館及世紀公園等城市地標，可便捷通達上海各大商業(yè)中心。其850間客房的規(guī)模化配置，在浦東地區(qū)具備稀缺性，且該酒店已于2023年完成最新一輪裝修升級，硬件設(shè)施保持較高水準。

值得市場關(guān)注的是，參考希爾頓集團過往“出售物業(yè)但保留管理權(quán)”的案例，如紐約華爾道夫酒店交易，此次上海東錦江希爾頓逸林酒店是否會延續(xù)這一輕資產(chǎn)運營模式，品牌授權(quán)及管理合同是否會進行調(diào)整，引發(fā)業(yè)內(nèi)討論。時代財經(jīng)致電該酒店進行采訪，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

據(jù)了解，招商信諾與利安人壽是通過聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的上海瑾東閣私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）完成本次收購，該基金于2025年12月2日經(jīng)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會備案通過，注冊資本9億元，收購標的涵蓋上海錦楊企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、相關(guān)債權(quán)，以及東錦江服務(wù)式公寓項目，國浩上海辦公室及基小律團隊分別提供法律服務(wù)與專項支持。

有業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)指出，這種通過私募不動產(chǎn)基金介入的模式，既符合險資長線布局的屬性，又能通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計分散風險，是當前險資參與不動產(chǎn)投資的主流路徑之一。

作為本次交易的主體之一，招商信諾人壽是一家中外合資壽險公司，由招商銀行和信諾健康人壽各持股50%。最新償付能力報告顯示，2025年前三季度，招商信諾人壽實現(xiàn)保險業(yè)務(wù)收入377.97億元，凈利潤32.03億元；截至2025年三季度末，公司總資產(chǎn)為2500.93億元，核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率分別為138.51%、210.87%。

險資加速布局不動產(chǎn)，多賽道狂砸數(shù)十億

此次招商信諾人壽與利安人壽聯(lián)合收購五星級酒店，僅是當前險資加速布局不動產(chǎn)市場的一個縮影。近期，多家險企在商業(yè)綜合體、長租公寓、核心寫字樓等多個賽道密集落子。

從具體動態(tài)來看，2025年12月底，大家保險通過旗下基金，收購了總資產(chǎn)價值達24.5億元的杭州濱江寶龍城綜合體，交易涵蓋購物中心、酒店及配套車位。該交易通過承接部分債務(wù)的方式完成資產(chǎn)交割，同時設(shè)置了回購權(quán)條款。據(jù)了解，該項目連續(xù)兩年運營凈收入穩(wěn)定在2.3億元左右，或契合險資對穩(wěn)健現(xiàn)金流的需求。

同年10月，陸家嘴國泰人壽斥資8.95億元收購上海前灘匯N5辦公樓部分物業(yè)及配套車位，并將其作為公司總部辦公職場。無獨有偶，同在10月，中郵保險作為領(lǐng)投方，通過專項基金完成對上海靜安區(qū)博華廣場的收購，該項目出租率穩(wěn)定在95%左右，年納稅逾11億元，不僅成為近期上海大宗交易市場的標志性事件，更創(chuàng)下近年來中國單體寫字樓交易規(guī)模的新紀錄。

長租公寓賽道更是成為險資近期布局的“新寵”。據(jù)國家市場監(jiān)管局2025年底披露，國壽置業(yè)投資管理有限公司（下稱“國壽置業(yè)”）與領(lǐng)盛（蘇州）投資有限公司擬通過共同設(shè)立特殊目的公司，收購上海朗松實業(yè)有限公司、上海盛樘樂屋咨詢管理有限公司，進而收購旗下位于上海市的保障性租賃住房。國壽置業(yè)的最終控制人為中國人壽保險（集團）公司。據(jù)市場報道，國壽置業(yè)以6.29億元拿下領(lǐng)盛投資旗下上海楊浦區(qū)兩個保障性租賃住房項目60%股權(quán)，標的項目理論資本化率分別達7.23%和8.26%，高于REITs標準的6%，領(lǐng)盛保留剩余股權(quán)繼續(xù)參與運營，形成“險資接盤+原運營方操盤”的合作模式。

此外，國家市場監(jiān)管局2026 年初披露信息顯示，國壽置業(yè)與天津豐泰將作為普通合伙人，攜手豐泰有限合伙共同設(shè)立合伙企業(yè)，通過新設(shè)立的合伙企業(yè)收購位于成都、南京、江陰、無錫四座城市的5家目標公司。這些目標公司主要從事通用倉庫開發(fā)租賃、產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)開發(fā)及運營業(yè)務(wù)。

此類密集布局背后，是險資資產(chǎn)配置邏輯的升級。近年來，險資對不動產(chǎn)的投資已從傳統(tǒng)地產(chǎn)股配置轉(zhuǎn)向多元物權(quán)投資，存量收租類物業(yè)因能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為險資配置核心。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，險資布局商業(yè)地產(chǎn)的熱情主要源自優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目穩(wěn)健及較為可觀的收益，當前一線城市商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率維持在5.5%至6.5%之間，這一穩(wěn)定的收益水平對提升險資的整體投資回報具有顯著的正面效應(yīng)。

上述業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與利率下行背景下，核心城市優(yōu)質(zhì)存量不動產(chǎn)的價值持續(xù)凸顯，險資正憑借資金規(guī)模與長期屬性，成為存量資產(chǎn)市場的核心買方力量。與此前外資主導(dǎo)的快進快出模式不同，險資更傾向于長期持有并通過精細化運營提升資產(chǎn)價值，且優(yōu)先選擇一線城市、成熟運營、政策背書的項目。