未來兩年，東莞新盤就這些！

隨著東莞土地供應量逐年收緊，新房市場已悄然邁入深度“去庫存”時代。

對比2023年六大片區超百個潛在項目的供應大年，未來兩年有望入市的純新盤數量顯著減少。

據不完全統計，2026-2027年間，全市僅有約12個全新項目有望亮相。

雖然數量不多，但個個“含金量”十足，產品多以新規戶型、大平層乃至別墅為主。

這也折射出市場正圍繞“好房子”理念，邁向品質化與精細化的發展新階段。

01

城區：南城、東城核心地段補倉

南城，作為價值高地，儲備了多個焦點地塊。

去年預告過的2宗招拍掛地塊，均有望在2026年進入招拍掛市場。

一是，CBD優質地塊，位處CBD南部，占地約9.69萬㎡，原計劃于2025年6月出讓。

另一宗西平彭眼一宗居住用地，約5.7萬㎡，據了解，地塊位處西平地塊口旁的停車場，其涉及的搬遷費用預計要2億。

此外，規模超45萬㎡的彭眼中村改造項目正在拆遷，目前整體簽約率達92%，拆除率突破65%。

若進展順利，或于2027年入市，將成為未來重要的房源補充。

總占地面積約為22.6萬平，緊鄰西平地鐵站（西平西城軌站），與東莞CBD僅一街之隔。

與中心公園、萬象城隔街相望，盡享東莞CBD與西平的各類高端生活配套設施。

彭眼城中村改造現狀航拍 圖源指揮部

彭眼中村改造項目與東莞CBD僅一路之隔

東城，則將迎來中海東泰豪庭，地處成熟的東泰板塊，總投資達14.7億元，項目以居住為主。

據悉，項目占地面積約24470平，容積率約2.62，總建面約6.4萬㎡，預計26年不入市，27年入市概率也不大。

02

熱門板塊：松山湖、濱海灣新區推新

①松山湖，兩個全新盤備受矚目

一個是潤湖庭院，另一個是湖森大地花園。一個一個來聊。

潤湖庭院，2025年招牌掛地塊，由華潤置地以總價19.1億拍下。

據悉，有望在今年二季度入市，產品以小高層+別墅為主，其中小高層是面積段約140-240㎡的改善4房，別墅則有270-450㎡產品。

湖森大地花園，則是光大的項目，于2025年11月投資備案，規劃建筑4棟商品房，1所幼兒園。

占地面積約66148平，容積率約1.47，總建面約97312平，根據容積率推斷，產品是以改善大平層為主。

②濱海灣新區，同樣有兩個全新盤

鼎峰海怡花園，濱海灣新區威遠島首個住宅項目，總建面約19.84萬㎡，建設進展迅速，部分樓棟已進入主體施工前階段。

項目定位中高端改善，全部規劃為純四房以上的新規戶型，有望于2026年上半年入市。

另外一宗宅地，濱海潤府旁地塊，近日完成控規調整，容積率從3.1降至2.5。

其占地約3.52萬㎡，計容建面約8.8萬㎡，有望在年內進入招拍掛市場。

03

鳳崗、寮步、樟木頭差異化供應

其他外圍鎮街，市場將呈現多樣性。

鳳崗，鳳棲谷別院，即2025WR006地塊，總建面約11.56萬㎡，為別墅用地，計劃打造低層住宅。

而瑞景華府，原萬彩華府，總建面約10.6萬㎡，則為舊改而來的純小高層社區，主打建面約90-179㎡的新規3-5房，以高使用率和板樓設計為亮點，預計今年一季度入市。

瑞景華府 效果圖

樟木頭的基裕泰星玥華府，總建面約3.1萬㎡，則緊鄰寶山森林公園，據悉將規劃為純大平層產品，預計26年不入市。

寮步的景湖城錦鴻府，即光大鴻圖廣場舊改，總建面約20萬㎡，將打造集居住、商業、休閑于一體的綜合社區，需配建幼兒園等設施，預計26年不入市，27年入市概率也不大。

景湖城錦鴻府，圖源東莞發布

總體來看，未來兩年東莞新房市場看兩點：第一還是看地段，這是基礎；第二，在地段基礎上，看誰能把房子做得更好。

所以你會發現，新項目不多，但都占著不錯的位置。從南城到松山湖再到濱海灣，好地方就剩這些了，能拿到地本身就是本事。

但光有好位置還不夠。

現在的問題是：在地段都還不錯的前提下，誰來定義“好房子”？是更高得房率的新規戶型，還是更通透的板樓設計，或者是更貼近自然的低密產品？

這才是接下來開發商真正要回答的問題。

對買家來說，這其實是個好事。以前是挑地段，現在是挑“地段+產品”。雖然新盤少了，但留下來的項目不得不更用心。

畢竟，現在的購房者比誰都清楚：好地段是門票，好產品才是買單的理由。

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