房貸等額本金與等額本息有何不同？

在個人住房貸款領域，等額本息與等額本金是商業銀行提供的兩種主流還款方式，二者在月供結構、利息支出及適用場景上存在顯著區別。根據2025年全國最新修訂的個人住房貸款相關法規，金融機構需向借款人充分披露兩種方式的計算邏輯及特點，確保借款人的自主選擇權。

一、等額本息的定義與計算邏輯

等額本息是指在還款周期內，每月償還同等金額的貸款（包含本金與利息）。其計算方式為：每月還款額=貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數÷[(1+月利率)^還款月數-1]。這種方式下，月供金額始終固定，便于借款人規劃家庭收支。還款初期，月供中利息占比更高，本金占比相對較低；隨著還款推進，利息占比逐步下降，本金占比逐步上升，但月供總額保持不變。

二、等額本金的定義與計算邏輯

等額本金是指將貸款總額平均分攤至每個還款月，每月償還固定金額的本金，再加上剩余貸款本金在當月產生的利息。其計算方式為：每月還款額=（貸款本金÷還款月數）+（貸款本金-已歸還本金累計額）×月利率。由于每月歸還的本金固定，剩余本金逐月減少，因此每月利息支出也隨之遞減，月供金額呈現逐月下降的趨勢。還款初期，月供金額相對較高，但后期壓力會逐步減輕。

三、二者的核心差異對比

1. 月供穩定性：等額本息月供固定，等額本金月供逐月遞減；

2. 總利息支出：等額本金的總利息通常低于等額本息，原因是前者前期償還的本金更多，資金占用時間更短，利息累計更少；

3. 現金流壓力分布：等額本息前期月供壓力較小，但長期利息成本更高；等額本金前期月供壓力較大，但后期壓力降低，且總利息成本更低。

四、適用人群的差異

等額本息更適合收入穩定、對未來現金流預期平穩的群體，這類人群傾向于通過固定月供簡化財務規劃；等額本金則更適合當前收入較高、或未來收入有穩定增長預期，且能承受前期較高月供壓力的群體，這類人群可通過該方式降低長期利息支出。

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本文源自：市場資訊

作者：理財君