與城市共潮14年，天津鵬欣水游城的長期主義商業答案

從商業新秀到中流砥柱

撰文 | 文刀劉

排版 | fufu

圖片來源 | 鵬欣水游城

城市商業的每一次躍遷，都離不開區域地標的崛起和引領。

天津鵬欣水游城坐落于天津市紅橋區大豐路西側，緊鄰天津西站，并與地鐵1號線西北角站無縫銜接，每日人流如織、絡繹不絕。

自2011年9月亮相以來，鵬欣水游城已在西北角商圈深耕了14年，從初露鋒芒的商業新秀，成長為天津商業版圖的中流砥柱。

在行業紅海中，這座成熟的購物中心如何利用區域繁榮的契機進行內容有機煥新、場景跨界革新、精細化運營提升，更加深刻地洞察全年齡客群的消費需求，讓本地人百逛不厭，又吸引游客慕名而來？

Vol.1

文商旅融合共生

區域發展同頻共振

從天津第一家真正意義上的購物中心到西北角商圈繁榮的核心推動者，水游城開業以來經歷過5次重大調改，在品牌煥新、場景營造、跨界營銷、文旅融合、服務提質等方面，從未停下精益求精的腳步，化身“成長型”購物中心，用年輕化、多元化的優質內容推動商圈共榮。

近年來，水游城作為商圈內的重要內容載體，承接西北角網紅流量、客流紅利，一方面，做好基礎設施引導，如自助行李寄存及停車會員服務；另一方面，推出多項聯動促消費活動，吃、住、行、游、購、娛一體化發展，打造城市級文化事件，用最實際的行動落地文旅商融合。

城市商業的健康發展離不開政策引導，天津市紅橋區人民政府印發的《天津市紅橋區加快建設國際消費中心城市行動方案（2024—2027年）》，明確指出要做強西北角地標商圈——

“以鵬欣水游城等兩大商業綜合體為核心，加強首店、旗艦店、國際知名品牌的引入力度，爭取市級商圈建設和首店政策支持，持續提升品牌集聚度。推動商圈業態升級，支持文化創意、體育元素導入，進一步豐富沉浸式、體驗式消費業態。支持水游城等商業載體發展夜間消費，策劃夜市購物節、音樂節等活動。”

在政策先行的基礎上，水游城加強與政府合作賦能，與體育局、文旅局、商務局等合作舉辦各類活動，比如連續五年全面參與海河國際消費季，在2025年活動期間聯動區委宣傳部開展夏日沉浸音樂快閃，開展K-POP隨機舞蹈、戶外騎行、親子走秀、親子公益市集等，也獲得消費者的積極參與。

Vol.2

夯實雙客群戰略

煥新核心內容場景體驗

天津鵬欣水游城近幾年主動破圈，核心客群從“年輕時尚家庭”轉變為“精致家庭+年輕時尚雙客群”，吸納更多年輕人在內的廣域客流，在挖掘雙客群戰略演進的過程中，一邊刷屏拉新，一邊沉淀復購。

2025年策劃一系列獨家活動，如天津自然博物館「自然之力 植物科學畫展」首次商業聯動、文旅主題路線發布、FUN米粒音樂節等活動，觸達更廣闊的客群，構建文化、潮流體驗及多元消費的有機融合。一套組合拳下來，令2025年總客流量同比增長15%，銷售額同比增長10%，創歷史新高。

01

洞察核心客群需求

重塑線下價值體驗

存量時代，購物中心正在和品牌一起完成一場“價值裂變”。對于水游城來說，“去快消化-品牌提檔升級-引進年輕人喜愛的流量品牌-打造社交休閑空間”的過程，不僅是成熟商場的自我更新，更是深刻洞察消費趨勢后的選擇。持續引進首店與升級概念店、保持商業新鮮度，成為一條優質煥新路徑。

//品牌層面，更多本土品牌正修煉出與國際品牌掰手腕的實力，從賣爆款升級到講文化、做體驗、開高階旗艦店，有了更好的位置和更大的發揮空間，亦成為水游城的“內容發動機”。

2025年11月亮相的MINISO名創優品雙層旗艦店就頗具代表性，天花板上懸吊著一只巨型吉福特熊，迅速成為熱門打卡點位。走進一層，瞬間被毛茸茸的海洋包圍，滿眼都是軟乎乎的玩偶和心動盲盒，囊括MINISO與哈利·波特、Chiikawa、草莓熊、愛心小熊等國際知名IP聯名產品，以及迪士尼系列、LINE FRIENDS minini、三麗鷗、《戀與深空》等全球超人氣IP周邊。從家居百貨到美妝配飾再到各種小零食，都能在這家1000平方米的大店中找到。

51區超級樂園的區域首店集結萌力全開的玩偶和潮流電玩，涵蓋經典潮玩、復古街機、競技社交等場景，讓玩家在這個抓娃娃愛好者與游戲玩家的終極樂園，用舞萌、賽車、跳舞機等玩法，秀出自己的高光時刻，結識同頻玩伴。

DJI大疆的區域首店延續大疆的未來感美學，店內雅致灰調搭配利落線條，讓人仿佛踏入宇宙空間站，沉浸式感受無人機及手持影像系統等產品的科技魅力。

新引入的美妝集合品牌WOW COLOUR、潮流眼鏡零售品牌JINS的區域首店，以及全新升級的Hotwind熱風、屈臣氏G8 2.0店型，則聚焦年輕人喜愛的潮流零售場景，打造高頻消費的“質價比”之選。

//餐飲業態的同步更新，帶來灼岳牛排天津首店，現點現煎的厚切牛排體驗適合小聚和約會；新式茶飲品牌麥記牛奶公司的區域首店，帶來每日現煮的鮮作中式糖水；國民烘焙品牌好利來，成為商圈不可錯過的甜蜜驛站。

在新進品牌為消費者帶來新鮮體驗的同時，水游城歷年首店矩陣人氣也依然不減，比如擁有天津首個HeyLED巨幕的美亞影城，是影迷心目中天津綜合體驗最好的電影院，定期舉辦點映場、寵物觀影、粉絲包場活動，在2025年重裝煥新后，持續用難以替代的線下體驗，積累大量忠實客群。

品牌的更新必然帶來空間的重構，2025年，水游城對B座重新進行了系統性規劃，旨在與A座形成互補，共同構建完整的消費閉環。定位聚焦“放松、探索、社交”的多元生活需求，弱化傳統零售，強化體驗與服務，打造生活娛樂場，引入天津名片名流相聲茶館，深植本土文化及文商旅融合，讓人們在笑聲中解鎖最地道的天津休閑時光，同時結合生活配套的品質品牌，全面提升項目的黏性消費與停留時長。

02

“商業+文化+藝術”融合

開創性跨界實踐

在過去的一年，天津鵬欣水游城深耕“商業體+博物館+媒體”三維聯動的跨界合作模式，推動文化商業融合，一方面讓高冷藝術走向大眾，另一方面提升商業空間的文化品位。

2025年4月，由津云新媒體、天津自然博物館（北疆博物院）與水游城聯袂打造的「自然之力 植物科學畫展」便是力證。當國家級博物館IP落地西北角商圈，展覽展出四十幅北疆博物院植物科學畫作，這些作品在展示植物綜合性狀的同時，跨越時空地把鮮活的植物花果描繪、“濃縮”在一張畫紙上，在展現科學之真的同時，亦傳遞著藝術之美。

這場將科學藝術搬進商業空間的創新嘗試，構建了沉浸式、共享型的文博空間，讓科普成為觀眾可感知、可參與的生活方式。眾多市民前來參觀、打卡、集章，積極參與科普公益活動、兌換限量版植物主題周邊，打破了傳統參觀的邊界，讓文化融入生活，讓藝術觸手可及，也標志著“博物出游”城市文化IP探索出跨界傳播新范式。

Vol.3

年輕化營銷出圈

創新永遠“快半步”

在行業普遍面臨“流量焦慮”之時，天津鵬欣水游城顯然相當理智，不做同質化內卷、不盲目追流量，在造節、造熱點之時，運用更加靈活的線上線下融合打法，推動2025年14周年慶、音樂廠牌音樂節、戶外城市樂園等活動的全渠道曝光800萬次。

與此同時，從身份認同與情緒價值出發，深耕圈層文化，全面覆蓋二次元、街舞、戲劇、音樂等興趣圈層，年輕人在這里曬谷子、Battle街舞、嗨跳K-pop隨舞、沉浸式看劇、在音樂LIVE現場搖擺，在每一個圈層的身份場景中找到“我是誰”的認同。

在2026年跨年節點，水游城抓住年輕潮流文化及情感同頻共振，打造了一場極具儀式感的跨年盛宴，聯動區委宣傳部、明星粉絲后援會、廣電知名主持人等資源，帶來全客層的跨年之夜。疊加整點抽獎、積分翻倍、消費滿減返券、會員晚間限定專享福利等驚喜，推動當日客流超5萬人次，開啟幸運滿載的2026年。

數千消費者在跨年夜匯集在水游城一層的陽光舞臺旁，現場見證紅橋區2025跨年文藝盛典、“周杰倫×蔡依林”雙J粉絲歌友會，與知名主持人一起倒數迎新年、零點放飛氣球星海。

Vol.4

深耕精細化運營

用服務品質留住人心

對于購物中心來說，“保持新鮮感”是一個永恒的話題，而天津鵬欣水游城一直在提升場景調性、精細化服務品質等方面不斷拓展邊界。

“空間切分+內容互補”讓水游城常逛常新——先把部分大店切成多個小店，提高品牌密度與視覺節奏；A座聚焦“時尚潮流+休閑社交+精致生活”主線，形成新國潮城市主場；B座則強化新奇體驗與家庭游樂，鎖定核心雙客群，兩者錯位又互補，保證場內調性不過時。

在完成品牌豐滿度搭建的基礎上，水游城持續耕耘會員深度運營，搭建自有的會員系統已累計超過50萬會員，并通過抖音直播線上銷售，進一步完成私域流量轉化。

近年來，越來越多的購物中心意識到打造自有原創IP的重要性：其不僅是項目不可復制的資產，亦是共創獨家記憶的情感鎖客利器。水游城早在2019年就開始將“鯨仔”IP衍生至直播、探店等商業推廣領域，2025年鯨仔4.0亮相，衍生文創周邊深獲會員及消費者喜愛，進一步提升了水游城的影響力。

從承接西北角的文旅流量，到更主動地進行文商旅融合，也證明了水游城不僅能服務好本地客群，更在成為紅橋區西北角，乃至天津市的一張“文旅商新名片”。為此，水游城在場內專門設置自助行李寄存處、升級停車會員服務，方便高鐵、自駕游客空手逛店；積極完善基礎設施建設，升級衛生間設施，在細節之處見真章；同時運用更靈活的營銷節奏，根據當期客群與市場情況隨時調整優惠活動，把消費興趣轉化為到場率。

贏商觀察

開業14周年的天津鵬欣水游城，正用“與城市共同生長”的姿態持續商業革新：一邊將年輕力注入西北角商圈的煙火氣，一邊提前卡位未來天津西站TOD與京津冀同城商務區的時代紅利——讓“下一站，更年輕”成為水游城與天津這座城市共同的生長方向。

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