任澤平：未來只有20%的核心城市房價能創新高，剩下80%或長期陰跌

任澤平最新研判樓市，點破房價上漲信號的這幾個核心觀點必看！引發網絡關注。

近日，經濟學家任澤平的一個觀點火了，他說未來只有20%的核心城市房價能創新高，剩下80%可能長期陰跌。

這話一出，就像往平靜的湖面扔了塊石頭，激起了無數討論。

任澤平的主要觀點是：

第一，核心城市2-3年將迎房價筑底，而多數三四線城市或長期陰跌。

第二，未來政策將全面回歸市場化，限購逐步放開，還有利率下調等組合拳發力。

第三，經濟拐點顯現，PMI新訂單等領先指標回升成支撐；

第四，核心城市供求逆轉，人口流入、供地減少推動房價企穩。

第五，樓市二八分化明顯，僅20%核心城市有上漲空間。

從上述論調來看，這話聽著確實有點扎心，尤其對那些在三四線城市買了房、指望以后能升值的朋友來說。不過知見局覺得，與其慌，不如先搞清楚——到底哪些地方的房子還有希望？

其實任澤平不是唱衰整個樓市，而是強調“分化”。他研究了二十多年房地產，總結出一個規律：未來能漲的，基本集中在人口持續流入、產業有支撐、政策資源傾斜的核心城市。比如北京、上海、深圳這些地方的核心區域，哪怕現在價格回調，長期看還是有底氣的。

那怎么判斷一個城市是不是“那20%”？他提了三個關鍵信號，挺實在的。

第一個信號，是政策風向變了。以前講“房住不炒”，現在國家明確提出“促進房地產市場止跌回穩”。這可不是一句空話。你看，全國大部分城市已經取消限購，只剩北上深和海南還有限制，而且連這些地方也在松動外環。房貸利率也降到3%左右，歷史低位。再加上契稅減免、換房退稅、多孩家庭補貼……這些動作，都是在給市場“打氣”。

第二個信號，看經濟有沒有回暖。房子不是孤立的，背后是就業和收入。如果制造業訂單多了，企業招人了，大家對未來收入有信心，才敢掏錢買房。有個指標叫“PMI新訂單指數”，它一回升，往往幾個月后樓市就有反應。再加上居民收入信心、就業預期這些軟指標，比單純看GDP更貼近普通人感受。

第三個信號，是供需關系。2024年全國住宅用地成交面積降了18%，但北京、上海的優質地塊照樣搶手，溢價成交。說明開發商也在用腳投票——錢只往好地方投。人往大城市跑，地卻越供越少，核心地段的房子自然稀缺。

所以，手里有房的朋友別一刀切地焦慮。如果你的房子在人口流出、產業薄弱的小城，可能真得重新評估；但要是位于強二線或一線的成熟板塊，反而不用急著割肉。

總之，現在買房不再是“閉眼賺”的事，得像選股票一樣看基本面。地段、配套、人口、政策，缺一不可。

值得一提的是，2026年開年，沉寂已久的房地產市場迎來暖意，一線城市二手房市場率先爆發“量價齊升”行情，新一線城市同步跟進，為全年樓市“小陽春”奠定基礎。

這輪回暖并非普漲狂歡，而是政策精準發力與市場自發調節共同作用下的結構性復蘇，既打破了持續低迷的市場預期，也折射出行業從“普漲時代”向“品質競爭時代”轉型的深刻變革。

政策組合拳的精準落地，是本輪樓市升溫的核心驅動力。2026年伊始，從中央到地方的利好政策密集釋放，形成覆蓋稅費、信貸、置換等多維度的支持體系。

稅費方面，1月1日起實施的增值稅新政成效顯著，個人銷售購買不足2年的住房，增值稅征收率從5%降至3%，一套總價500萬元的房源可節省近10萬元交易成本，直接激活買賣雙方積極性。同時，換房個稅退稅政策延續至2027年底，進一步減輕居民換房資金壓力，為置換需求釋放鋪路。

從長期趨勢看，這輪回暖標志著房地產市場進入結構性發展新階段。購房決策更聚焦居住價值、配套成熟度與流通潛力，粗制濫造的遠郊房源逐步被淘汰，核心板塊優質二手房與改善型新房成為市場主流。對房企而言，聚焦核心城市、優化產品結構、筑牢資金鏈是穿越周期的關鍵；對政策制定者，需保持政策連續性，通過精準調控推動行業向高質量發展轉型。

2026年開年的樓市暖意，是政策托底與市場自發修復的共同結果，為行業注入強心劑。這場“小陽春”并非行業反轉信號，而是結構性復蘇的起點。唯有順應分化趨勢，夯實需求基礎，推動供需兩端良性循環，才能讓房地產市場真正回歸平穩健康發展軌道。

可以預見，城市分化加劇是主基調：北上廣深、成都杭州等核心城市，憑人口和產業支撐，核心地段優質房源抗跌性拉滿，改善需求持續釋放；三四線城市人口外流、庫存高企，仍將以價換量，遠郊盤流動性堪憂。房企也迎大洗牌，高杠桿房企加速出清，優質央國企和穩健民企搶占市場，產品力成核心競爭力。

對此，你怎么看呢？