星澤61號(hào)院首開(kāi)遇冷：高得房率也難敵市場(chǎng)寒潮？

開(kāi)盤(pán)即“封頂”，為何仍難打動(dòng)購(gòu)房者？

2026年1月上旬，長(zhǎng)沙星澤61號(hào)院正式開(kāi)盤(pán)，首推3#與6#棟住宅，全部已實(shí)現(xiàn)封頂，幾乎以“準(zhǔn)現(xiàn)房”姿態(tài)亮相。在期房交付風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的當(dāng)下，這種“所見(jiàn)即所得”的銷(xiāo)售模式本應(yīng)極具吸引力。

然而，首開(kāi)之后，市場(chǎng)上卻悄然流傳著“銷(xiāo)售平淡”的說(shuō)法。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至1月下旬，項(xiàng)目首開(kāi)144套房源僅成交1套，去化率不足1%。雖然有可能存在部分網(wǎng)簽延遲的情況，但“首開(kāi)銷(xiāo)售欠佳”似乎已被證實(shí)。另外結(jié)合多個(gè)房產(chǎn)平臺(tái)持續(xù)顯示的可售房源和穩(wěn)定的價(jià)格曲線(xiàn)，似乎間接印證了這一傳言的真實(shí)性，這與開(kāi)發(fā)商前期高調(diào)宣傳形成鮮明對(duì)比。

難道是產(chǎn)品力不足？恰恰相反，星澤61號(hào)院主打建面125–181㎡四房，得房率高達(dá)105%–115%，遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均水平。以建面138㎡戶(hù)型為例，實(shí)得面積堪比傳統(tǒng)建面180㎡產(chǎn)品。

那么問(wèn)題究竟出在哪里？是價(jià)格太高、位置太偏，還是市場(chǎng)環(huán)境變了？讓我們一起深入剖析。

產(chǎn)品亮點(diǎn)突出，但“理想很豐滿(mǎn)”

“負(fù)公攤”戶(hù)型，空間魔術(shù)師

星澤61號(hào)院最大的賣(mài)點(diǎn)無(wú)疑是其“新規(guī)戶(hù)型”。得益于新規(guī)政策，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“負(fù)公攤”設(shè)計(jì)，得房率突破100%。

建面125㎡戶(hù)型做到四開(kāi)間朝南，約14米南向面寬；建面138㎡戶(hù)型配備雙主臥套房、獨(dú)立電梯前室及三衛(wèi)生間；建面181㎡大平層更是打造約76㎡中央巨廳。

這些設(shè)計(jì)確實(shí)顛覆了傳統(tǒng)空間認(rèn)知，為改善型客戶(hù)提供了高性?xún)r(jià)比選擇。

教育+生態(tài)雙王牌加持

項(xiàng)目配建九年一貫制學(xué)校，引入湖南師大附中教育品牌，解決了業(yè)主子女教育后顧之憂(yōu)。同時(shí)，南臨圭塘河，坐擁一線(xiàn)河景資源，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。

此外，開(kāi)發(fā)商還主動(dòng)出資改造白秋路整體風(fēng)貌，提升城市界面品質(zhì)，體現(xiàn)了“先造城，再造宅”的開(kāi)發(fā)理念。

準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，期房交付風(fēng)險(xiǎn)成為購(gòu)房者首要考慮因素。星澤61號(hào)院首開(kāi)即封頂，大幅縮短交付周期至2027年底，有效降低了購(gòu)房不確定性。

這種務(wù)實(shí)的銷(xiāo)售策略本應(yīng)獲得市場(chǎng)認(rèn)可，但現(xiàn)實(shí)卻給出了不同答案。

市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)峻，多重壓力疊加

長(zhǎng)沙樓市整體降溫

2025年以來(lái)，長(zhǎng)沙樓市明顯進(jìn)入調(diào)整期。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年12月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新房?jī)H成交2146套，環(huán)比下降明顯。

進(jìn)入2026年1月，市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，當(dāng)月前兩周僅成交174套，創(chuàng)近期新低。購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)信心不足。

數(shù)據(jù)解讀：從克而瑞數(shù)據(jù)可見(jiàn)，雨花區(qū)二手房市場(chǎng)自2025年10月起明顯降溫，成交套數(shù)和均價(jià)雙雙下滑，反映出市場(chǎng)整體信心不足，購(gòu)房者持幣觀望情緒濃厚。

競(jìng)爭(zhēng)激烈，同區(qū)域新盤(pán)分流

星澤61號(hào)院所在的雨花區(qū)，同期還有雨花城投曙光雅境、長(zhǎng)和宋等多個(gè)純新盤(pán)推出。這些項(xiàng)目同樣主打改善型產(chǎn)品，在價(jià)格、配套等方面形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

更關(guān)鍵的是，周邊二手房市場(chǎng)活躍度提升。增值稅新政實(shí)施后，二手房流通成本降低，大量?jī)?yōu)質(zhì)二手房源涌入市場(chǎng)，對(duì)新房形成強(qiáng)力分流。

購(gòu)房者預(yù)期改變，改善需求謹(jǐn)慎

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，即使是改善型客戶(hù)也變得更加謹(jǐn)慎。他們不再盲目追求大面積，而是更加注重性?xún)r(jià)比和實(shí)際居住體驗(yàn)。

星澤61號(hào)院雖然得房率高，但主力戶(hù)型建面125–181㎡，總價(jià)仍在100–150萬(wàn)元區(qū)間，對(duì)于許多改善客戶(hù)而言仍是一筆不小的投資。

價(jià)格定位存疑，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)不明顯

樓面價(jià)低但售價(jià)不低

項(xiàng)目樓面價(jià)僅2096元/㎡，按照行業(yè)慣例，加上建安成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，合理售價(jià)應(yīng)在7000–8000元/㎡區(qū)間。

但實(shí)際售價(jià)達(dá)到8200-8300元/㎡，雖然在長(zhǎng)沙市場(chǎng)不算高，但相比其超低樓面價(jià)，以及目前的市場(chǎng)環(huán)境，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)并不如宣傳的那么突出。

數(shù)據(jù)解讀：克而瑞數(shù)據(jù)顯示，星澤61號(hào)院2025年12月供應(yīng)20240㎡（144套），但截至2026年1月僅成交138㎡（1套），去化率極低，反映出市場(chǎng)接受度遠(yuǎn)低于預(yù)期。

區(qū)位價(jià)值被高估，配套成熟度不足

板塊發(fā)展尚需時(shí)間

星澤61號(hào)院位于雨花區(qū)環(huán)保科技園板塊，雖然規(guī)劃前景不錯(cuò)，但目前商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套仍顯不足。

最近的大型商場(chǎng)雨花旭輝里距離項(xiàng)目約3公里，優(yōu)質(zhì)學(xué)校多為規(guī)劃狀態(tài)，短期內(nèi)難以?xún)冬F(xiàn)。這對(duì)于注重生活便利性的改善客戶(hù)來(lái)說(shuō)是個(gè)硬傷。

交通便利性一般

雖然項(xiàng)目周邊有12個(gè)公交站，最近的環(huán)保東路比亞迪路口站距離354米，但地鐵覆蓋不足。規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)尚未開(kāi)工，短期內(nèi)依賴(lài)公交出行。

對(duì)于習(xí)慣了地鐵出行的長(zhǎng)沙市民來(lái)說(shuō)，這樣的交通條件顯然不夠吸引人。

破局之道：調(diào)整策略，重拾信心

價(jià)格策略需要更靈活

面對(duì)市場(chǎng)冷淡，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該考慮推出更具吸引力的價(jià)格策略。可以設(shè)置特價(jià)房源、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等方式，快速打開(kāi)市場(chǎng)局面。

畢竟在當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)下，適度讓利換取現(xiàn)金流回籠是明智之舉。

強(qiáng)化教育配套兌現(xiàn)

師大附中教育配套是項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，但需要加快落地進(jìn)度。建議開(kāi)發(fā)商與教育部門(mén)密切溝通，明確開(kāi)學(xué)時(shí)間，讓購(gòu)房者看到實(shí)實(shí)在在的教育保障。

提升示范區(qū)體驗(yàn)感

雖然項(xiàng)目已開(kāi)放實(shí)景示范區(qū)，但可以進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)節(jié)體驗(yàn)。比如增加更多生活場(chǎng)景展示，讓客戶(hù)更直觀感受未來(lái)生活品質(zhì)。

好產(chǎn)品也需要好時(shí)機(jī)

星澤61號(hào)院的產(chǎn)品力毋庸置疑——高得房率、優(yōu)質(zhì)教育、生態(tài)資源、準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，都是實(shí)實(shí)在在的優(yōu)勢(shì)。但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，單靠產(chǎn)品力已不足以打動(dòng)購(gòu)房者。

市場(chǎng)需要時(shí)間恢復(fù)信心，購(gòu)房者需要更多確定性。對(duì)于星澤61號(hào)院而言，或許需要調(diào)整節(jié)奏和價(jià)格，等待更好的入市時(shí)機(jī)。

你覺(jué)得星澤61號(hào)院的問(wèn)題主要出在哪里？是價(jià)格太高、配套不足，還是市場(chǎng)環(huán)境太差？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的看法！

文章來(lái)源:樂(lè)居買(mǎi)房