估值550億！劉強東，“重啟”了一個IPO

來源：直通IPO；文/孫媛

劉強東，又要去敲港交所的鑼鼓了。

1月26日，作為京東集團供應鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石，京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（簡稱：京東產(chǎn)發(fā)）正式遞表港交所。

值得一提的是，此次遞表并非京東產(chǎn)發(fā)首次沖刺IPO。

早在2023年3月，京東集團就發(fā)布公告，擬分拆京東產(chǎn)發(fā)于香港聯(lián)交所主板獨立上市，同日，京東產(chǎn)發(fā)向香港聯(lián)交所遞交A1申請文件，只不過隨后上市計劃一度暫停。

而在剛過去的12月，京東工業(yè)才剛在港交所上市，成為了劉強東旗下除京東集團、京東健康、京東物流，德邦物流以及已退市的達達集團外的第六家上市公司。

這意味著，京東產(chǎn)發(fā)時隔3年的IPO重啟，正試圖提速補齊劉強東IPO版圖中的第七家。

京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務始于2007年，當時京東集團首次開啟自建物流體系的長期戰(zhàn)略。

運營初期，公司依托京東零售及京東物流在中國的地域擴張，于業(yè)內(nèi)率先設(shè)計及開發(fā)專有的“亞洲 一號”超大型智能倉庫。

隨著服務于京東集團供應鏈生態(tài)系統(tǒng)的增長，公司積累了對商流及物流的深入洞察，并發(fā)展出整合產(chǎn)業(yè)資源的獨特能力，并成為京東集團生態(tài)系統(tǒng)中不可或缺的一部分。

2018年，京東產(chǎn)發(fā)開始獨立運營，在中國建立起廣泛且高質(zhì)量的物流園網(wǎng)絡后，持續(xù)拓展相鄰資產(chǎn)類別，并將業(yè)務版圖擴展至亞太、歐洲及中東等關(guān)鍵境外市場。

時至今日，京東產(chǎn)發(fā)作為中國領(lǐng)先的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺，聚焦物流園，并在全球持續(xù)擴張。

截至2025年9月30日，公司開發(fā)、持有或管理龐大的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，包括259 個物流園、20個產(chǎn)業(yè)園以及6個數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施；還主導設(shè)立了五只核心基金、一只開發(fā)基金、一只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所上市的一只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，截至2025年9月30日， 京東產(chǎn)發(fā)積累了龐大的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，資產(chǎn)管理規(guī)模總額為1,215億元，其中 12.8%位于境外；公司總建筑面積為27.1百萬平方米，在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二。

同資料顯示，報告期內(nèi)公司資產(chǎn)管理規(guī)模于2023年初至2025年9月30日增長了28.1%，已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的期末平均出租率超過90%，這兩項指標在同業(yè)主要參與者中均位居首位。

2023年至2024年，公司營收分別為28.68億、34.17億，同比增長19％；2025年前三季收入為30.02億元，較去年同期的24.78億元同比增長21％。

公司收入主要來自于基礎(chǔ)設(shè)施解決方案、基金/合伙投資平臺管理及其他。

其中，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案收入在2023年至2024年以及截至2024年及2025年前三季分別為26.32億元、31.64億元、23.07億元及25.64億元，占同期總收入的比例高達91.8％、92.6％、93.1％及85.4％。

報告期內(nèi)，公司毛利分別為20.19億元、23.8億元、17.11億元和20.38億元；毛利率分別高達70.4%、69.7%、69.0％和67.9%。

2023年、2024年以及截至2024年及2025年9月30日止九個月，公司錄得年內(nèi)/期內(nèi)虧損18億元、12億元、14億元及1.59億元，主要是由于同期其投資物業(yè)及持有待售的資產(chǎn)的公允價值虧損為18億元、16億元、16億元及9億元。

2023年、2024年以及截至2024年及2025年9月30日止九個月，公司經(jīng)調(diào)整盈利(非國際財務報告準則指標)分別為2.605億元、5.303億元、4.652億元及8.23億元。

同期，公司經(jīng)調(diào)整EBITDA(非國際財務報告準則指標)分別為37億元、37億元、16億元及23億元。

IPO前，公司分別于2021年和2022年完成7億美元A輪融資和8億美元B輪融資，背后資方包括高瓴資本、華平投資、紅杉資本、貝萊德等機構(gòu)。

其中，京東集團通過其全資子公司持股74.96%，WP Entity（華平）和Hillhouse（高瓴）分別持股為6.47%，并列第一大機構(gòu)股東。

在胡潤研究院發(fā)布《2025全球獨角獸榜》中，京東產(chǎn)發(fā)估值550億元，排名第96位，位列江蘇省上榜企業(yè)榜首。

此次IPO募資，公司計劃用于進一步擴展在海外具戰(zhàn)略重要性的關(guān)鍵物流節(jié)點的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡，并建立全球人才團隊以支持海外業(yè)務擴張；提升在中國的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡的密度與質(zhì)量并強化在核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點的布局；用于提升解決方案及服務；用于一般公司用途及滿足營運資金需求。