上海房價會暴跌？內行說透：3類房必跌，核心區反而硬支撐！

最近半個月，后臺私信爆滿，兩百多位粉絲焦慮地詢問同一個話題：2026年限購松綁在即，二手房市場卻連跌八個月，上海房價到底會不會出現暴跌？剛需群體手里攥著三四十萬首付，此刻陷入了進退兩難的境地，既怕買房后“站崗”高位，又怕錯過政策窗口期，這種糾結在當下的樓市中顯得尤為普遍。2026年新政已經明確外環外取消限購，非滬籍社保滿一年即可購買，首套房首付降至15%，房貸利率更是跌至3.05%的歷史低位，國家層面顯然意在為剛需與改善族減負，并非任由樓市垮掉。上海的教育、醫療及產業資源在全國范圍內極具競爭力，每年仍有大量年輕人擠破頭想留下來，這些真實的居住需求構成了房價的底盤，加之新房二手房體量巨大，調控具備充足緩沖空間，市場并不具備全面暴跌的基礎。

市場雖不會全面崩盤，但分化程度將超乎想象，有三類房子未來大概率將繼續貶值，甚至跌穿底價也無人問津。遠郊無配套、無地鐵、無產業的“三無”剛需盤便是重災區，金山石化、崇明非核心區等地已有單價1萬甚至6500元的房源，一套40平的房子總價僅20多萬。然則，這類房產從金山到人民廣場單程通勤超過兩小時，周邊缺乏商超、學校和醫療資源，年輕人紛紛逃離，買入后極易面臨“賣不掉、租不出”的窘境。普通老破小若是沒有學區加持或拆遷預期，同樣面臨流動性危機，寶山羅涇某些小區房價較三年前已大幅回落，周邊工廠環繞，中介門店撤場，轉手困難。亦或靜安區柳營路帶有拆遷預期的老破小，半年內價格直接翻倍，徐匯區日暉二村成交價也上漲了24.9%，硬性利好撐起了價格。

地段一般且產品無亮點的高總價大戶型改善盤也日漸式微，總價七八百萬的房產既缺乏稀缺性又占用過多資金，導致成交周期極長，價格只能下行。反觀核心城區的優質次新房，如靜安、黃浦、徐匯的濱江板塊，憑借地段與配套優勢，靜安嘉里中心等小區即便市場回調，價格依然堅挺，只是成交周期略有延長。近郊地鐵口的剛需小戶型憑借產業支撐成為流通硬通貨，嘉定新城、松江泗涇依托11號線、17號線及華為研發中心等產業，300多萬便能購置兩房，承接了大量市區外溢需求。

帶優質學區的房產同樣吃香，靜安區西康路對口好校的30平米老破小單價近20萬，半年漲幅43%，相比單價超30萬的學區新房，這類房產成了性價比選擇。不光家長們看重教育資源的確定性，甚至于在核心地段，優質資產依然被視為財富的避風港。雖說這樣了，隨著教師輪崗制推進，單純依靠學區溢價的房產風險正在積聚，未來選擇此類房產更需結合地段綜合考量。剛需購房者切勿幻想暴跌抄底，上海核心資產鮮少提供抄底機會，待到公認跌至谷底時，優質房源早已售罄。預算有限應緊盯嘉定、松江等配套成熟的近郊地鐵盤，450萬左右可購入三房；預算充足則盡量向核心區靠攏，小戶型也遠比遠郊大戶型靠譜，萬萬不可因貪便宜買入遠郊“三無”盤。

上海樓市正步入深度分化期，普漲時代已成過往，不同資產命運迥異。認清市場規律，避開遠郊“三無”盤與劣質資產，錨定核心資源與優質產業支撐板塊，才是購房者穿越周期、實現資產保值的關鍵所在。對于手里攥著首付的剛需而言，看清自身需求與房產價值的匹配度，比單純預測房價漲跌更為重要。