第七個了！劉強東，好愛上市啊

不愧是“覺醒”的東哥，一開年就這么努力！

前腳，剛剛帶著奶茶妹妹出席完達沃斯年會，大秀了一波恩愛~

后腳，馬上又要送一家公司去上市！

說的就是剛剛披露了招股書的京東產發。

沒錯，去年年底剛剛送了京東工業去港股上市，融了28億港元，達成了6個IPO的人生里程碑。

不過一個多月時間，又要 把一家公司搞去上市！

東哥，這是要集齊7顆龍珠召喚神龍？！

不禁讓人慨嘆：一個京東，到底能拆出多少個IPO？！

也讓人有點懷疑：京東，不會缺錢了吧？！

先來說下京東產發。

京東產發的業務始于2007年，彼時京東集團首次開啟自建物流體系的戰略目標。

最開始當然是依托于京東零售和京東物流，在中國的地域實施擴張。直至2018年，京東產發才開始獨立運營。

京東產發的業務，說起來也很簡單，就是建物流園，然后出租給物流服務供應商、制造商、電商平臺跟零售商。

截至2025年9月30日，京東產發開發、持有或管理的，包括259個物流園、20個產業園以及6個數據中心基礎設施。

資產管理規模總額1215億，12.8%位于境外，總建面高達2710萬平方米。

按照總建面排，京東產發在全國排名第二，僅次于物流園王者普洛斯。

規模做大之后，京東產發也獲得過兩輪融資，包括高瓴和紅杉都投了。

那么問題來了，做物流園，賺錢嗎？！

很遺憾，非但不賺，還要虧錢。

財報顯示，2023年、2024年和2025年前9個月，京東產發的營收分別達到28.68億、34.17億和30.02億。

毛利率還是很高的，基本接近70%。

但扣掉各種各樣的費用，凈利潤居然是虧損的！

2023年、 2024年和2025年前9個月，分別虧損18.29億、12.00億和1.59億。

為什么會虧損？！

主要是因為其他收入及收益拖了后腿。

看，直接虧掉了營收的三成、四成甚至六成。

其他收入及收益都包含什么？！

大頭其實就是，投資物業公允價值虧損。

其實也可以理解。

這幾年，房子、商鋪都在跌，物流園當然也不會例外。

可能也是因為虧損，京東產發2023年就曾經嘗試過沖擊港股，但最終卻不了了之。

這次到底能不能成，暫時要打個問號。

當然，令人意外的并不是京東產發上市，而是：

京東前腳剛把京東工業送去上市，融了28億港幣；

后腳馬不停蹄，馬上又要送京東產發就上市。

要知道，之前京東工業上市當天就差點破發…

眼下更是早已跌破發行價。

而眼下顯然不可能是物流地產上市的好時機，但京東產發卻急吼吼地要去上市~

除了讓人慨嘆：一個京東，到底能拆出多少個IPO？！

也讓人有點懷疑：京東，不是 缺錢了？！

都知道，去年東 哥忽然“覺醒”，怒批過去五年是京東 “沒有創新、沒有成長、沒有進步”的五年。

然后，就開始很努力~

又是搞外賣，又是搞酒旅，又是搞國際電商，又是發力線下…

一頓操作猛如虎，反應到財務上，就沒那么好看了。

之前發布的三季報，雖然新業務（主要包括外賣業務）的營收同比暴漲213.7%至155.92億；

但經營虧損卻高達157.36億，又創了新高！

官宣殺入外賣行業的一季度（3月1號） ，京東新業務還只虧13.27億；

外賣大戰打得最激烈的二季度，京東新業務爆虧了147.77億；

外賣大戰補貼退坡的三季度，京東新業務又虧了157.36億；

算下來，去年前9個月，京東新業務已經足足虧了318.4億！

相當于東哥每天醒來，新業務就燒掉他1.16億！

因為外賣業務巨虧，盡管零售和物流是賺錢的，還是把京東三季度整體的凈利潤干成了負數：-10.51億元。

要不是投資、利息收入、政府補貼等其他收入貢獻了70多億利潤，京東凈利潤，就要“裸奔”了。

最終，京東第三季度凈利潤報63.81億，同比腰斬！

這還不是最嚴重的。

自由現金流 的縮水也凸顯了問題的嚴重性 。

去年前三季度， 京東經營活動產生的現金流凈額，直接從前年同期的332.04億，變成了-18.88億！

能把京東這樣一個現金流印鈔機干到經營現金流為負，說 外賣業務是京東的 “ 吞金獸 ”也不為過。

能怎么辦呢？！

當然是開源節流啦！

節流，當然就是少點補貼，燒錢力度不要那么大啦~

雖然京東賬上躺著1000多億現金，但是真燒起來，恐怕也撐不了多久。

所以我們看到，四季度開始，京東外賣的聲量，明顯小了很多。

至于開源，當然就是多多融資！

畢竟，整個京東可以視作一盤大旗，京東工業、京東產發的上市，本質上都可以為整個集團補血。

只不過，由東哥主動帶頭發起的這一場外賣大戰，眼下看來是意外激活了淘寶閃購，京東自己反而沒討到什么好？！

也是有點尷尬啊！

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