小區“糊涂賬”要變“明白錢”！廣州政協委員建言出臺監督辦法

盡管《民法典》第二百八十二條已有明確規定，但廣州僅有約20%的小區成立了有效運作的業委會，多數小區的公共收益仍由物業公司單方管理，停車費、電梯廣告、場地租金等收入淪為“糊涂賬”，業主既不知情也難干預。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

住宅小區公共收益往往成為一本“糊涂賬”，為了讓其變成“明白錢”，剛剛結束的今年廣州市兩會上，廣州市政協委員徐強提交了《關于推動住宅小區公共收益規范管理及共同分紅機制的建議》。

1月26日，徐強接受中國房地產報記者采訪時說，他建議降低業主發起成立業委會的門檻與難度，出臺公共收益監督管理辦法，強制要求物業公司將公共收益存入三方共管賬戶，并推廣“基礎保障+激勵分紅”原則，明確經業主大會決議后，部分公共收益可用于現金分紅、抵扣物業費或社區公益項目，及作為物業服務獎勵。

記者注意到，今年廣州兩會上，廣州市代表、委員們圍繞民生熱點話題積極建言獻策。徐強就是其中一個。他重點關注了小區公共收益的管理與使用，“廣州部分小區積極探索，讓不少業主獲得了實實在在的‘紅利’，但還有大量小區存在公共收益賬目不清、收支不透明的問題，導致業主的合法權益未能得到充分保障”。

究其原因：一方面，廣州僅有約20%的小區成立了有效運作的業委會，公共收益的資金使用缺乏共管與監督；另一方面，由于缺乏科學的分配機制，部分物業企業乃至行業組織對“分紅”存在顧慮。

公共收益淪為“糊涂賬”

每到歲末年初盤點公共收益的時候，廣州便能涌現多個令無數業主艷羨的小區。2025年底，奧園養生廣場業委會宣布近100萬元公共收益的支配議題獲業主大會表決通過，確定分紅方式為每戶抵扣1.5個月的管理費。2026年的第一天，富麗居小區如期舉行公共收益分紅儀式，500戶業主每戶可獲得600元的分紅。據了解，該小區于2019年成立業委會，第二年便通過法律維權追回了被物業公司占用的公共收益。從2021年開始，業委會開創性的為每位業主發放分紅，讓業主們獲得了看得見、摸得著的實惠。

此前，駿景花園也曾將公共部位、場所產生的公共收益200萬元，盡數返還給小區業主，嶺南雅筑返還的公共收益亦有100萬元。

不過，目前廣州還有很大一部分小區的公共收益沒有得到有效的管理，因公共收益的歸屬問題而引發的糾紛屢見不鮮。例如，2個多月前，廣州便有一家物業公司因侵占業主公共收益，被相關部門立案調查。

徐強也發現，雖然《中華人民共和國民法典》第二百八十二條明確規定，利用業主共有部分產生的收入，扣除合理成本后屬于業主共有。但廣州住宅小區公共收益的管理仍面臨普遍性挑戰，整體上，將公共收益透明化、規范化并最終惠及全體業主的“分紅”實踐，仍屬鳳毛麟角。

他表示，業委會是代表業主行使權利、監督公共收益的核心組織。而根據相關數據，廣州僅有約20%的小區成立了有效運作的業委會，許多小區因業主組織渙散、籌建過程受阻，導致公共收益長期由物業公司單方管理，業主無從知曉也無從干預。在缺乏有效監督的情況下，小區公共收益普遍存在賬目不清、收支不透明的問題。收益來源（如停車費、電梯廣告、場地租金）被物業公司視為“隱性收入”，業主對其具體金額、成本扣除比例、資金去向一無所知。這直接導致了物業公司撤場后以“墊付虧損”為由起訴全體業主追討巨額款項等矛盾和糾紛的產生。

此外，他觀察到，目前社會上對于公共收益的“分紅”與“可持續發展”存在認識誤區。部分物業企業乃至行業組織對“分紅”存在顧慮，認為應優先將收益全部投入設施維護，擔心分紅是“殺雞取卵”。與此同時，一些小區業委會在初期分紅后，也因缺乏長遠預算規劃而面臨后續資金難以為繼的困境?！斑@反映出當前缺乏一套鼓勵創收、保障公平、兼顧當下與長遠的科學分配機制?！?/p>

建議強制設立三方共管賬戶

早在2021年廣州就發布了《廣州市業主共有資金管理辦法》，明確物業管理活動中共有資金的籌集、使用和管理方式。其中提到，共有資金管理單位由業主共同決定，可以是業委會、物業服務人或者其他單位。有業委會的，共有資金管理單位由業主大會決定。沒有業委會的，經物業服務區域內業主共同決定，物業服務人可以作為共有資金管理單位。共有資金管理單位應當以物業服務區域為單位在一家商業銀行開立一個共有資金賬戶。

有業內人士透露，雖然不少小區都開設了歸集公共收益的銀行賬戶，但物業公司出于種種原因，并不愿意將應屬于各小區的公共收益分拆存入對應的銀行賬戶，導致上述辦法無法真正貫徹落實。

為推動住宅小區公共收益管理實現突破性發展，由“潛力”轉為業主“紅利”，徐強認為廣州可以參考北京、上海、深圳、杭州等先進城市的做法，通過規范管理和創新分配，讓法律條文變為業主手中實實在在的“紅利”，激活社區自治活力。他建議，由廣州市住房和城鄉建設局牽頭，制定并下發業委會成立與換屆的操作指引細則，簡化流程、明確時限。各街道、社區應將協助小區成立業委會納入基層治理重點工作，設立專人提供法律、程序咨詢，降低業主發起成立業委會的門檻與難度。借鑒上海經驗，鼓勵和支持黨員、人大代表、政協委員、律師、會計師等熱心公益的專業人士參選業委會委員，提升業委會的專業能力和公信力。

同時，研究出臺《廣州市住宅小區公共收益監督管理辦法》，創新建立“共管賬戶+數字監管”模式，打造陽光賬本。借鑒上海金山區和深圳市的經驗，強制要求物業服務企業將公共收益存入由業委會（或街道代管）、物業、開戶銀行三方共管的特定賬戶，實現與物業公司自有資金的物理隔離。開發或引入統一的“廣州市智慧物業與公共收益監管平臺”，為每個小區生成公共收益收款二維碼（如停車費、場地租金），確保每筆收入直接進入共管賬戶，實現收入實時公示、支出線上審批、賬目隨時可查，從技術層面根除“糊涂賬”。

此外，他認為，廣州還可倡導建立“年度預算-結算-分配”的規范流程，推廣“基礎保障+激勵分紅”的分配原則。每年初，由業委會會同物業制定包含公共收益預期的年度服務與財務預算，經業主大會表決，年末進行第三方審計并公示。明確公共收益在扣除合理管理成本后，應優先計提一定比例（如30%至50%）注入小區專項維修資金或社區更新基金，用于應對設施老化等長遠需求。剩余部分，經業主大會決議，可用于現金分紅、抵扣物業費或社區公益項目。在物業服務合同中明確，物業公司通過優化管理、創新經營為公共收益帶來超額增長的部分，可約定一定比例（如超額部分的10%至20%）作為物業服務獎勵，激勵其主動開源，實現業主增收與物業提質的雙贏。

徐強告訴記者，公共收益取之于公、用之于公，是實現社區治理現代化、提升居民獲得感與幸福感的重要途徑，但其管理、監督和分配也是個涉及各方利益的難題?！皼]人帶頭走出第一步，永遠都不會進步”，未來他會持續關注和推進這個提案的落地。