仲量聯(lián)行｜北京商業(yè)地產(chǎn)市場2025年終回顧及2026展望

2025年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場在深度調(diào)整中展現(xiàn)韌性，甲級辦公樓與零售物業(yè)租金持續(xù)承壓，需求結構性分化凸顯。進入2026年，市場將在供應高峰與需求修復的博弈中尋求新平衡，資產(chǎn)運營能力與租戶策略靈活性成為破局關鍵。

2025年，北京甲級辦公樓市場平均租金進一步下行至210元/平方米/月；全年凈吸納量錄得11.5萬平方米，優(yōu)于年初市場預期：在租金調(diào)整的驅(qū)動下，需求實現(xiàn)溫和修復，成為全年市場的顯著特征。北京辦公樓市場正經(jīng)歷一次關鍵性轉(zhuǎn)折：從“等待周期反彈”的被動認知，轉(zhuǎn)向參與“重新定價”的主動心態(tài)。這一轉(zhuǎn)變由供需關系的結構性變化、需求端的收縮與分化、業(yè)態(tài)邊界的持續(xù)拓展以及競爭邏輯的深度重塑共同驅(qū)動，標志著北京辦公樓市場邁入一個更復雜、更務實的新常態(tài)。

2025年，北京甲級辦公樓市場進入深度“重新定價”階段：平均有效租金均值降至210元/平方米/月，較2018年末峰值已連續(xù)七年下跌。尤為顯著的是，近兩年跌幅持續(xù)擴大——2024年和2025年分別同比下滑16.1%和16.3%，明顯超過此前五年的年均降幅（4-5%）。這一加速并非短期波動，而是市場心理基準系統(tǒng)性下移的體現(xiàn)。過去被視為“極限價格”的特價，在2025年已逐步趨于常態(tài)化，成為持續(xù)有效的成交基準，推動市場向更具可持續(xù)性的新均衡區(qū)間過渡。

這一趨勢的背后，是供需關系的結構性轉(zhuǎn)變。截至2025年底，全市甲級辦公樓空置率達到15.2%（不含自用面積），空置面積近150萬平方米，未來五年預計新增供應超過100萬平方米。與此同時，市場增量需求活躍度有限。仲量聯(lián)行認為，北京辦公樓市場供求關系的轉(zhuǎn)變，與“租戶方市場”的延續(xù)，將是預測期內(nèi)的結構性現(xiàn)實。在此背景下，業(yè)主競爭邏輯徹底轉(zhuǎn)變，樓宇硬件與區(qū)位等傳統(tǒng)優(yōu)勢，正讓位于策略靈活性與需求匹配效率的因素。

2025年，北京辦公樓租賃成交量有所回升，但需求整體保持審慎，全年凈吸納量達11.5萬平方米。市場中續(xù)租占比持續(xù)攀升至54%，企業(yè)搬遷決策門檻進一步抬高。從新租需求的行業(yè)構成來看，金融服務業(yè)占比達31%，同比提高5個百分點，成為最大需求來源；科技互聯(lián)網(wǎng)占比26%，同比持平；專業(yè)服務業(yè)占比14%，同比提升1個百分點。上述三大板塊合計貢獻超七成的新租面積。

在需求收緊背景下，若干細分領域展現(xiàn)出結構性韌性，為需求端注入一定活力。

· 內(nèi)資律所表現(xiàn)尤為突出。全國八家“紅圈所”中，七家總部設于北京；除此之外的百人以上規(guī)模律所也數(shù)量龐大，業(yè)務覆蓋范圍廣泛，對核心區(qū)甲級樓宇形成穩(wěn)定、剛性且長期的租賃需求。

· 金融行業(yè)中，基金管理公司亦顯活躍，輕團隊、高凈值特征使其在數(shù)百平方米面積段交易頻次穩(wěn)定，疊加股市回暖與AI賦能投研流程，2025年租賃意愿有所增強。

· 在科技板塊中，人工智能領域則呈現(xiàn)“雙軌并行”。2025年，北京人工智能企業(yè)超2500家，大模型及基礎研發(fā)仍集中于政策導向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但AI+應用場景——如AI醫(yī)療、辦公、教育等——持續(xù)在城市核心區(qū)甲級樓宇錄得成交，為市場帶來復合型科技需求。

與此同時，經(jīng)營性業(yè)態(tài)等非標類需求興起，為市場提供新增量機會。酒店、公寓、健康管理等經(jīng)營者開始將甲級辦公樓視為潛在經(jīng)營載體。此類租戶傾向整租、長約，承付力穩(wěn)定，且高端產(chǎn)品線的人流量有序可控，對樓宇形象及辦公環(huán)境影響較小。當然，此類轉(zhuǎn)型也需要考慮規(guī)劃用途、空間改造、消防及排污等合規(guī)與工程條件，但其帶來的長期穩(wěn)定現(xiàn)金流與生態(tài)協(xié)同價值，正推動業(yè)主們重新評估資產(chǎn)功能邊界，尤其為項目內(nèi)低效面積的盤活提供了切實可行的新路徑。

未來三年，北京辦公樓市場將迎來階段性供應小高峰。2026年，預計全年新增甲級供應約70萬平方米，為近五年來最大年度交付量。新增項目主要集中在CBD核心區(qū)與望京區(qū)域，合計5個高品質(zhì)項目計劃入市。目前，這些項目普遍已啟動預租、開展客戶接洽，加劇當前市場的競爭強度。在需求端尚未顯著回暖的背景下，大量高品質(zhì)新增供應集中入市，將進一步拉長去化周期，并對存量項目的續(xù)租與招商形成直接分流壓力。與此同時，高品質(zhì)新增供應也有助于提升整體市場標準，并為租戶提供更多元、更靈活的選擇。

預計2026年全市甲級辦公樓空置率（不含自用面積）將攀升至18.7%，達到自2021年以來的最高水平。這一水平既反映當前供需節(jié)奏的階段性錯配，也為企業(yè)不動產(chǎn)管理優(yōu)化和策略創(chuàng)新提供了空間。

2026年，北京辦公樓市場仍將處于“重新定價”的進程中，但調(diào)整節(jié)奏明顯趨于平穩(wěn)。全年有效租金預計同比下跌約6.6%，將顯著低于過去兩年跌幅，也表明市場正從快速下探轉(zhuǎn)向有序?qū)さ祝鸩浇咏唔g性的新均衡水平。

盡管如此，租金調(diào)整仍將是吸引租戶的重要手段，尤其對于尚未充分釋放讓價空間的業(yè)主而言，仍具備一定的策略彈性。當前，租戶對租賃成本的敏感度已超越單一租金維度，轉(zhuǎn)向全周期、多維度的綜合成本效率評估。隨著市場租金顯著調(diào)整，甲級與優(yōu)質(zhì)乙級項目之間的梯度價差持續(xù)收窄，傳統(tǒng)以物業(yè)等級劃分市場的邏輯正在被打破，需求在不同資產(chǎn)類型間加速流動——部分原乙級項目客戶借機升級至甲級樓宇，實現(xiàn)“降本提質(zhì)”；另一些租戶則在控制總成本的前提下，向核心區(qū)遷移或優(yōu)化空間體驗。競爭已超越同類樓宇范疇，進入全品類、跨區(qū)域的動態(tài)博弈階段。

甲級辦公樓若僅依賴硬件或品牌溢價，將難以維系競爭力。真正的優(yōu)勢，來自于對租戶綜合成本結構的理解、對非標需求的包容度，以及快速調(diào)整租賃策略的能力。市場競爭的本質(zhì)，已從“空間供給”轉(zhuǎn)向“解決方案供給”，業(yè)主必須以更開放的視角重新定義資產(chǎn)在城市功能網(wǎng)絡中的角色。

整體而言，2026年市場雖處于深度調(diào)整期，但也正因壓力而催生更多創(chuàng)新與協(xié)作。隨著新供應逐步消化、需求結構持續(xù)演進，北京辦公樓市場有望在動態(tài)調(diào)整中夯實新的平衡基礎，為下一階段的高質(zhì)量發(fā)展積蓄動能。

2025年，北京零售物業(yè)市場在審慎的宏觀敘事中經(jīng)歷著市場預期的不斷調(diào)整。消費意愿疲軟帶來的需求收縮是影響整個消費市場的壓力來源，首層有效租金同比下降9.5%。租金回落與商戶退租交織，奠定了全年零售物業(yè)市場承壓下行的主基調(diào)。但市場中仍有單點突破的垂類品牌逆勢突圍，表明實體商業(yè)并非全面衰退，而是進入精準破局、精耕運營的新階段。

自2020年以來，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場租金波動顯著加劇。盡管2023至2024年間曾出現(xiàn)溫和回彈，整體租金水平仍較2019年峰值累計回落28.0%。2025年，市場經(jīng)歷了自2020年以來的最大租金震蕩，首層有效租金同比下跌9.5%。但與2020年主要受到負向外生沖擊不同，本輪調(diào)整更多地源于經(jīng)濟周期、人口結構變遷與消費心理轉(zhuǎn)變等多重因素的疊加影響，面臨結構性與周期性的雙重壓力。統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，2025年，北京地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計同比增長4.1%，與全國增速保持一致，而人均消費支出僅累計增長1.7%，低于全國增速2.0個百分點。收入與支出的剪刀差也反映出信心不足帶來趨于審慎的消費行為。

同時，租金的全面承壓也在推動市場進入“K型分化”格局。各子市場中的頭部項目韌性凸顯，在低迷的市場環(huán)境中仍能維持穩(wěn)定的租金水平和穩(wěn)健增長的營業(yè)額，表明資源正加速向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)聚集，租金水平不再由單一的市場因素決定，而是項目運營與區(qū)位優(yōu)勢的綜合映射。

盡管整體消費需求收縮已成為市場共識，2025年垂類消費賽道仍涌現(xiàn)出諸多亮點：珠寶、潮玩和茶飲的現(xiàn)象級火熱都在看似低迷的市場環(huán)境中“點狀爆發(fā)”。當前消費者支出意愿雖趨于謹慎，但消費邏輯卻日漸理性——消費者不僅愿意為產(chǎn)生共鳴的情緒、體驗與身份認同買單，更會對產(chǎn)品的質(zhì)價比及其潛在的保值增值屬性精打細算。由此引發(fā)行業(yè)洗牌加劇：一邊是大量品牌因無法適應新消費邏輯而閉店，另一邊則是具備精準定位與產(chǎn)品力優(yōu)勢的品牌引發(fā)搶購，需求走勢冰火兩重天。

· 餐飲依然是市場需求主力，盡管面臨關店潮，新餐飲品牌的開店需求仍保持增長。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年餐飲占關店總面積的38.8%，同時在新開店中貢獻34.1%的面積。新開的餐飲展現(xiàn)出兩種動向，一方面“漂亮飯”憑借對項目調(diào)性與高質(zhì)量客流的顯著帶動，以及較大的承租面積，受到購物中心青睞。2025年超40家“漂亮飯”首店落地北京，全時段西餐品牌O’eat和創(chuàng)意韓國料理Day By Day分別在朝陽合生匯和藍色港灣開出北京首店；另一方面，連鎖快餐品牌憑借高翻臺率與強租金承付力成為填補空置面積的有效選擇。2025年，快餐在餐飲類新店面積中約占五分之一，薩莉亞、小菜園等品牌年內(nèi)新增近10家門店。

· 部分業(yè)態(tài)的門店擴張趨緩，銷售坪效卻持續(xù)強勁。時尚業(yè)態(tài)中的戶外運動品類與生活方式業(yè)態(tài)中的潮玩品類，已成為各自賽道的核心驅(qū)動力，分別占2025年相關業(yè)態(tài)新店總面積的約26%。例如，卡游年內(nèi)新增門店超10家，波司登、凱樂石等戶外品牌亦分別新開近10家門店。整體開店增速雖較往年有所回落，主要源于核心商圈布局已趨于飽和，但銷售表現(xiàn)依然突出，頭部戶外品牌旗艦店單店年銷售額普遍突破千萬元，其他戶外及潮玩品牌更受益于爆款單品或IP聯(lián)名款的熱銷，銷售得到顯著提振。

消費端已從“滿足功能”轉(zhuǎn)向“滿足情緒”，品牌端也在市場“K型分化”的格局中加速推進選址策略的優(yōu)化，促使眾多零售商主動調(diào)整門店布局。以MUJI為例，2025年其在關閉低效門店的同時，于北京市場新開超5家門店，均以超長展面的大店形式亮相，頭部集中趨勢愈加凸顯。

2025年北京零售物業(yè)市場新增供應80.35萬平方米，約為2024年供應量的一半，回歸近五年均值。其中市區(qū)項目占比達44%，推動全年新項目平均開業(yè)率升至83%。2026年市區(qū)暫無大型優(yōu)質(zhì)項目入市，有助于緩解過去幾年持續(xù)供應高峰帶來的競爭壓力，為市場提供調(diào)整與修復的窗口期。2027–2028年，市場預計將陸續(xù)迎來太古坊、華潤萬象城、中海環(huán)宇城等多個優(yōu)質(zhì)項目集中入市。這一輪高品質(zhì)供應的釋放，不僅有望重塑市場競爭格局，也將為新進品牌提供豐富的選擇空間，進一步完善城市零售生態(tài)與消費體驗。

2026年，北京零售物業(yè)市場整體延續(xù)下行態(tài)勢，租金繼續(xù)承壓，但跌幅有望邊際收窄。需求端加速向“深度觸達”轉(zhuǎn)型，推動結構性亮點持續(xù)顯現(xiàn)，并在局部市場形成有效支撐。供應端則延續(xù)“K型分化”格局，具備精細化運營能力的優(yōu)質(zhì)項目將在低迷環(huán)境中展現(xiàn)出顯著的抗周期韌性。與此同時，浮出水面的優(yōu)質(zhì)項目或具備改造潛力的存量項目正吸引具備經(jīng)驗的資本方深度參與，推動行業(yè)出清與資源優(yōu)化。從中長期看，提振消費作為宏觀政策重點，將為零售物業(yè)市場的筑底企穩(wěn)提供堅實的基本面支撐。

*本文開篇及小標題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作