【首發】2026首都灣區崛起

壹

在美國加利福尼亞州，沿著圣弗朗西斯科灣向南延伸，101公路像一條跳動的脈搏，將舊金山的金融資本、前沿軟件產業與南灣的半導體、硬件巨頭緊緊連在一起。

清晨的Caltrain通勤火車穿梭在帕羅奧圖、庫比蒂諾與圣何塞之間，車廂里坐滿了改變世界的工程師。從舊金山出發，一路向南，谷歌、META、蘋果這些科技巨頭遍布沿線，直到科技圣地硅谷。

產業發展的邏輯往往是“軟硬結合”：舊金山市區負責決策、融資與應用層創新，而南灣的硅谷核心區則負責底層技術開發與大規模硬件迭代。

這種地理上的強耦合，讓舊金山灣區不僅擁有全球最頂尖的科創引擎，更在這一軸線上延伸出了一系列極具吸引力的高品質居住帶，也就形成了世界聞名的“灣區”。

從舊金山沿著101號公路一路向東南，谷歌、META、蘋果、亞馬遜等科技巨頭林立，直到硅谷，硅谷與舊金山之間，形成了科技——產業——高端生活居住的發展規律，也成就了著名的“灣區”。

夕陽下的舊金山天際線：透過山坡樹影遠望，灣區大橋橫跨海灣，市中心高樓與標志性的 Salesforce Tower 在金色余暉中靜靜矗立，城市與自然融為一體。

遠望見灣，前景聯排別墅，與地標性建筑泛美金字塔，相映成趣。

這種“強產業金線”催生“高價值人居地”的演進規律，如今正在北京的東北部版圖上再現，這里便是由清河與溫榆河圍繞而成的歇甲灣。

從歇甲灣向南，沿著北京地鐵17號線，北京最具價值的一條產業軸線被串聯起來。它南起亦莊，北到未來科學城，承載著北京這座首都的產業價值金線。

從南向北，17號線是一條北京高價值產業軸線，這條軸線上，南有亦莊的小米、京東方等，向北則有CBD、跨國公司區域總部，望京早期的北電、摩托羅拉，后來的阿里美團，再到最北端的未來科學城。歇甲灣幾乎完美復制了舊金山灣區的發展規律。

追溯歷史，北京吉普車廠、北京紡織廠、北京焦化廠在這條金線上構成了新中國快速工業化時期的“先進制造”。

后來，它們讓位于總部經濟、CBD，成為北京乃至中國經濟高速發展的驅動，與同在這條軸線上位于望京的北電、摩托羅拉交相輝映，及至后來的美團、阿里巴巴。

當然，誰也別忘了，在這條軸線之上，還有成功造車的小米，以及未來新興產業聚集的未來科學城。

歇甲灣，就處在這條北京最具價值的產業軸線上。望京是移動互聯網與跨國企業的總部基地，未來科學城是能源、材料及生命科學的研發高地。

17號線南北串聯，18號線則將北京北部的一整條研發和前沿產業橫向貫通。永豐、中關村、上地、后廠村、翠湖，均為當下北京乃至全國研發創新和前沿產業的高地。

18號線將這些產業高地串聯起來，在歇甲灣處與17號線的縱貫線交匯，天然成為幾大產業交匯的黃金十字中心，人流、資金流、商物流皆匯集于此，歇甲灣便享有北京高價值產業金線與高技術研發兩條產業軸線“拱衛”，而自身高水準的人居環境又與之互補互動，首都灣區自可天成。

18號線則將北京北部的一整條研發和前沿產業橫向貫通。永豐、中關村、上地、后廠村、翠湖，均為當下北京乃至全國研發創新和前沿產業的高地。

歇甲灣恰恰坐落在這些產業心臟的交匯地帶，其地理意義在于，它為這些在高強度產業帶工作的城市精英，提供了一個能夠兼顧通勤效率與生活品質的緩沖帶。

歇甲灣板塊的出現，正是為了滿足這種由高精產業驅動，而產生的居住需求。通過北清路、北五環等橫向主干道，以及北苑東路、立湯路、來廣營北路等縱向軸線，歇甲灣建立起了一個全方位的便捷交通路網。

開車前往望京或亞運村僅需25分鐘，前往國貿或上地也僅在35分鐘車程內，而地鐵17、18號線更和硅谷的通勤鐵路線如出一轍，17號線三站抵達望京西、四站太陽宮，18號線則直接串聯海淀。

首都的灣區，應運而生。

貳

在世界級灣區的發展史中，自然資源的獨特性始終是衡量其人居價值的硬性指標。

對于北京而言，有河，有湖，但唯獨沒有“灣”。歇甲灣板塊的出現，填補了這一形態上的空白。

不僅有河流玉帶環腰，形成北京難得的“灣”，還有內部水系和湖島共生，生態條件在北京得天獨厚

從地理形態上看，歇甲灣緊鄰清河與溫榆河兩大活水水系。清河水系向西連通圓明園與頤和園這兩大皇家園林，向東則與溫榆河匯聚，這種地理結構將項目緊緊環抱，形成了一種在傳統文化中被視為“玉帶環腰”的格局。

這種自然優勢并非孤立存在，而是與北京規模最大的“城市綠肺”緊密相連。

歇甲灣外擁面積達30.4平方公里的溫榆河公園，這一公園跨越朝陽、順義、昌平三區，其實際規劃面積是奧林匹克森林公園的5倍。

在尊重自然資源的基礎上，歇甲灣的開發邏輯體現了一種高水準的營城思維。

不同于許多舊有城區在既有建筑群中進行局部縫補的有機更新，歇甲灣采取的是在“一張白紙”上進行整體規劃、整體開發的模式 。政府統籌了17塊住宅用地、多個配套用地，并同步推進21條城市道路的建設，總建筑面積規劃接近64萬平方米。

為了確保這一規劃具備國際級的水準，歇甲灣引入了世界一流的國際規劃設計機構AECOM參與設計 ，這家機構曾執筆世界最高建筑迪拜哈利法塔的結構設計，并參與過北京亮馬河項目的濱水生態修復。

由這樣的頂尖機構參與規劃，確保了歇甲灣的規劃理念能夠對標世界級的國際生活灣區。

規劃先行，教育、體育、文化、休閑娛樂等配套設施同步建設，體現了高水準的國際級規劃，也是首都灣區崛起的技術性保障

歇甲灣內部規劃了超過10萬平方米的水域景觀，預計將打造水岸花園、濱河大道、慢行景觀路以及林蔭大道，涵蓋低密居住群、水岸活動草坪、觀景平臺等。

在板塊內部，中建智地整合多宗地塊，規劃了集城市會客廳、教育、文化、體育于一體的綜合社區，總規劃建筑面積達約10萬平方米。

其中，幼兒園與小學用地位于居住區的核心位置，通過步行的尺度實現職住教育平衡 。此外，板塊內部還規劃了臨湖商業地塊，旨在打造集購物、餐飲、休閑于一體的獨立區域商圈。

綜合來看，歇甲灣在自然資源的獨特性上具備了北京罕見的“灣區”屬性，它通過對稀缺水系的開發利用，構建了一種既符合中國氣派、又具備世界眼光的高水準人居環境。

叁

硅谷的崛起背后是斯坦福大學與頂級風險資本的長期投入，而歇甲灣作為首都國際級灣區的落地，則依賴于中國特色的強強聯手模式。

這種“強強聯手”，即中央企業中建智地與昌平屬地國企未來科學城置業的深度共建。這種組合不僅提供了資金保障，更從制度和執行層面確保了板塊藍圖能夠轉化為現實生活場景。

如今，中建智地在歇甲灣的首個項目已臨近入市，中建智地在歇甲灣的開發中展現了從“文化營宅”向“文化營城”的跨越式能力。這種能力在中建智地開發的璞園、璞園PARK、北京國賢府一期、貳期都得到充分證明。

這種持久開發、提升并改變區域能級的能力，是歇甲灣能夠從“一張白紙”迅速成長為“成熟灣區”的最根本確定性所在。

在歇甲灣的具體建設中，中建智地深度參與了板塊內公共功能的構筑。

根據規劃，中建智地將共建位于幼兒園南側的2000平方米文化設施用地、8400平方米體育用地以及3800平方米的城市會客廳。其中，文化設施用地明確規劃了圖書館、咖啡廳等功能，體育用地則涵蓋室外籃球、羽毛球等多種設施。

這些配套并非僅僅停留在紙面上，后期有望由中建智城進行統一運營，并預計在2026年內實現實景呈現。

這種“配套先行”的承諾，體現了央企在參與城市建設時的資源動員力，確保了業主在入住初期即可享受到完整的灣區生活服務，而非漫長的等待期。

與此同時，未來科學城置業作為屬地國企，充分發揮其對區域資源的熟悉程度與協調能力。 “一湖一島”的生態共建旨在將水系資源轉化為可觸達、可參與的景觀空間。

這種央地聯動式的配合，形成了一套穩健的開發矩陣。

歇甲灣板塊正處于其價值曲線的起跑線。一個高標準規劃的板塊，其首發地塊往往具備最高的價格紅利。歇甲灣目前推出的A組團，其中板塊首個住宅項目（0038、0046地塊），其拿地成本與入市價格處于相對理性的區間。

隨著2026年清河治理的階段性成果顯現，以及板塊內圖書館、體育公園等公共設施的陸續落成，該板塊的價值中樞必然會上移。后期預計首發項目的熱銷與區域氛圍的日趨成熟，后續掛牌的地塊往往會更趨向于低密度、高溢價。

中建智地有望在后期繼續獲取該板塊的低密度地塊，屆時土地成交價格與產品售價必然會高于現階段。

這種“先發紅利”的邏輯，在硅谷周邊帕羅奧圖等核心區域的房地產史中曾反復上演：早期介入者享受了完整的產業紅利與環境紅利。

更重要的是，歇甲灣的建設不僅是在復刻國際經驗，更是在強調“中國風貌”與“中國氣派”。

這種氣派體現在對溫榆河、清河等本土自然地理的敬畏，也體現在對公共文化設施這種社會責任的擔當，更體現在項目本身對中式文化元素的融合與運用。

它通過高精尖產業軸線的鏈接，將全球化的創新精神與本土化的安居理想結合在一起。

一個中國風貌，中國氣派的城市灣區，正在首都北京呼之欲出。

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