上海這幾個區域，未來會全面洗牌

我們腳下的地，每天都在動。

典型的就是縣城。行政機構、學校、醫院遷到新城，老城立馬就沒落了。

上海之前增量大，這種現象不明顯。

必須承認的是，上海的城市擴張也在放緩。

增量減少后，一些區域的興起，可能意味著另一些區域衰落。

比較典型的比如寶山共康。

共康是跌幅最大的地方之一。

曾經共康賣到8萬以上，當時楊行只有5萬多。

2021年房價

現在共康降到4萬多，跟楊行慢慢拉平。

原先共康很貴，是因為寶山外環內就這最好。

大華太貴了，也飽和了。

上大靠滬太路，很割裂，7號線去市區也不方便。

淞南高境有點偏，有鐵路等割裂也不宜居，還匯集了大量老破小，人口導入困難。

靠1號線的共康，去市區最方便，是寶山外環內最受歡迎區域。

2020年底大寧暴漲，把中產逼到了共康，共康成了漲幅最大的地方之一。

大家真沒得選。

大寧買不起，彭浦太破了，楊行顧村是郊區，只有共康環境不錯、配套湊合。

這里集中分布著不少商品房，居住成熟度高。

2022年后情況變了，寶山三支箭（南大、吳淞、郵輪港）兩支都射中共康。

南大是過去四年上海發展最快的地方，成片成片的荒地上，一片片大樓拔地而起。

寶山外環內的高收入家庭，紛紛買入南大新房。

2021年的南大

2025年的南大

大寧替補隊員的身份，再也不是共康。

吳淞這里更是寶山規劃中心，18號線、19號線雙軌交，能級比共康要高。

更可怕的是，面對這些分流共康毫無招架之力。

2021年環二寫文章就分析過，共康只是一個普通居住區域，非常容易被取代（《共康，吸了一大口鴉片》）。

說白了大家買過來是沒得選，被逼的。

有了更好的選擇，分分鐘跑給你看。

南大智慧城重點引入“數字經濟、人形機器人、生命科學” ，產城融合，也有學區、商業等稀缺配套。

吳淞創新城還沒全面落地，作為寶山親兒子肯定要啥給啥。

共康剩下的只是一堆房齡20年的小區。

大寧最近也沒守住，房價降到8萬多。

屬于共康的時代，徹底過去了。

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另一個重新洗牌的，是大虹橋徐涇。

大虹橋核心區閔行占一半，嘉定、青浦、長寧合計一半。

但是過去提起大虹橋，大家默認的是徐涇。

2號線在這設站，換17號線過來也方便，還有崧澤高架。

東西向開發速度就很快。

江橋、南翔、九亭看起來近，其實過來大虹橋不方便。

徐涇業主一直把自己當成大虹橋親兒子，看不上江橋、九亭、南翔等鄰居。

機場聯絡線已通車，13號線延長線年底通車，嘉閔線也在施工，未來大虹橋也會南北向擴張。

嘉閔線通車后，江橋一兩站到虹橋火車站，南翔三站。

徐涇開車到大虹橋走崧澤高架，其實南翔也有嘉閔高架。

嘉閔線通車后，大家慢慢的習慣往北走，徐涇就會被分流。

九亭到七寶也可以換嘉閔線過來，未來還可能有25號線直達。

還有示范區線，人流導入重固等區域，徐涇、趙巷的地段優勢下滑。

現在重固的新房賣的不錯，主打就是性價比，價格比趙巷低，但是未來也有軌交。

徐涇最大的對手是前灣。前灣各方面幾乎都完勝了，產業能級、商業、醫療、教育。

不如徐涇的是沒有軌交，開發程度不行。

13號線通車，會助推前灣公園一帶的開發，成熟度上來后會拉開跟徐涇的差距 。

閔行的執行力確實更強，落地速度快，大家認可度也高。

大虹橋的規劃中就是南北雙主軸，現在東西主軸發展更快。

未來南北主軸也開發起來，徐涇相對優勢會下滑。

不是說徐涇會沒落，只能說未來的增量資源，可能南北向分布更合適一些。

大虹橋有很多邊界，核心區、拓展區、輻射區。

但是這些邊界沒太大意義，沒人講過邊界內有特殊政策、特殊紅利。

大家吃的還是樞紐紅利。

只要出行方便，九亭跟徐涇沒本質區別，大家對比的還是配套、宜居性。

說白了核心區沒什么護城河。

2026年，是大虹橋全面洗牌的一年。

第三個典型區域是五角場-新江灣。

楊浦曾經一路向北。

最先成熟的是鞍山、控江，早就填滿了工人新村。

世紀初開發了黃興公園，虹吸了工人新村中的先富群體。

2008年后主角是新江灣，虹吸了整個楊浦、部分虹口、部分寶山的有錢人。

黃興公園、新江灣中間的五角場，商業上一家獨大。

楊浦一半的大中型商業體分布在五角場。

五角場-新江灣成了楊浦核心。

2021年后一江一河成為主軸，東外灘搶了所有光芒。

其實不僅楊浦，徐匯也一樣，徐匯濱江是唯一的快速發展區，漕河涇很多企業都搬到了徐濱。

江灣-五角場是副中心，楊浦濱江是真正的中央活動區，能級更高。

位置也好，很多土地在內環內，進出市區都更方便。

東外灘的崛起，對江灣-五角場的分流是板上釘釘的。

部分網友認為五角場、東外灘定位不同，各有側重。

定位歸定位，增量萎縮的背景下，同質競爭根本避免不了。

西岸金融城定位金融，現在簽約的也不都是金融企業。

陸家嘴金融城定位更高，現在也來了很多皮包公司。

現在填滿辦公樓最重要。

無論是人口、產業還是商業，東外灘都會分流五角場。

徐匯濱江也會分流漕河涇、徐家匯，看企業搬遷軌跡都能看出來。

2020年很多企業在漕河涇搬到徐家匯、徐家匯搬到徐匯濱江。

整體而言徐匯稍微好點。

一方面是徐匯增量大，經濟增長持續領跑上海。

一方面徐匯下游板塊多，也在虹吸閔行、松江等等。

楊浦增速有限，位置又偏角落，內部分流會更明顯。

當然楊浦也引入了部分頭部互聯網企業，即使有這些增量，數據還不好看。

互聯網企業已經來了，未來增量更難。

當然東外灘也不是全方面碾壓新江灣。

東外灘的新房剛需為主，大戶型就合生縵云等兩三個。

需要大戶型、喜歡生態社區的，還是會留在新江灣。

所以我們建議中小戶型，在意長期房價上限的，優選東外灘。

必須買新江灣的，重點看看大戶型。

這次市區大開發，大批區域都在重新洗牌。

前面提到了徐匯濱江分流徐家匯、漕河涇，華涇為首的23號線-龍吳路一帶，也會分流1號線-滬閔高架。

浦東更可怕，正在經歷全面洗牌。

原來的四架馬車，外高橋化工企業外流，金橋面臨發展上限，陸家嘴的金融行業最近沖擊很大。

只有張江還有活力。

現在前灘后灘前灘南大開發，東方樞紐大開發，臨港大開發，可能與張江并稱新的四架馬車。

浦東全面向南。

2026年，我們面臨的區域變動太多了。

篇幅有限只能講部分案例，系統性的梳理，歡迎大家來到環線沙龍現場。

2月1日是今年最后一期，內容全面升級，一次幫大家理清楚買房這件事。