在二線城市，如何打贏一場“年輕力商業”持久戰？

濱海潮流生活地標

撰文 | 鄭小清

編輯 | 陳與柒

排版 | fufu

頭圖來源 | 煙臺大悅城

2025年，煙臺大悅城以一組硬核“戰績”吸引行業關注：全年銷售額同比勁增33%、登頂近五年峰值；客流同比增長25%，創近9年新高；出租率飆升至99%；超50余個品牌摘得年度城市銷冠……

作為大悅城布局二線城市的首個項目，煙臺大悅城跳出了“開業即巔峰”的行業魔咒，不僅成為煙臺最懂年輕人的潮流地，更通過持續品牌煥新，錨定品質家庭與城市中產客群，并憑借對濱海文化的極致挖掘，將潮流基因與城市特色深度融合，打造成一座不可替代的“濱海潮流生活地標”。

這座深耕煙臺11載的商業標桿，正以破局之勢，重新標定城市商業的價值新高度。本文將以煙臺大悅城為觀察視角，剖析大悅城如何在非一線市場，構建一個扎根在地，引領潮流的可持續商業生態，為同能級城市的商業發展提供一份可參照的實戰范本。

Vol.1

一年煥新超百個品牌

激活城市商業年輕DNA

煙臺作為山東“三核”城市之一，2025年GDP突破1.1萬億元，比上年增長6.1%，分別高于全國、全省平均1.1個、0.6個百分點。這座萬億級沿海城市，不僅依托海洋經濟等產業優勢筑牢消費底盤，更在濱海文旅、品質餐飲等領域釋放強勁增長動能，驅動商業迭代升級——煙臺大悅城正是這一進程的典型樣本。

2014年，作為煙臺首個大型商業綜合體，煙臺大悅城憑借濱海區位優勢與新興業態組合，推動城市商業從傳統百貨向體驗式消費轉型，一躍成為引領城市消費升級的商業新封面。而其快速崛起，得益于對消費基本面的精準把握與品牌的動態進化能力。

贏商大數據顯示，煙臺大悅城周邊3公里擁有常住和辦公人口超43萬，5公里突破79萬，且客群優質：到訪客群中，年輕客群與年輕家庭占比高達73%；從到訪客群資產結構看，小康及中產階層占比超87%。

基于對客群畫像的精準把握，煙臺大悅城錨定“年輕潮流+品質家庭”雙核定位，通過高頻品牌煥新與內容創新構建差異化競爭力，持續激活城市商業年輕DNA。據項目方透露，2025年項目煥新品牌108個，其中山東首店6家、煙臺首店16家。

01

以盒馬為錨點

推動城市新零售消費升級

此輪煥新中，最具戰略意義與市場聲量的舉措，當屬煙威地區首家盒馬鮮生的引入。

2025年7月，超4000平方米的盒馬鮮生在煙臺大悅城正式亮相，打造了生鮮零售、即時餐飲、健康食品等全場景消費生態。開業首日帶動商場客流同比飆升120%、銷售額翻倍增長，刷新項目工作日單日銷售紀錄，該店更是在開業后連續20余天霸榜盒馬鮮生全國單日銷冠。

于煙臺大悅城而言，引入盒馬鮮生是品牌矩陣的重要補位，其深層意義更在于解鎖了“品質家庭與城市中產”這一核心增量客群，與原有的年輕潮流客群基本盤形成強力互補。

站在城市發展維度，盒馬鮮生填補了煙臺高端生鮮消費市場的空白，也標志著煙臺在新零售浪潮中邁出戰略升級的關鍵一步，為城市經濟注入全新增長動能。

02

挖掘首店經濟

玩轉潮流消費新體驗

盒馬鮮生的成功運營，可謂是煙臺大悅城煥新成效的一個里程碑事件，但并非孤例。它更像一個引擎，帶動整個首店矩陣的生態化運轉。2025年，煙臺大悅城完成了系統性品牌煥新升級，全年新簽約品牌超百家（山東/煙臺首店22家）。這些品牌并非隨意堆砌，而是圍繞核心客群需求，進行系統性、分業態的精準布局：

• 潮流零售，鞏固年輕引力場：引入WOW BEAUTY、X11全球潮玩集合店等，強化美妝與潮玩矩陣，持續吸引Z世代注意力。

• 品質餐飲，構建家庭歡聚地：引進達美樂比薩、山葵焰遇·烤肉放題自助等知名餐飲，豐富家庭聚餐與社交宴請選擇，提升消費頻次與客單價。

• 生活方式與體驗，拓寬消費邊界：落地城市首家小米汽車融合店，探索“零售+體驗”新模式；新增三星、小天才、vivo、OPPO、堅果投影等品牌，與原有蘋果、華為、榮耀形成數碼科技業態集群，呼應當代科技生活新方式；引入馬術等獨特體驗業態，滿足親子家庭與中產客群對品質生活的多元化追求。

值得一提的是，負一層美食廣場也完成重裝升級，茉酸奶、辛一銅鑼燒、喻記南派麻辣燙、阿甘鍋盔、波比艾斯冰激凌等15家特色小吃品牌同步亮相，憑借親民定位與多元口味，成為覆蓋全客層的流量磁石，進一步拉動項目整體人氣與消費頻次。

回顧煙臺大悅城11年進階路，從開業之初以“60%首進率”滿足了城市對新鮮生活體驗的渴求，到蘇魯地區級別最高、面積最大的NIKE旗艦店NIKE RISE 1200及阿迪達斯支線品牌ADIDAS FOS、KKV、POPMART萌粒定制店、鹿島會員店、Tims、LEGO、太二川菜融合店等眾多標桿山東/煙臺首店相繼落地，這不僅為城市帶來了源源不斷的商業新鮮感，更通過多元業態的組合，構建了一個能夠自我強化、持續吸引不同圈層客群的品牌生態系統，將短暫的流量成功沉淀為長期的市場引領力與用戶忠誠度。

Vol.2

萃取煙臺在地文化

淬煉商業“超級符號”

在商業競爭日益同質化的今天，在地文化體驗成為高維競爭壁壘。煙臺大悅城的遠見，早在選址之初便已顯現——作為山東首個濱海主題購物中心，它精準卡位了煙臺文旅市場升溫的黃金發展期。

煙臺坐擁“首批國家文化和旅游消費試點城市”“中國十大秀美之城”等十余張“國字號”文旅名片，2024年全市接待游客量突破9800萬人次，旅游總收入1139億元，2025年接待游客量預計突破1億人次大關。

龐大的旅游客流，為煙臺商業發展打開全新增量空間。而緊鄰煙臺火車站這一城市門戶的煙臺大悅城，憑借其先天的濱海區位，已然成為承接城市旅游紅利、鏈接本地消費與外來客流的關鍵樞紐。據項目方透露，旅游客群常年貢獻可觀到訪客流，暑期檔占比更是大幅攀升。

01

全景式濱海場景

定義沉浸式商旅文融合新體驗

早在項目設計之初，煙臺大悅城便將貝殼、帆船、船錨等海洋元素融入建筑空間敘事，更在7F打造城市級網紅打卡地標「觀海平臺」，率先實現商業空間與在地文旅資源的破圈融合。

2025年，煙臺大悅城啟動「觀海平臺」場景化升級，推出煙臺城市打卡墻、日不落舞臺、天空之眼等沉浸式互動場景，在此極目遠眺，煙臺山燈塔的百年風華盡收眼底；憑欄俯瞰，芝罘灣的歷史煙云與現代浪潮交融共生，年輕潮人與外地游客的濱海文化打卡體驗邁上全新高度。

依托「觀海平臺」這一稀缺濱海空間IP，項目更策劃了沉浸式主題活動矩陣，將自然景觀優勢轉化為商業運營勢能。如連續兩年落地的“落日天臺節”七夕活動，將濱海落日的稀缺自然稟賦，轉化為年輕人追捧的社交場景與情感共鳴載體，成功實現空間價值的二次激活。2025年七夕檔期吸引客流超14萬人次，創同期客流歷史新高，以硬核數據直接印證“空間+主題”策略的爆發力。

02

海景生態+在地共生

打卡地進階“城市記憶容器”

在頂層觀海IP的成功打造基礎上，煙臺大悅城進一步延伸濱海場景的商業觸角，同步在1F至7F打造多層級瞰海主題空間，引入海底撈、綠茶、熊喵來了、西十二街等22家知名品牌，覆蓋餐飲、娛樂、教培、零售全業態，構建近萬平米海景商業生態集群，最終筑造「濱海文化沉浸+年輕潮流消費」深度融合的城市級年輕社交場。

而真正的在地共生，是與城市經濟文化血脈相連。項目通過走街串坊，引進了本土文創集合店“煙臺制造”，以及悅泰水產、洪興砂鍋、呂氏疙瘩湯、島姜家脂渣、伙傢海腸撈飯等承載城市記憶的老字號與特色美食品牌，總面積達1791平方米，讓外來游客能一站式帶走“煙臺記憶”，也讓本地居民產生深度情感共鳴，而商場本身則成為了城市故事的代言人。

依托文旅消費的強勁勢能，2025年旅游旺季檔期，呂氏疙瘩湯、漢金城海鮮烤肉自助、煙臺制造等本土品牌，同比均有30%左右的銷售提升。洪興砂鍋同比提升近100%，悅泰水產更是有近300%的同比業績提升。

2025年7月，煙臺大悅城更憑借硬核實力登上大眾點評2025年“煙臺城市必玩榜”，并在旅游季、節假日等，持續霸占抖音“吃喝玩樂榜”、高德指南“掃街榜”、大眾點評“商場熱門榜”、美團“商場排行榜”四大人氣榜單TOP1席位，成為煙臺文旅商業融合發展的標桿性地標。

Vol.3

會員價值重構×圈層活動造場

沉浸式情感體驗激活年輕力

當商業進入“價值深耕”的下半場，煙臺大悅城以會員價值重構及圈層文化運營，構建了從流量聚合到價值共創，再到情感共鳴的商業新范式。2025年收獲的消費者與商戶的雙高滿意度，也成為項目運營精準度的最佳注腳。

01

用戶價值深度滲透

解鎖三方共生新玩法

當下，會員體系已不再是單一的流量留存工具，而是成為連接商場、品牌與消費者的核心價值樞紐。作為煙臺唯一擁有百萬級會員池的購物中心，煙臺大悅城對此有著深刻的實踐洞察。項目在過去一年還實現了年新增會員超10萬，年度會員消費占比超40%，年會員銷售額增長超25%。

2025年，項目在「會員尊享購」「會員搶鮮購」等四大核心會員活動基礎上，完成生日、異業聯盟、女性專屬、母嬰關愛、免費停車5大會員權益煥新，并新增游客專屬權益，如外地游客憑3日抵煙證明，可至場內39家零售、餐飲等品牌門店享受專屬優惠，形成本地會員深度運營與外地游客精準觸達的服務體系。

與此同時，項目通過與品牌的深度協同打破邊界，為會員提供超越消費的情感體驗。以2025年為例，項目聯合超30%的場內商戶，開展近150場JoyClass會員沙龍，并通過會員沙龍、會員權益、會員IP日等多種形式，將不同圈層會員與場內近8成商戶進行有效鏈接。如聯合NIKE 1200開展濱海社區體驗夜跑活動，將運動社交與城市景觀結合，實現從商場消費到生活方式陪伴的角色轉變。

當初代核心客群逐步轉向家庭消費，煙臺大悅城將“破圈拉新”嵌入會員體系的迭代邏輯。其跳出滿減辦卡的傳統套路，以價值共鳴為核心，通過觀海七夕派對、次元IP首展等年輕人喜聞樂見的場景，建立情感連接，實現從流量關注到會員轉化，從單次參與到長期留存的全鏈路運營。

正是這種從“流量思維”轉向“用戶思維”的運營理念，結合精細化運營與持續的破圈創新，打通商場、品牌與消費者的連接，實現需求、供給與服務的精準匹配，煙臺大悅城才能在瞬息萬變的消費市場中保持年輕力，從而構筑難以復制的競爭壁壘。

02

圈層活動造場

精準觸達年輕人情感需求

會員體系的精細化運營之外，煙臺大悅城進一步以圈層化運營為核心，精準觸達目標群體。

一方面，聚焦Z世代的文化偏好，引入《Q版豬豬俠》《第五人格》《蛋仔派對》等10余場山東/煙臺首展、快閃店，撬動銷售超百萬，也為次元、游戲等不同圈層愛好者打造專屬文化陣地。通過IP內容的稀缺性與精準性，深度契合目標群體的情感共鳴需求，高效沉淀高粘性核心用戶群體。

另一方面，主動創新，以原創IP活動開啟目標群體的全新體驗。如全國首創的「520一起續火花」，通過火花里程兌換站、火花男神巡游、火花音樂會、點亮火花等單元設置，調動消費者情緒，營造沉浸式情感體驗場景，更帶動商場客流同比提升32%。如今，這一原創IP活動已成為商業領域爭相效仿的標桿樣本。

從「Hey大朋友，往大里活！」品牌企劃，到「美好one one歲」周年慶，再到親子主題的經典奧特曼、奶龍、超級飛俠、奇妙萌可見面會……全年超80場創新活動，全方位激活了煙臺大悅城商業空間的多維價值，成功構筑起“山、海、城”資源與年輕文化深度融合的場景化體驗生態。

11載深耕，煙臺大悅城早已超越傳統商業體的物理邊界，成為鐫刻城市商業發展脈絡的精神符號。它在“與城市共生長”的底層邏輯下，通過基因堅守、在地共生、持續煥新，構筑起不可撼動的核心優勢。

2026年，煙臺大悅城將啟動調改升級的全新征程：煥新1F南通道品牌矩陣，重點引入兼具潮流屬性、品質感的首店及優質品牌；持續引入城市首進餐飲品牌，構建更具吸引力的餐飲生態……

更為重要的是，項目將繼續依托獨有海景資源，持續深耕“文旅+Mall”特色，完成觀海平臺2.0升級，同時將稀缺海景資源向3F縱向延伸，并逐步在品牌、場景、活動、權益四維層面與海共創，強化項目城市級文旅地標屬性。活動與權益上，則將與商戶活動互聯和權益嫁接，與政府聯動加強游客資源導入，實現全域流量的精準觸達與高效轉化。

這一系列舉措不僅是自身的迭代進化，更是對城市商業格局的引領。我們期待著，煙臺大悅城繼續以創新為筆，繪就煙威商業更具活力、更有溫度的未來圖景。

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