上海土地市場，風(fēng)向變了丨封面文章

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

2025年上海土拍“加時賽”，在外環(huán)外完成了一場存在感不高、但信號很強(qiáng)的土地出讓。

三宗地塊分別位于松江九亭、青浦趙巷與青浦新城，最終均以底價成交，成交總價40.18億元。

地塊的板塊底色各不相同，路徑也不同，但指向一致：都是圍繞改善型居住展開。

九亭依托成熟居住基本盤，承接的是板塊內(nèi)部的改善置換；趙巷背靠虹橋與產(chǎn)業(yè)集聚，面向的是外溢改善與企業(yè)人群；青浦老城廂疊加城市更新框架，依靠低密形態(tài)與歷史片區(qū)稀缺性吸引本地改善回流。

把這三塊地放在一起看，趨勢已經(jīng)很清楚：外環(huán)外的新一輪競爭，不再是高周轉(zhuǎn)剛需盤的規(guī)模比拼，而是用低密形態(tài)切入改善市場，用板塊資源和產(chǎn)品力去換溢價空間。

開發(fā)商都不算激進(jìn)，地價也給產(chǎn)品留出了操作空間。接下來真正的分水嶺，不在拿地，而在誰能把低密產(chǎn)品做出差異化。

松江九亭：長江精工二進(jìn)上海

松江九亭SJP0-0107單元02A-04地塊，由長江精工競得。

地塊出讓面積18483.69㎡，容積率1.05，建筑面積19407.87㎡，地上建筑限高24米。起始價44639萬元，起始樓面價2.3萬/㎡。

從指標(biāo)看，產(chǎn)品形態(tài)基本鎖定為低密多層為主，輔以少量疊加。

這是九亭核心區(qū)自2011年以來首次再出低密宅地，南北臨河，西側(cè)就是九科綠洲公園，自然界面在整個九亭板塊里屬于稀缺資源。

距離9號線九亭站直線約3.3公里，雖然不靠軌交，但這塊地的邏輯本來就不是軌交剛需，而是成熟居住區(qū)內(nèi)部改善置換。

周邊生活配套早已成型，商業(yè)、醫(yī)療齊全，教育資源更是硬通貨，華二松江分校、九亭五小都在1公里范圍內(nèi)，這種學(xué)區(qū)疊加低密的組合，對板塊內(nèi)家庭客群是有吸引力的。

從房企角度看，長江精工去年9月剛以約5.5億元拿下閔行顓橋地塊，首次進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場，四個多月后地塊規(guī)劃方案公示。

這次落子九亭，本質(zhì)上是在上海延續(xù)小體量、偏改善、重產(chǎn)品兌現(xiàn)的穩(wěn)健路線。

青浦趙巷：國貿(mào)再進(jìn)場

青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊組合包，由國貿(mào)競得。

這是近兩年趙巷核心區(qū)域內(nèi)難得一見的大體量宅地，總出讓面積67520.41㎡，總起價179922萬元，起始總價179922萬元，起始樓面價約2萬/㎡。

四個子地塊都是居住用地，容積率在1.05-1.8之間，本身就是典型的高低配組合盤邏輯：一部分做低密拉高形象和溢價，一部分做小高層走量。

國貿(mào)對趙巷并不陌生。2022年12月它曾以總價33億元拿下佳恒路南側(cè)地塊，容積率2.2，總建面約13萬方，三年時間賣了約1200套，回款64億，成績相當(dāng)不錯。

這次再進(jìn)趙巷，是在原有銷售驗證基礎(chǔ)上的加碼布局。

1月28日，國貿(mào)旗下的上海筑成房地產(chǎn)有限公司已發(fā)布了招標(biāo)信息，總投資450000萬元。

板塊條件也站得住。地塊就在趙巷奧特萊斯旁邊，商業(yè)氛圍成熟，日常消費(fèi)、休閑都方便；距離17號線嘉松中路站約700米，步行可達(dá)，這在趙巷屬于軌交條件比較友好的位置。

再疊加西側(cè)青浦新城、華為數(shù)字能源基地，東側(cè)大虹橋產(chǎn)業(yè)外溢，未來產(chǎn)業(yè)人口體量不小。

對比周邊競品，它未來最直接的壓力來自上游一站的大華望樾。但國貿(mào)這塊地容積率更低，產(chǎn)品發(fā)揮空間更大，只要定價策略不過于激進(jìn)，走“低密拉價、小高層走量”的結(jié)構(gòu)，整體安全邊際比不少虹橋邊緣盤還要高。

青浦老城廂：中交城投一盤棋

青浦老城廂QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04五幅地塊，由中交城投聯(lián)合體競得，起始總價177216萬元，起始樓面價約1.8萬元/㎡。

D4-01、D5a-01容積率為1.05，K2-04為1.2，J5-01和K3-04為1.7，整體仍然是低密主導(dǎo)、少量小高層補(bǔ)量的組合。

1月中旬，中交城投和青浦城市更新聯(lián)合體，已經(jīng)招標(biāo)了青浦老城廂的兩宗地塊；K2-04地塊、K3-04地塊，總投資202825.38萬元。

這不是一塊孤立住宅用地，而是放在青浦老城整體更新框架里的核心住宅組團(tuán)。中交城投已經(jīng)在這里先落了第一子——南廂觀寧府，在1.2的容積率下做了140套高附贈疊加和合院，還配了雙會所，主打純改善，首次開盤熱度，已經(jīng)驗證了本地購買力的存在。

中交城投不只是賣房子，還承擔(dān)著板塊更新角色，包括后續(xù)商業(yè)配套建設(shè)、老城風(fēng)貌街區(qū)修復(fù)、歷保建筑改造等。這意味著它在這里是做長期運(yùn)營 品牌背書，而不是短線套利。

區(qū)位上，地塊緊鄰滬青平公路，路網(wǎng)成熟；距離示范區(qū)線青浦新城南站約1公里，軌交在短駁后也方便通勤。