消防不合格，就敢往外出租？

位于惠州市惠城區(qū)水門橋橋頭的錦繡酒店，落成至今已超30年，系“老惠州”水門橋一帶老地標(biāo)。

就是這么一座老建筑，如今，因?yàn)?strong>消防問題，引來了新糾紛。

2023年，群英物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“群英物業(yè)”）與業(yè)主單位惠陽建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱“惠陽建筑”）簽下錦繡酒店及附屬物業(yè)的租賃合同，沒曾想，“群英物業(yè)”接手時(shí)，這座老建筑的消防不合格，無法辦理二次改造，導(dǎo)致酒店無法營(yíng)業(yè)、被迫斷租。

其后2年時(shí)間，引發(fā)“群英物業(yè)”與“惠陽建筑”對(duì)薄公堂。

日前，惠州市中級(jí)人民法院就惠州市群英物業(yè)管理有限公司申請(qǐng)撤銷惠州仲裁委員會(huì)（2024）惠仲案字第2591、2591-1號(hào)仲裁裁決一案作出裁定，駁回“群英物業(yè)”的全部申請(qǐng)，維持原仲裁裁決效力。

租賃合同引發(fā)仲裁，物業(yè)公司需承擔(dān)多項(xiàng)款項(xiàng)

2023年2月17日，群英物業(yè)與惠陽建筑工程有限公司簽訂《房屋租賃合同》，承租位于惠州市橋西水門大街的房屋（面積接近一萬平方米），即錦繡酒店，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

后因消防以及租金支付問題，對(duì)簿公堂。惠陽建筑先向惠州仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求解除租賃合同并追討群英物業(yè)欠款。

2025年5月19日，仲裁委員會(huì)作出裁決，支持惠陽建筑的主要請(qǐng)求，包括解除合同、要求群英物業(yè)支付拖欠租金38.12萬元、滯納金1.15萬元、違約金23.02萬元、律師費(fèi)2.1萬元及房屋占有使用費(fèi)（按每月11.51萬元計(jì)至實(shí)際搬離之日），同時(shí)承擔(dān)仲裁相關(guān)費(fèi)用。

為此，群英物業(yè)不服仲裁結(jié)果，于2025年7月2日向惠州中院申請(qǐng)撤銷裁決，并提出中止執(zhí)行請(qǐng)求。

其主張主要基于兩點(diǎn)：一是惠陽建筑隱瞞了案涉房屋未通過消防驗(yàn)收、消防設(shè)施不合格的證據(jù)，構(gòu)成《仲裁法》第五十八條規(guī)定的“隱瞞足以影響公正裁決的證據(jù)”；二是仲裁裁決忽視房屋消防安全隱患及部分面積無合法規(guī)劃手續(xù)的問題，違背社會(huì)公共利益。

群英物業(yè)答辯稱：消防安全事關(guān)公民人身、財(cái)產(chǎn)安全，屬于社會(huì)公共利益。案涉房屋面積9503.96平方米，其中有不動(dòng)產(chǎn)證的面積是8503.96平方米，無證房屋1000平方米。1000平方米的房屋沒有任何手續(xù)且存在消防安全不合格，存在巨大安全隱患。而周邊緊鄰老舊居民區(qū)，如此嚴(yán)重的安全隱患，時(shí)刻威脅社會(huì)公共利益。

法院審查：焦點(diǎn)在于證據(jù)隱瞞與社會(huì)公共利益認(rèn)定

惠州中院依法組成合議庭進(jìn)行審查，圍繞《仲裁法》第五十八條規(guī)定的撤銷情形展開分析。針對(duì)申請(qǐng)人提出的兩項(xiàng)理由，法院作出如下認(rèn)定：

關(guān)于“隱瞞證據(jù)”主張。法院指出，認(rèn)定“隱瞞證據(jù)”需同時(shí)滿足三個(gè)要件：證據(jù)屬于案件基本事實(shí)認(rèn)定的關(guān)鍵；證據(jù)僅為對(duì)方掌握且未提交；仲裁中已要求對(duì)方出示但遭無正當(dāng)理由拒絕。

本案中，仲裁庭已查明合同明確約定“惠陽建筑僅提供房屋出租，對(duì)群英物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的消防等責(zé)任不負(fù)連帶責(zé)任”，且消防改造義務(wù)由群英物業(yè)承擔(dān)。

此外，房屋建設(shè)于1994年，依據(jù)當(dāng)時(shí)法律無需強(qiáng)制消防驗(yàn)收，而群英物業(yè)作為專業(yè)管理公司，投標(biāo)時(shí)已知曉房屋現(xiàn)狀并同意“按現(xiàn)狀承租”。因此，房屋消防驗(yàn)收問題并非本案基本事實(shí)范疇，惠陽建筑亦無隱瞞必要。

法院認(rèn)為，申請(qǐng)人主張不符合法定要件，不予支持。

關(guān)于“違背社會(huì)公共利益”主張。法院強(qiáng)調(diào)，社會(huì)公共利益需涉及社會(huì)不特定多數(shù)人的整體利益，而非合同當(dāng)事人個(gè)體權(quán)益。仲裁裁決僅處理合同解除、租金支付等民事爭(zhēng)議，其結(jié)果僅影響雙方當(dāng)事人，未觸及公共安全等宏觀利益。

對(duì)于群英物業(yè)提出的房屋消防不合格、1000平方米無證面積違建等隱患問題，法院指出，相關(guān)爭(zhēng)議屬于行政監(jiān)管范疇，可通過其他途徑解決，但不足以證明仲裁裁決本身直接損害社會(huì)公共利益。相反，若支持申請(qǐng)人以消防問題規(guī)避租金支付義務(wù)，可能破壞市場(chǎng)誠(chéng)信秩序，反而有損公共利益。

后續(xù)：駁回申請(qǐng)，群英物業(yè)仍有異議

惠州中院認(rèn)為，群英物業(yè)的申請(qǐng)理由均不成立，依據(jù)《仲裁法》第五十八條裁定駁回其撤銷仲裁裁決的申請(qǐng)，案件申請(qǐng)費(fèi)400元由群英物業(yè)承擔(dān)。本裁定為終審裁定，原仲裁裁決具有法律效力，群英物業(yè)需履行裁決確定的付款及搬離義務(wù)。

對(duì)此，惠州市群英物業(yè)對(duì)于仲裁委以及法院裁決不服，他們認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第708條及第712條的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)保證租賃物符合約定的用途，并具備法律、法規(guī)規(guī)定的安全條件。

在租賃合同中，若未明確約定消防設(shè)施由承租人負(fù)責(zé)，則消防設(shè)施的完善與合格是出租人的法定義務(wù)，與租金的支付直接相關(guān)——因?yàn)樽饨鸬谋举|(zhì)是對(duì)符合約定用途和安全條件的物業(yè)的使用對(duì)價(jià)。

消防不合格，意味著物業(yè)無法用于合同約定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人有權(quán)拒付或減付租金，并要求出租人履行法定整改義務(wù)，但法院以及仲裁委卻沒有將考慮這些法律條文進(jìn)去，群英物業(yè)公司表示會(huì)繼續(xù)上訴，維護(hù)自身權(quán)益。