一周成交5套億元別墅：從士林·潤園洞見頂豪市場的“確定性”

單周成交5套，1月份累計成交突破10套——如此成績出現(xiàn)在總價過億的頂級豪宅項目上，更顯震撼。

事實上，整個2025年上海約十分之一的億元豪宅成交，均來自這個樓盤——位于黃浦核心地段的風(fēng)貌別墅項目“士林·潤園”。

2025年是上海風(fēng)貌別墅市場“大爆發(fā)”的一年。據(jù)不完全統(tǒng)計，全年入市的風(fēng)貌別墅項目約20個，創(chuàng)歷史新高。其中，近三分之一集中于黃浦區(qū)，而作為年內(nèi)首開并連續(xù)加推的項目，“士林·潤園”無疑是市場焦點之一。

一面是風(fēng)貌別墅市場日趨激烈的同質(zhì)化競爭，一面是上海頂豪市場在去年經(jīng)歷了“先揚后抑”的熱度轉(zhuǎn)換。在此雙重挑戰(zhàn)之下，士林·潤園仍一舉成為2025年度上海風(fēng)貌別墅銷售金額、面積與套數(shù)的“三料冠軍”，刷新了風(fēng)貌領(lǐng)域銷售總額的歷史紀錄。

持續(xù)熱銷的根本原因何在？在于其不可復(fù)制的黃浦城央地脈、具有創(chuàng)造性的卓越產(chǎn)品力，以及純粹的高端圈層歸屬感。

通過對300余位高凈值客戶展開深度訪談，士林·潤園深入洞察了他們對居住環(huán)境私密性、生活方式迭代等多維度的深層需求，將這一群體內(nèi)心理想的生活圖景，轉(zhuǎn)化為可感知的建筑語言與可落地的社區(qū)實踐。

根植城央地脈：從“財富傳承”到“精神傳承”

能夠稱之為“世家”的家族，從來不依賴一時一代的榮光，而是靠代代相承、綿延不絕的風(fēng)骨。真正穿越漫長歲月、具有恒久生命力與創(chuàng)造力的，也并非顯赫的家族財富，而是深植血脈的家族精神。

士林·潤園所扎根的，是一方承載上海老城廂730年地脈與人脈的厚土。歷史上，這里曾是士林薈萃、文風(fēng)綿延之地。明代兩廣總督張鶚翼、徽商巨賈胡開文、近代書畫宗師董其昌……無數(shù)大儒、巨賈與名仕的家族府邸匯聚于此，海派世家的脈絡(luò)，在此源遠流長。

承襲這份厚重的世家基因，士林·潤園依據(jù)1947年上海行號圖的歷史記載，復(fù)刻了歷史街巷的肌理與世家大族的居制。項目以純粹的合院別墅形態(tài)，重塑“院藏天地、宅納乾坤”的居住意境，與這片土地上流淌數(shù)百年的家族傳奇隔空對話。

士林·潤園僅規(guī)劃103席建筑面積約300-500平方米的合院別墅，劃分為10個組團，以“大德里”“怡興里”“松云里”等真實歷史地名為名。它們借有天有地的當(dāng)代院落為載體，展開一場跨越時空的世家精神傳承。

追溯過往，世家精神藏于遺存：士林·潤園精心保留了原址構(gòu)件，它們在當(dāng)代生活場景中重獲新生。

回歸當(dāng)下，世家精神見于傳承：士林·潤園完美復(fù)刻了經(jīng)典石庫門“隨墻門”形制，業(yè)主可依家族文化定制門楣匾額上的題字，讓姓氏與家風(fēng)在磚石之間續(xù)寫新章。

士林·潤園所延續(xù)的，不僅是空間的形制，更是世家大族一脈相承的精神內(nèi)核——對家風(fēng)、家訓(xùn)與家族凝聚力的珍視與傳續(xù)。在這里，建筑不只是居所，更是家族精神生根、生長、生生不息的最佳載體。

創(chuàng)新風(fēng)貌產(chǎn)品：從“追溯潮流”到“自我表達”

相較于被標(biāo)簽化的風(fēng)格定義，當(dāng)代精英更追求的，是能夠承載個人故事與獨特品味的生活底色。他們選擇士林·潤園，并非追逐風(fēng)貌項目的潮流，而是認同其非凡的創(chuàng)造力。

士林·潤園突破了風(fēng)貌產(chǎn)品在空間設(shè)計上的局限性。

在還原老城廂風(fēng)貌和“街-弄-巷-戶”禮序路徑的基礎(chǔ)上，項目采用“外緊內(nèi)松”的策略，兼顧私密性與生活尺度。

于外，采用三面或四面圍合布局，通過設(shè)置多重門墻，層層過濾外部視線，并結(jié)合錯落有致的建筑排布，形成更私密、通風(fēng)采光更優(yōu)、空間更自由、布局更靈活、安全性更高的居住模式。

在內(nèi)，遵循“宅園合一”的營造理念，創(chuàng)造構(gòu)建“首層庭院、二層陽臺、三層露臺”的立體庭院體系，并大幅提升窗墻比，借助通透的玻璃界面，實現(xiàn)室內(nèi)外景觀相互延展，營造“園在宅中生，宅在園中隱”的自然體驗。

士林·潤園還打破了風(fēng)貌產(chǎn)品在外觀設(shè)計上的同質(zhì)化。

項目依據(jù)地塊原始建筑的立面風(fēng)格，系統(tǒng)復(fù)現(xiàn)了街店式風(fēng)貌、里弄老城廂風(fēng)貌、拼接式風(fēng)貌等10余種風(fēng)貌類型，外立面設(shè)計更多達30余種，呈現(xiàn)多元雜糅的街區(qū)風(fēng)貌；103套風(fēng)貌別墅更依據(jù)“一宅一策”匠心定制，每一套都是獨一無二的作品，并支持門楣匾額、門把手、入戶地雕、燈具等多處細節(jié)定制，為高端客群提供高度專屬的居住體驗。

士林·潤園更立足于全球?qū)徝蓝嘣臅r代背景，大膽采用中西合璧的獨特產(chǎn)品營造哲學(xué)。

從傅厚民的頂尖酒店奢華美學(xué)、HWCD的百年家宅美學(xué)，到渡邊智昭的海派奢華；從蔣愈的東方建筑哲思，到朱育帆的園林詩學(xué)——通過多元大師團隊的共筑，彰顯當(dāng)代海派世家的審美高度。

再現(xiàn)海派文化：從“文化保存”到“文化煥活”

文化真正的生命力，從不在博物館中被束之高閣，而在于潤物無聲地融入日常的肌理。

定位為“全球海派非遺定制風(fēng)貌別墅”的士林·潤園，正是基于對地塊730年文脈的尊重與轉(zhuǎn)譯，打造出全球首個“海派非遺·拾貳匠造體系”：“街巷復(fù)原、水系傳承、家風(fēng)福澤、潤園八景、匠心營造、清水砌筑、水刷石藝、落架平移、傳承定制、宅園合一、合院大宅、永續(xù)創(chuàng)新”，讓上海老城廂的街區(qū)風(fēng)貌、營造技藝與人文雅事，不僅得到保存和復(fù)現(xiàn)，更在當(dāng)代生活中被喚醒和延續(xù)。

在這里，風(fēng)貌元素活化呈現(xiàn)：通過對在地建筑風(fēng)貌元素的深入研究和創(chuàng)新演繹，士林·潤園提煉出35組石庫門頭、4座過街樓及巷門、44類外立面及門窗套等構(gòu)件、10種內(nèi)天井樣式及其他特色構(gòu)件，將其有機融入當(dāng)代建筑語境中，予以活化呈現(xiàn)。

在這里，傳統(tǒng)工藝重?zé)ㄐ律菏苛帧檲@使用了源于海派建筑的經(jīng)典飾面“水刷石”、上世紀20年代“荷蘭式砌法”與中式“梅花丁砌法”，以及江南傳統(tǒng)磚作工藝代表“元寶縫”等非遺工藝，在延續(xù)歷史質(zhì)感的同時，創(chuàng)造性地結(jié)合鋁板等現(xiàn)代材料，讓建筑既承古韻，亦煥新顏，也更具歷久彌新的品質(zhì)。

在這里，文化典故歷久彌新：士林·潤園將隱逸于歷史中的人文雅事、坊間佳話融入景觀體系，凝練為承載著豐富文化記憶的“潤園八景”：“海上花”靈感源于晚清吳語小說《海上花列傳》；“申之華”化用經(jīng)典“一池三山”布局，以現(xiàn)代極簡石組水景，營造都市仙境哲思；“云間詩”借廊架與詩文瀑布，致敬云間詩派文脈；“拄頰映”精選特型棗樹與精工廊架，隱喻董其昌“拄頰對西山”的雅集勝境；“文開園”則從胡開文墨莊汲取靈感，將墨色與墨韻鐫刻于山石之上，訴說海派文化的源流。

在士林·潤園，文化不再沉睡于故紙堆中，而是被喚醒并融入社區(qū)肌理，流淌在每一處街巷、院落與生活日常之中。

營造私密圈層：從“單向服務(wù)”到“多維連接”

對精英人群而言，“頂奢居所”的真正吸引力究竟是什么？是占據(jù)城市核心的稀缺土地，享有寬敞的院落，還是匯集全球頂尖材質(zhì)與工藝的空間？事實上，高品質(zhì)的場景體驗、資源整合與人脈連接，才是頂奢居所無可替代的核心價值。

在士林·潤園，業(yè)主獲得的不僅是一處居所，更是一套超越傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，涵蓋了資產(chǎn)恒續(xù)、場景豐盈、情感共鳴三大維度。

項目以潤澤美好的“禮仕”服務(wù)為內(nèi)核，圍繞“潤物更新”、“潤悅坊”、“潤比鄰”三大板塊，以“高效、私密、專屬、雅致”的服務(wù)理念，重新定義頂奢生活的內(nèi)涵。

潤物更新以“全周期資產(chǎn)守護體系”為核心：從風(fēng)貌肌理的園藝養(yǎng)護，到全時響應(yīng)的無聲守護，致力于將精工標(biāo)準(zhǔn)融入建筑的日常維護與煥新，讓資產(chǎn)在時光中沉淀價值，讓家成為歷久彌新的永恒藏品。

潤悅坊以高定會所“云間雅薈”為核心：提供社交、康養(yǎng)、藝文臻選空間，致力于打造融匯海派風(fēng)雅與當(dāng)代生活美學(xué)的私屬場域。無論是私密商務(wù)宴請、專屬藏品鑒賞，還是全球化健康管理，都能為塔尖圈層豐盈生活場景，定制兼顧深度體驗與家族成長的悅居生活。

潤比鄰以全齡社群與圈層運營為核心：通過系統(tǒng)化的社群運營與圈層活動，滋養(yǎng)業(yè)主對社區(qū)的歸屬感，塑造有溫度、有傳承的情感共同體，讓每一次相遇成為美好的延續(xù)，讓生活在此凝結(jié)為詩意篇章。

士林·潤園社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)的背后，是華潤置地旗下萬象生活等成熟平臺所編織的頂級資源網(wǎng)絡(luò)。這意味著，士林潤園的業(yè)主將無縫接入覆蓋高端商業(yè)、精英教育、健康管理、文化藝術(shù)等多維度的生活矩陣，真正實現(xiàn)資源與價值的持續(xù)共生。

士林·潤園以不可復(fù)制的城央地脈、具有創(chuàng)造性的卓越產(chǎn)品力與全域定制的純粹圈層服務(wù)，將生活升維為融匯文化、社交與傳承的完整體驗，在與精英客戶的深度共鳴中，共同書寫關(guān)于“美好生活”的全新篇章。

而在士林·潤園持續(xù)熱銷之際，華潤置地對于塔尖生活方式的探索與實踐也在延續(xù)，其與南房集團攜手打造的又一城市更新力作——坐落于黃浦核心地脈的余慶里項目地塊也將登場。該項目集超高層地標(biāo)豪宅、風(fēng)貌別墅、高端商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)于一體，旨在以煥新之姿重塑城市封面，有望成為上海城市更新的嶄新標(biāo)桿，為市場帶來更多驚喜。