官宣！增值稅5%征收率保留，不會降至3%

部分房地產(chǎn)銷售和租賃等適用的增值稅征收率從5%降至3%的期望落空。

今年起施行增值稅法明確，增值稅小規(guī)模納稅人的增值稅征收率統(tǒng)一為3%，不再提及5%征收率。這不由得讓一些人士對此前適用5%征收率的相關(guān)情形降至3%充滿期待，其中今年起個人賣房增值稅征收率從5%降至3%，更是讓這一期待值拉滿。

不過，1月31日財政部、稅務(wù)總局公開的《關(guān)于增值稅法施行后增值稅優(yōu)惠政策銜接事項的公告》（下稱《公告》），則讓上述期望落空。

《公告》稱，自2026年1月1日至2027年12月31日，一般納稅人發(fā)生以下應(yīng)稅交易，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的規(guī)定征收率計算繳納增值稅。

這具體包括6類情形，即2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或者以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)；收取開工日期在2016年4月30日前的一級公路、二級公路、橋、閘通行費；出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)；銷售其2016年4月30日前取得（含自建）的不動產(chǎn)；轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目（開工日期在2016年4月30日前）。

上述規(guī)定跟此前財政部、稅務(wù)總局出臺的《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》一致。

上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長田志偉告訴第一財經(jīng)，上述不動產(chǎn)租賃、銷售項目之所以給予5%征收率優(yōu)惠政策，主要是房地產(chǎn)等行業(yè)在2016年4月30日之前繳納營業(yè)稅，而從5月1日開始營業(yè)稅全面改為增值稅，所以對營改增之前的老項目給予這一5%征收率優(yōu)惠政策，畢竟這些項目當(dāng)年投資時不能抵扣進(jìn)項稅額，如果按照增值稅一般納稅人計征辦法征稅，這些項目可能會因此虧損，因此讓這些項目可以選擇按照5%征收率來簡易計稅。

目前增值稅有兩種計稅方式。一種是針對增值稅一般納稅人，按照一般計稅方法，通過銷項稅額抵扣進(jìn)項稅額計算應(yīng)納稅額的方式，計算繳納增值稅，按規(guī)定適用6%、9%和13%增值稅稅率。而針對增值稅小規(guī)模納稅人（年應(yīng)征增值稅銷售額未超過500萬元的納稅人），可以按照銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易計稅方法，計算繳納增值稅，目前法定征收率為3%。

上海交通大學(xué)財稅法研究中心副主任王樺宇告訴第一財經(jīng)，此次對上述不動產(chǎn)租賃、銷售保留5%征收率，可以從政策穩(wěn)定性、方案過渡性和技術(shù)可選性來理解。

王樺宇解釋，政策穩(wěn)定性是指要避免主要不動產(chǎn)、建筑等老項目稅負(fù)突變，保持原“營改增”政策及其實施過程的穩(wěn)定性，穩(wěn)定市場和行業(yè)的政策預(yù)期；方案過渡性是指只保留“營改增前老項目”，不擴(kuò)大范圍，并限定了適用的具體時間和范圍，暫按2年維持性安排來推進(jìn)，政策內(nèi)容仍具有過渡性措施的特征；技術(shù)可選性是指公告中使用的政策用詞是“可以選擇”，也就是說納稅人可以根據(jù)自身經(jīng)營和進(jìn)項抵扣情況，比較一般計稅（9%，可抵扣）和簡易計稅（5%，不可抵扣）的稅負(fù)差異，擇優(yōu)選取。

多位專家告訴第一財經(jīng)，此次對上述不動產(chǎn)租賃和銷售5%征收率并未降至3%，可能也考慮到財政可承受能力。近些年財政收支矛盾較大，財政收入增長乏力，保持5%征收率有利于增值稅收入穩(wěn)定。

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2025年全國一般公共預(yù)算收入約21.6萬億元，比上年下降1.7%。第一大稅種國內(nèi)增值稅收入約6.9萬億元，同比增長3.4%。