中信、申萬報告：2026年房地產(chǎn)市場有望止跌回穩(wěn)

21世紀經(jīng)濟報道記者 楊坪

連日來，2025年業(yè)績預告進入集中披露期。萬科A、招商蛇口等多家地產(chǎn)公司也預告了2025年的整體經(jīng)營表現(xiàn)。

本報記者注意到，多家券商機構(gòu)在點評房地產(chǎn)業(yè)績預告時指出，盡管2025年房企利潤表現(xiàn)仍承壓，但市場已出現(xiàn)積極信號，預計2026年房地產(chǎn)市場有望逐步止跌回穩(wěn)。

根據(jù)中信證券房地產(chǎn)開發(fā)和運營板塊統(tǒng)計（剔除B股），A股地產(chǎn)板塊共有78家企業(yè)發(fā)布業(yè)績預告或快報，其中58家公司公告預虧（首虧或續(xù)虧），總歸母凈虧損2397.5- 2060.4億元；有5家公司公告業(yè)績預減，總歸母凈利潤22.7-25.4億元，較2024年利潤103.2億元下降 75%-78%；有6家公司公告業(yè)績預增，總歸母凈利潤17.6-19.4億元。其余18家公司沒有發(fā)布業(yè)績預告，即業(yè)績增減幅度在-50%至50%之間，估算這些公司2025年業(yè)績合計67.9億元-203.7億元。綜合來看，A股地產(chǎn)板塊2025年歸母凈虧損1984.2億元- 1455.0億元，2024年為歸母凈虧損1614.0億元。

中信證券認為，業(yè)績下滑是過去幾年市場調(diào)整的客觀呈現(xiàn)結(jié)果，但當前房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)了一些積極信號。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，70個大中城市新房和二手房價格指數(shù)較高點分別下跌12.6%和21.3%。結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率下降，針對存貨計提跌價準備是房企業(yè)績下滑的主因。

中信證券強調(diào)，利潤表是企業(yè)歷史情況的反饋，當前市場也出現(xiàn)了一些積極信號，如主要城市二手房掛牌量略有下行；《求是》雜志發(fā)表文章，強調(diào)房地產(chǎn)政策應一次性給足，盡可能縮短市場調(diào)整的時間，也有效提振了購房人的信心?？傮w來看，2026年房地產(chǎn)市場具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，房價止跌回穩(wěn)也是房企資產(chǎn)負債表修復的關(guān)鍵。

申萬宏源證券也表示，房企最困難時期或?qū)⒅饾u過去，這源于：一方面，我們認為我國房地產(chǎn)基本面底部正逐步臨近，在行業(yè)調(diào)整4年多后，我國新開工自2021年高點以來已下降75%，我國二手房房價自2021年高點以來已下降40%；另一方面，申萬認為主流房企存貨減值壓力逐步得到釋放，2019-2025上半年主流房企累計資產(chǎn)及信用減值損失占比存貨均值達 8%，其中部分房企減值占比更高，如：新城控股 27%、金地集團 25%、中國金茂 16%等。

當前，多層次REITs市場建設(shè)對房地產(chǎn)板塊也形成整體利好。

據(jù)中信證券統(tǒng)計，2026年1月29日- 30日，8單總計估值321億元商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)行掛網(wǎng)，預計涉及募集規(guī)?？傆?15億元，涉及資本化率在 4.3%-7.2%區(qū)間內(nèi)，涉及運營凈收益（NOI）總計16.5億元（2025年數(shù)據(jù)，部分項目為年化值）。

中信證券認為，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs推出之后，REITs市場發(fā)行審批效率明顯提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化速度明顯加快。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表得到夯實，債務負擔有所減輕，廣大投資者也得以配置優(yōu)質(zhì)低波權(quán)益資產(chǎn)，分享中國經(jīng)濟增長紅利。

總結(jié)來看，中信證券指出，我國居民部門的現(xiàn)金流量表保持良好，宏觀經(jīng)濟健康向上，這也是未來企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入可能持續(xù)修復的底氣。政策力推住宅價格止跌，加上商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值，相信房地產(chǎn)板塊的主體信用風險已經(jīng)開始退潮。當行業(yè)的主要融資性現(xiàn)金流入，從以信用債（主體負債）為主轉(zhuǎn)向以項目融資（REITs和物業(yè)經(jīng)營貸等）為主之際，企業(yè)資產(chǎn)和負債錯配的矛盾就正在得到解決。

投資策略上，中信證券建議圍繞“經(jīng)營性資產(chǎn)”主線布局，具備核心資源和運營能力的開發(fā)企業(yè)顯著占據(jù)優(yōu)勢。

申萬宏源證券也認為，在我國房地產(chǎn)經(jīng)歷調(diào)整之后，預計行業(yè)基本面底部正逐步臨近，同時考慮到近期中央要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并且今年年初央媒《求是》為房地產(chǎn)重磅發(fā)聲，其中強調(diào)地產(chǎn)金融屬性、居民資產(chǎn)負債表及建議政策一次性給足，政策面基調(diào)也更趨積極。此外，考慮到房地產(chǎn)供給側(cè)深度出清下，行業(yè)格局顯著優(yōu)化，預計優(yōu)質(zhì)房企盈利修復將更早、也更具彈性，并目前板塊配置創(chuàng)歷史新低，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè) PB 估值或絕對市值已處于歷史低位，板塊已具備吸引力。