萬科排名下滑

根據2026年1月房企銷售數據，萬科出現了明顯的排名下滑，這背后反映了公司當前面臨的嚴峻經營挑戰和行業整體下行壓力。

一、排名下滑的具體情況

2026年1月房企銷售前十名（全口徑銷售額）：

1. 保利發展

2. 中海地產

3. 華潤置地

4. 綠城中國

5. 中旅投資

6. 招商蛇口

7. 中國金茂

8. 建發房產

9. 萬科

10. 濱江集團

排名變化對比：

? 2026年1月：第9位

? 2025年1月：第5位

? 下滑幅度：4個位次

行業整體表現：

? 2026年1月TOP100房企銷售總額為1905.2億元，同比下降18.9%

? TOP100房企權益銷售額為1321.4億元

? 僅保利、中海、華潤三家單月銷售過百億

二、行業環境與市場背景

市場整體低迷：

2026年1月房企銷售同比大幅下滑，主要原因是2024年"9.26新政"后，房地產市場預期有所恢復，2025年1月核心城市市場活躍度大幅提升、基數較高，相較而言2026年1月同比出現明顯下降。

各陣營房企銷售額均有下降：

? TOP10房企銷售額均值為93.3億元，同比下降11.6%

? TOP11~30房企銷售額均值為26.0億元，同比下降25.6%

? TOP31~50房企銷售均值為10.3億元，同比下降21.0%

黑馬企業沖擊：

中旅投資短期內成為"黑馬"，從去年未進前十躍升至今年第5位，擠占了原有排名。同時，中國金茂從去年1月的第13位升至今年1月的第7位，而華發股份從去年1月的第6位降至今年1月的第18位。

三、萬科自身經營困境

連續巨額虧損：

? 2025年預計虧損約820億元，這是萬科連續第二年虧損，虧損額比2024年翻了一倍

? 2025年前三季度實現營業收入1613.9億元，同比下降26.61%，凈虧損超280億元

? 2024年營業收入3431.8億元，同比下降26.32%，歸屬于上市公司股東凈虧損494.78億元

虧損原因分析：

1. 房地產開發項目結算規模顯著下降：毛利率仍處低位，2025年結算利潤主要對應的是2023年和2024年銷售項目以及2025年消化的現房和準現房庫存，這些項目地價獲取成本較高

2. 資產減值計提：因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值

3. 非主業投資虧損：部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損

4. 資產處置損失：部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值

四、債務壓力與流動性危機

債務規模龐大：

? 截至2025年三季度末，萬科有息負債總額為3629.3億元，較上年同期繼續增長

? 其中一年內到期有息負債1513.9億元

? 貨幣資金僅656.8億元，現金短債比低至0.43，資金缺口超850億元

債券展期艱難推進：

? 2026年1月21日，"21萬科02"債券的持有人會議通過了調整回售部分本息兌付安排的議案，為萬科暫時避免實質性違約贏得了空間

? 該方案包含：不超過10萬元"固定兌付安排"+1月底兌付扣除"固定兌付安排"后本金40%+剩余60%展期1年+提供相應的增信措施

? 但仍有"22萬科MTN004"（20億元）和"22萬科MTN005"（37億元）兩筆債券展期方案待通過

被執行與股權凍結：

? 2026年1月14日，萬科與長沙市萬科企業有限公司新增被執行人信息，執行標的10.9億元

? 存在十多條股權凍結信息，累計被凍結金額已超過20億元

五、管理層變動與治理結構轉型

郁亮正式退休：

? 2026年1月8日，郁亮因到齡退休辭去公司董事、執行副總裁職務，結束其在萬科36年的職業生涯

? 郁亮持有公司股票739.49萬股，按當時收盤價計算市值超過3600萬元

深鐵全面接管：

? 自2025年深鐵董事長辛杰接任萬科主席后，此次郁亮退休標志萬科徹底由國資主導治理

? 深鐵已通過組織架構改革、核心職能上收強化管控

? 深鐵集團作為第一大股東（持股27.18%）累計向萬科提供了超300億元股東借款，借款條件優于市場水平

六、應對措施與未來展望

大股東支持：

? 深鐵集團竭盡所能提供多種形式支持，幫助萬科維持生產經營穩定

? 不僅提供流動性支持，還與萬科加強了業務協同，在住房租賃領域深化合作

經營改善措施：

1. 戰略聚焦：退出養豬、冰雪等非主業虧損業務，聚焦住宅開發、物業服務和租賃公寓三大板塊

2. 交付保障：2025年保質交付房屋11.7萬套，其中有1.6萬套實現提前30天交付

3. 資產盤活：加速推進REITs發行，計劃以物流地產、長租公寓等經營性資產證券化

經營服務業務表現：

? 截至2025年三季度，萬科經營服務業務實現收入435.7億元，同比保持平穩

? 長租業務管理規模突破20萬間，出租率穩定在94%

? 物業業務在管住宅物業項目超4400個，商企物業服務項目超2500個

? 物流業務可租賃倉儲面積超1000萬平方米，冷鏈業務規模行業第一

七、行業意義與未來挑戰

職業經理人時代落幕：

郁亮作為地產黃金時代代表性人物，其退休被視為民營房企領袖時代的終結，反映國企主導行業重組、房企從規模擴張轉向精細化運營的趨勢。

關鍵時間窗口：

? 1月28日"22萬科MTN004"寬限期截止

? 2026年二季度還有65億元債務到期

? 公司能否將千億存量資產轉化為可兌付的現金成為生存關鍵

萬科在公告中表示，2026年將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整，提升多場景的開發和經營能力，有序化解風險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。然而，面對超過3600億元的有息負債和持續下滑的銷售業績，萬科的復蘇之路依然充滿挑戰。