社區(qū)治理千差萬別 一部法規(guī)如何精準(zhǔn)落地？

上海市的“十五五”規(guī)劃建議明確提出，要加快建設(shè)“好房子”、推進(jìn)城市更新，這不僅是硬件的升級，更是對基層治理能力的深層考驗。作為本市物業(yè)管理的基本法規(guī)，2004年8月通過的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》歷經(jīng)多次修訂，為社區(qū)規(guī)范治理提供了依據(jù)。

然而實踐呈現(xiàn)兩極：一方面，部分小區(qū)維修資金“沉睡”、安全隱患難除；另一方面，一些老舊社區(qū)通過民主協(xié)商，成功實現(xiàn)維修基金百分之百續(xù)籌。為何同一法規(guī)在不同社區(qū)效果迥異？基層治理的堵點何在？

今年上海兩會前夕，市人大代表許麗萍帶著這份追問，深入社區(qū)一線展開調(diào)研。

在浦東城中花園，這個住著兩千多戶的大型社區(qū)，居民們正被一系列“看得見的煩惱”困擾。

頂樓住戶反映，家中頂角線脫開，石膏板受潮后存在脫落風(fēng)險，去年3月、12月兩次報修，問題卻始終未能解決。據(jù)居民介紹，小區(qū)內(nèi)約有兩三百戶存在外墻漏水情況，部分住戶在業(yè)主群里反映，相關(guān)問題最長已持續(xù)三年多，始終未能得到維修。

困擾遠(yuǎn)不止于此。樓內(nèi)電梯亟需大修，主干道上的大量監(jiān)控設(shè)備也長期損壞、形同虛設(shè)，因缺乏日常維護(hù)，無法正常使用。有居民表示，前段時間將車輛停放在小區(qū)停車主干道，車身被刮花，前往物業(yè)調(diào)閱監(jiān)控時，卻被告知監(jiān)控?zé)o法調(diào)出，導(dǎo)致難以追責(zé)。

然而，與這一嚴(yán)峻現(xiàn)狀形成反差的是，該小區(qū)的維修資金賬戶并不匱乏。上海永升物業(yè)管理有限公司城中花園物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理楊順旺透露，物業(yè)入駐后，近年來通過公共收益為維修基金補充了近千萬元資金。但由于小區(qū)業(yè)委會存在長期“空窗期”——從2022年底至去年3月，小區(qū)一直處于無業(yè)委會狀態(tài)，這筆充裕的資金也一直未能啟用。

據(jù)了解，這段“空窗期”內(nèi)，居委會雖依法代行部分職責(zé)，但面對2669戶的超大型社區(qū)，“三駕馬車”之一的業(yè)委會長期缺位，導(dǎo)致許多法定決策程序無法啟動。治理僵局逐漸催生了業(yè)主間的意見分化，年初圍繞物業(yè)續(xù)聘的投票，便將這種分歧公開化：部分業(yè)主因小區(qū)長期存在的各類問題心灰意冷，明確希望更換物業(yè)；另一部分業(yè)主則對服務(wù)升級可能帶來的費用上漲極為敏感，認(rèn)為當(dāng)前每平方米1.85元的物業(yè)費已屬“價高質(zhì)次”，若漲至2元多，對小區(qū)內(nèi)普遍100多平方米的戶型而言，將大幅增加生活成本。

而在物業(yè)看來，當(dāng)前每平方米1.85元的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，實則面臨“低價難為”的運營壓力。城中花園居民區(qū)黨總支書記丁天一指出，小區(qū)老年人占比在30%以上，居民訴求多樣，有的希望維持現(xiàn)狀，有的主張更換物業(yè)，也有的同意“提質(zhì)提價”。

由于缺乏有效的社區(qū)協(xié)商平臺，零散意見難以整合形成共識。再充裕的資金、再迫切的維修需求，也在決策通道的堵塞中被“凍結(jié)”。許麗萍代表在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，這一困境并非孤例，折射出當(dāng)前住宅小區(qū)治理中普遍存在的三大痛點：決策機制失靈、信任鏈條斷裂、法規(guī)落地遇阻。

帶著這些問題，許麗萍代表走訪了曾面臨類似困境的楊浦區(qū)愛聯(lián)大廈。這棟建于1996年的“上住下商”老樓，也曾深陷治理泥潭：居民對原物業(yè)服務(wù)不滿，核心矛盾集中在資金管理上——公共收益賬目不明晰，甚至臨停車輛費用長期為0元；小區(qū)電梯老化嚴(yán)重，八人以上乘坐便會發(fā)出警報，給居民出行帶來極大不便，不少居民送孩子上學(xué)時只能步行下樓。此外，商用水與民用水混合計費、按商用單價分?jǐn)偟哪Ｊ剑又亓司用褙?fù)擔(dān)，這也成為居民多年來的心結(jié)。

轉(zhuǎn)機始于2024年。小區(qū)通過市場化選聘更換物業(yè)后，新物業(yè)從解決居民多年的“水費心結(jié)”入手，主動協(xié)調(diào)城投水務(wù)等相關(guān)部門，推動水費計量剝離。盡管逐戶收集房產(chǎn)證復(fù)印件和賬單、辦理相關(guān)手續(xù)的過程難度重重，但“先做好服務(wù)”的誠意，逐步重建了居民信任。

隨著信任關(guān)系的逐步修復(fù)，原本最難推動的維修資金續(xù)籌工作，也有了順暢的協(xié)商空間。彼時該小區(qū)維修資金已瀕臨枯竭，續(xù)籌工作迫在眉睫。為此，物業(yè)與居委會、業(yè)委會協(xié)同發(fā)力：物業(yè)逐一向出租房屋的業(yè)主打電話溝通，居委會與業(yè)委會則通過上門訪談等方式，對不同業(yè)主群體開展耐心細(xì)致的解釋動員，尤其注重與小區(qū)內(nèi)有代表性、有發(fā)言權(quán)的居民深入溝通，形成“以點帶面”的推動效應(yīng)。

反復(fù)溝通，精細(xì)工作。最終，愛聯(lián)大廈實現(xiàn)了維修基金的100%續(xù)交。它的成功證明：在法律框架下，通過精細(xì)化、人性化的民主協(xié)商，治理難題可以破解。

調(diào)研過程中，一線人員也反映了實務(wù)中的諸多難點：業(yè)主大會召開難度大；業(yè)委會若將起訴作為溝通前置方式，易引發(fā)居民的敵對與反感；業(yè)委會成員參與公益工作缺乏有效激勵，有居民便建議，可給參與業(yè)委會工作的人員在征信方面給予加分獎勵……這些來自基層的真實聲音，直指法規(guī)落地過程中的“最后一公里”障礙。

物業(yè)管理法律專家黃友健指出，目前大多數(shù)住宅小區(qū)的相關(guān)法規(guī)制度已較為健全，關(guān)鍵問題在于落實。他建議，應(yīng)善于抓住電梯故障、屋頂滲漏等居民關(guān)切迫切、更新改造迫在眉睫的“契機”，以此為突破口推動工作。

許麗萍代表思考得更深：上海各小區(qū)在建造年代、區(qū)域位置、房屋屬性、居民構(gòu)成等方面差異顯著，不可能依靠單一模板解決所有問題。作為市人大代表、上海勘察設(shè)計研究院（集團(tuán)）股份有限公司資深總工程師，她認(rèn)為，應(yīng)系統(tǒng)分類總結(jié)類似愛聯(lián)大廈等基層探索出的有效經(jīng)驗，將其固化為更具針對性和適配性的制度設(shè)計。同時，“十五五”期間更加強調(diào)“以人為本”，隨著數(shù)字化技術(shù)深入社區(qū)，治理工作也面臨新需求與新挑戰(zhàn)，需要持續(xù)創(chuàng)新機制與方法。

同一部法規(guī)，為何效果迥異？答案藏在“精細(xì)化協(xié)商”中，也在“以人為本”的初心里。從城中花園到愛聯(lián)大廈，我們看到：當(dāng)“三駕馬車”協(xié)同發(fā)力，當(dāng)協(xié)商覆蓋“最后一米”，當(dāng)服務(wù)真正對接需求，法律條文就能轉(zhuǎn)化為治理效能。許麗萍代表建議，將愛聯(lián)大廈等處的經(jīng)驗固化下來，形成可操作的制度；同時為未來預(yù)留創(chuàng)新空間——比如借助數(shù)字化提升協(xié)商效率，針對商住樓、老舊小區(qū)等類型制定“分類指南”。小區(qū)雖小，卻是城市治理體系的神經(jīng)末梢，唯有此處暢通無阻，城市更新的宏偉藍(lán)圖，才能真正在千家萬戶的窗前落地生根。

看看新聞記者: 劉逸然 張俊

編輯: 陳昱卉

責(zé)編: 崔信淑