北京
文/上海進深 嚴明會
中海環宇玖章的銷售表象，是一張幾乎清盤的成績單。
網上房地產最新數據顯示，90套房源，已預定52套，已售30套，可售8套。
項目12月27日首開，當天對外釋放的信息是——90套房源30分鐘售罄。
認籌階段共有198組有效客戶，認籌率達到220%，熱度毫無懸念。
根據進深君此前查閱，截至1月8日，已售數量為15套，65套顯示為“已預定”。
也就是說，大量房源停留在“定金狀態”，并沒有快速轉化為網簽。
按照上海新房交易流程：付首付并簽合同，網簽則顯示“已售”；認籌金轉定金，但尚未付首付，則顯示“已預定”。
這意味著，開盤一個月后，仍有超過一半的購房者只交了定金，沒有完成首付。
截至目前，網簽總量也只爬升到30套。
對一個認籌火爆、首開秒光的項目來說，這個轉化速度，確實稱不上順滑。
客戶在開盤階段鎖定房源，但在真正進入大額資金支付階段時，開始重新評估現金流、置換節奏、貸款條件甚至市場預期。
于是，銷售端的“火”，在網簽端就變成了慢慢消化的溫水。
環宇玖章首開推出了社區核心的8#樓王，均價11.8萬/㎡。
雙軸景觀資源疊加，樓間距超過50米，主力建面約123-144㎡。
緊接著加推的12#樓，位于8#樓北側，在位置與景觀序列上甚至更優，戶型包括123-135㎡的三至四房，屬于項目的主力改善段。
從產品維度看，環宇玖章確實帶著明顯的示范盤意味。
作為普陀新規后的開篇項目，中海在這個盤上幾乎把可展示的維度都拉滿了：
超200米縱向中軸+約140米橫向景觀軸，會所、公區、立面顏值全面向高端產品線靠攏，戶型實得率與裝修標準，在區域內直接抬高基準線。
項目背后的節奏，同樣帶著中海的風格。
回顧土地端，2025年7月24日，上海六批次土拍，中海以 65.25億元 競得普陀真如地塊，板價約 5.88萬元/㎡，溢價率 14.17%。
項目公司為上海悅盈和筑房地產有限公司，法人金天，也是現任中海上海公司總經理，2021年由寧波調任上海。
拿地兩個月后，項目規劃方案即公示，僅三個月，項目案名正式發布。
從拿地到面市，大約五個月時間。
中海環宇玖章現在呈現出的，是一種很有代表性的市場狀態：
銷售端熱度不缺，網簽端節奏放緩。
對開發商來說，這不再是開盤即勝利的年代，而是從認籌到網簽、從定金到首付的完整轉化能力比拼。
相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中?？毓?/p>
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