門口有地鐵+大商業！新塘首個純新規盤，我給到“夯”

增城無需多言，新房賣爽了。

數據顯示，增城2025年新房網簽第一，且是全市唯一破萬套的區域，而火爆中心在新塘。

時隔3年，新塘又有新盤要來了。最近，增城城投新塘鎮地鐵13號線沙村站北側127號地塊項目，已完成備案。

作為新塘首個“純新規盤”，這個項目是什么段位？會帶來什么影響？

｜圖源：廣州公共資源交易中心

壹

結合備案信息和綜合優勢來看，項目能打的地方，至少體現在以下三點：

第一，超10萬方大盤，未來生活氛圍好，內部能自給自足。

項目總投資超過221386萬元，規劃總建面超 166819平 ，計容總建面約 積112911平，光是住宅部分就超過10.7萬平。

內部還配建約3707平商業以及其他公建設施等，以滿足業主日常生活所需。

更重要的是，整個項目與周邊有華潤置地·公園上城、新塘新世界花園等大型社區形成了“連片開發”，周邊界面不斷改善，整體居住氛圍較濃。

｜圖源：廣東政務服務網

第二，容積率2.5+20%的陽臺率，是新塘首個“純新規盤”。

再來看項目本身，容積率低至2.5，而同板塊新盤容積率多在2.8-3.0之間，是個很大的加分項。

按照房企以往的開發思路，這樣的低密地塊，大概率會打造改善產品，再加上20%的陽臺率，實力不俗。

同板塊華潤置地·公園上城后期推出的部分樓棟，是為數不多的新規產品，不過要論“全盤新規”，這個項目還是板塊第一個。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

第三，步行范圍內有確定的學鐵商，家門口地鐵直達天河。

項目地段和配套，也詮釋了“天生好命”四個字。

交通上，項目距離新塘站直線距離不到4公里，長途差旅很便利。

市內出行，項目屬于13號線沙村站上蓋，可以一條線坐到天河公園，二期預計今年開通，屆時還能直通越秀、荔灣老城區。

商業層面，項目隔壁巨無霸樂益天地即將亮相，商業約17.5萬方，規劃280+品牌，比同板塊萬達（約15.7萬方）還大。

而且注意哦，這座商業負一層連通地鐵，周邊都是大盤，如果后續經營得當，可能會比沒有地鐵直通的新塘萬達甚至永旺還旺。

｜圖源：樂益天地公號

再來看書包資源，項目周邊有新雅新世界實驗學校、廣州外語外貿大學附屬新塘實驗小學等。

優質的公辦和私立學校有多個選擇，未來業主小孩有機會走路上下學。

總的來說，這個全新盤基本面均好，學鐵商近且確定性高，本身又有低密+新規產品兩大好牌，在增城實屬罕見。

｜廣州樓市發布 制圖

近年來，增城城投在增城的布局不斷擴大，且基本都是優質項目。

比如增城城投·南香雅居，主打使用率約120%的新規純改善產品，南向跑道式陽臺達到約20平，已成為增城網紅盤。

｜南香雅居實景圖

｜來源：項目資料

還有增城城投·云棲江麓，帶來增城首個類四代宅，荔湖成熟地段+院墅級居住體驗，主要面向高端客群。

｜云棲江麓效果圖

｜來源：項目資料

今年，增城城投沙村地鐵站項目入市后，這個陣營就更加強大了。

貳

這樣一個“六邊形選手”即將面市，會給板塊乃至區域市場帶來什么影響？

1、優質全新盤的驅動效應，可能會帶動新塘樓市熱度走高。

新塘上一次賣地還是在2022年，中鐵十二局以128600萬底價拿下的廣園快速路南側188地塊，樓面價約7385元/平。

3年空窗期才等來的新面孔，又是板塊首個純新規盤，入市自帶稀缺性。

新塘買家如果考慮新規產品，那必然繞不過公園上城和增城城投沙村項目這兩大“雙子星”。

｜廣州東部CBD航拍

｜廣州樓市發布 攝

另外，新塘樓市，是增城交投最旺盛的。

2025年增城新盤網簽量前10名中，其中就有4名來自新塘。（網簽數據存在一定滯后性，請以實際認購為準）

今年該盤入市，憑借出色的地段和新一代的產品設計，想出圈應該不難，有望持續推高板塊熱度。

｜廣州樓市發布 制圖

2、樓面價約7130元/平，有很大的定價空間和拉高整體品質。

從成本和后續定價來看，該盤也有較大優勢。

項目拿地樓面價約7130元/平，綜合素質比廣園快速路南側188地塊更優，樓面價反而更低。

而目前新塘在售新盤，單價主要集中在1.4萬-2.1萬/平，這就意味著項目后續定價空間很大。

一般來說，新房定價在樓面價的1.5-2倍屬于合理范圍，姑且按照2倍計算，項目參考單價在1.4萬/平左右，利潤空間和價格優勢都有。

不過基于項目整體素質較高，樓市君認為，相比以價換量，該盤選擇以品質取勝的可能性，或許更大。

｜廣州樓市發布 制圖

尤其是在拆遷浪潮下，大量黃埔房票客涌入增城，靠近黃埔以及東部中心核心區新盤，會很吃香。

據廣州黃埔發布消息，黃埔區房票認購已累計高達7090套，其中3008張是跨區認購，增城就占了相當的比例。

在房票加持下，增城2025年新房網簽以12929套斷崖式領先，占比超過20%。

它也是這年廣州11區新房網簽唯一破萬套的成交大戶，甚至超過天河、海珠、荔灣三區之和。

｜廣州樓市發布 制圖

未來，隨著黃埔、增城舊改不斷釋房票、房票轉讓機制完善，帶動增城新房去庫存可能會更加明顯。

至于未來增城城投沙村項目什么時候入市？定價如何？產品會帶來什么驚喜？

樓市君后續再探，第一時間跟大家分享。

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