京滬深杭二手房成交回暖，“小陽春”要回歸？

21世紀經濟報道記者李莎 報道1月多個重點城市二手房市場悄然回暖。

中指數據顯示，1月北京、上海二手房市場維持一定熱度，成交量分別達到1.5萬套和2.3萬套，同比增幅均超20%；深圳二手房成交0.5萬套，環比增長16%，同比增長7%；杭州二手房成交也出現環同比明顯增長的情況。與二手房市場相比，受市場供應節奏等因素影響，重點城市新房市場表現相對平淡。

在房價方面，中國房地產指數系統百城價格指數顯示，受成都、上海、杭州等城市改善性樓盤入市影響，1月全國百城新房價格出現環比結構性上漲特征，均價為1.71萬元/平方米，環比上漲0.18%；同期百城二手住宅均價為1.29萬元/平方米，環比下降0.85%，降幅較上月收窄0.12個百分點。

在受訪專家看來，開年之后，房地產利好政策頻出，釋放清晰的“穩預期”信號。2月受春節假期影響，樓市銷售節奏或階段性放緩，但春節假期之后，隨著優質地塊逐漸入市，部分房企促銷力度加大，市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情依然值得期待。

部分重點城市二手房市場正在回暖。

以北京為例，Wind數據顯示，1月北京二手房網簽量為15082套，雖然低于12月逾1.7萬套的網簽水平，但熱度明顯高于去年同期，同比增幅近21%。

與此同時，從更前端的數據看，合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，1月北京二手房單周認購量已連續三周超過4000套，表現亮眼。

郭毅認為，1月北京二手房成交升溫主要受三方面因素影響。一是當下北京二手房市場已進入局部筑底階段，部分二手房源出現議價空間收窄情況，讓部分購房家庭產生“抄底”緊迫感；二是市場二手房掛牌量顯著回落，相較去年同期的15萬套以及前年高峰期的17萬套，當前掛牌量下降到約13萬套，推動市場供需關系逐步趨向平衡；三是今年春節假期相對較晚，部分有子女教育需求的換房家庭，將購房計劃前置到1月執行，直接帶動學區房需求在當月集中釋放。

同期杭州二手房成交環比、同比均實現增長。杭州貝殼研究院數據顯示，1月杭州市區二手房網簽量6987套，環比增長1.8%，同比提升15%。

“在春節前的1月，杭州二手房成交量不降反增，反映出樓市在悄然回暖。”杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，二手房市場回暖除了受今年春節時間較晚影響外，還有兩方面原因：一是受政策影響，購房者預期得到一定提升；二是市場延續"以價換量"，吸引了部分購房者入場。

此外，中指數據顯示，1月上海和深圳二手房成交也出現環同比雙增情況。當月上海二手房成交2.3萬套，環比增長1%，同比增長26%；深圳二手房成交0.5萬套，環比增長16%，同比增長7%。

2月2日，中指研究院高級分析師孟新增在中指市場形勢及企業研究成果分享會上指出，1月重點城市二手房成交保持一定活躍度，同比多表現出增長特征。

另外，從58安居客線上調研數據來看，1月經紀人信心指數上漲12.39%，一方面緣于核心城市二手房成交回暖，交易周期縮短，經紀人業績預期改善；另一方面，政策“穩預期”信號明確，市場對后續3月“小陽春”行情抱有期待，信心得到進一步提振。

與二手房市場相比，新房市場表現則相對平淡，整體仍處修復通道。

中指數據顯示，1月北京新房成交31萬平方米，環比下降29%，同比下降20%，上海、深圳、廣州和杭州當月新房成交環同比也有不同程度下降。

一方面，這與各地推盤節奏有關。以杭州為例，上官劍表示，1月杭州市區新房成交1346套，環比12月份下滑64%。市場成交量不大與開發商休整相關，當月房企推盤量縮水明顯，新房新增供應僅886套，環比下滑78%。春節臨近，買賣雙方都進入休整期，供需兩端都進入休養生息的淡季。

另一方面，部分城市新房成交相較二手房有所滯后。以北京為例，郭毅表示，北京二手房市場呈現多元需求組合的態勢，成交群體既包含剛需、剛改客群，也涵蓋了部分購置次新房的品質改善家庭；新房市場則以改善型需求成交為主，客群成交結構相對單一，大部分成交量來自出售二手房后轉化而來的改善客群。這意味著與二手房市場相比，新房市場表現存在一定滯后性。

在房價方面，中國房地產指數系統百城價格指數顯示，1月全國百城新建住宅平均價格為17114元/平方米，環比上漲0.18%，同比上漲2.52%；同期二手住宅平均價格為12905元/平方米，環比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個百分點，同比下跌8.67%。

58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，新房價格上漲主要是受高端改善盤入市帶來的結構性影響。從58安居客線上數據來看，1月成都、上海、杭州等核心城市集中推出高端改善型樓盤，此類房源定位高凈值人群，成交均價顯著高于剛需盤。而在二手房市場，當前二手房掛牌量有所下降，反映出部分急售房源已消化，房東急售情緒有所緩解，但市場整體仍處于供大于求階段，價格暫無回升動力，但買賣雙方的心態更為平和。

2026年以來，房地產政策利好持續推出。1月1日，《求是》雜志刊發特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》，文中強調“加強預期管理對穩定房地產市場具有特殊重要性”，并提出要“盡可能縮短調整時間，熨平市場波動”，明確要保持政策力度，“政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態”，具有標志性意義。

實際上，年初已有多項具體措施落地，包括換房退稅政策延長、“白名單”項目貸款展期及結構性降息、支持城市更新等，旨在從需求端與融資端同步提振市場信心。

在地方層面，1月各地保持較高政策推出頻次。中指研究院統計發現，1月各地出臺約50條樓市政策，涉及公積金貸款政策優化、發放購房補貼、發行專項債收購閑置存量土地、支持商務樓宇更新等等。在業內人士看來，各地樓市需求端政策有望繼續優化。

張波認為，利好政策將對市場信心提升帶來直接作用。2026年初多項政策落地，從需求端與融資端協同釋放穩預期信號，緩解了購房者觀望情緒，推動找房熱度回升。尤其核心城市購房者對政策紅利的敏感度更高，帶動整體找房活躍度上升。

在張波看來，雖然2月受春節假期影響，全國樓市成交節奏或將階段性放緩。但今年3月的“小陽春”依然值得期待。核心城市二手房成交回暖、找房熱度上升的趨勢有望持續，加之政策端穩需求措施有望持續落地，會進一步提升找房熱度。

“整體來看，房地產政策已進入以‘穩定預期、縮短調整時間’為目標的新階段。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，短期來看，2月受春節假期影響，樓市銷售節奏或將階段性放緩。但展望后市，隨著核心城市2025年出讓的優質地塊逐漸入市，加之部分房企預計在春節前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情依然值得期待。

展望3—4月市場，張波進一步指出，一方面，一二線核心城市的高端改善型新房房源受政策影響相對小、保值屬性相對強，且供應集中，將持續吸引高凈值人群入場。另一方面，大量剛需型二手房價格下行空間或將明顯收窄，預計這些房源3—4月的成交占比將進一步上升。

具體到北京，“我覺得今年樓市‘小陽春’值得期待。”郭毅表示，近期二手房認購量將在春節后逐步轉化為網簽數據，進而對樓市“小陽春”產生拉動作用。此外，1月二手房交易中，部分出售原有房產的購房家庭，很可能將在春節后轉向新房市場完成改善置換，這將為節后新房市場形成拉動。

而在杭州，上官劍表示，考慮到近期政策寬松氛圍延續，接下來房企營銷動作也將增多，優質項目入市量也較多，特別是一批高熱度、高總價的改善新盤即將入市，在新房市場，“小陽春”行情依然值得期待。

杭州二手房市場同樣值得關注。上官劍指出，貝殼杭州站1月二手房新簽單量環比提升11%，達到了近6個月新高，1月下旬后，接連3個周日新簽單量接近200單，熱度可觀。1月貝殼合作門店的二手新增客房比達到近13個月的最高值，仍有上升趨勢。另外，帶看轉定金比的速度也達到了自去年11月以來的最高值。由此可見，開年以來，杭州二手房市場的潛在購房家庭數量在增加，而且購房者的決策效率在提升，這些都在為春節后“小陽春”的市場熱度奠定基礎。