北京三里屯384間核心資產，為何選擇城家瑞貝庭？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近日，城家瑞貝庭公寓酒店成功簽約央企中銀旗下大體量存量項目，該項目資產位于北京朝陽區工體、三里屯商圈，屬于北京核心資產。這不是孤例，一線城市核心資產換牌改造成服務式公寓的案例越來越多，不久前，城家瑞貝庭在朝陽文創腹地和通州副中心商圈拿下兩個項目，上海華亭賓館、上海六百項目也紛紛引入服務式公寓……不做酒店寫字樓，一線核心資產為何偏愛服務式公寓？

城家瑞貝庭簽約中銀三里屯384間項目

北京三里屯，向來是奢侈品牌和潮流首店的主戰場，迪奧、愛馬仕、LV的全國首店、亞洲旗艦店輪番落子，一線鋪位長期不對外流通。在這樣的地方，即便是國際大牌很難拿到項目。

城家瑞貝庭公寓酒店此次簽下的項目，正位于三里屯核心區，前身是北京城盈酒店式公寓，業主為中銀系央企投資公司。項目緊鄰東大橋地鐵站，向西是三里屯，向南直連CBD，工體、醫院、商務區都在步行半徑內，幾乎把北京最成熟，也最“貴”的資源壓縮在一處。這類地段，對運營效率的容錯率幾乎為零。

更難的是體量，384間客房，在三里屯屬于罕見的大盤。作為對比，曾經的瑜舍僅99間，2025年新開的三里屯福朋喜來登也只有204間。規模越大，對現金流、入住率和成本控制的要求越嚴，一點波動，都會被直接放大到財務報表上。沒有成熟體系和風控能力，基本扛不住。

而項目業主的背景，進一步抬高了項目運營治理門檻。作為中銀系央企投資平臺，合規、安全、可審計始終排在首位。早期他們也評估過萬豪、洲際等國際品牌，但在實際對接中發現，傳統國際品牌模式下，數據分散、報表滯后、審計配合成本高，很難滿足央企對“實時、可穿透、可追溯”的治理要求。

這正是城家瑞貝庭公寓酒店能夠接手的關鍵所在。作為華住集團旗下服務式公寓板塊專業運營商，城家依托華住成熟的技術中臺，在項目層面實現了經營、客戶與成本數據的系統化管理，業主可以實時掌握運營狀態，數據路徑清晰、邏輯可追溯，天然適配央企審計與風控體系。

在市場上，能同時承接高體量、保障穩定現金流、運營管理數據透明的服務式公寓品牌并不多。城家憑借成熟體系、數據驅動和本地化運營經驗，成功在三里屯落地384間房大盤項目，顯示出本土運營團隊已具備駕馭頂級核心資產的能力。同時，一線核心資產業主也在重新定義“好運營商”的標準，不再盲目追求外資光環，而是看誰能在高體量、高壓力場景下，跑得穩、算得清、經得起審計。

為啥這些核心優質資產都看上了服務式公寓？

近兩年，一線城市核心區的存量資產，正在明顯加快向服務式公寓轉型，而且集中發生在位置好、體量大、原本完全可以繼續做酒店或辦公的優質資產。這不是資產條件下降，而是最有選擇權的一批業主，率先調整了業態。

以城家為例。其服務式公寓酒店品牌在2025年新增簽約的53個項目中，相當一部分來自一線城市核心板塊：北京朝陽大悅城、北京通州副中心項目，均由在營品牌酒店翻牌而來；上海黃浦魯班路地鐵站、制造局路項目，也都位于成熟城區、穩定客群帶。

類似判斷，也出現在更多核心資產上。上海徐家匯商圈的上海六百項目，規劃打造約30層、130米高的“酒店式公寓+商業”綜合體；老牌的華亭賓館，也將以“酒店+服務式公寓”的雙業態方式回歸市場。可以看到，“長租+短租”的服務式公寓，正在成為核心資產更頻繁采用的結構方案。

為什么會是服務式公寓？

首先是需求與業態的重新匹配。一線核心區的居住需求正變得多元且長期。除了外派高管與差旅人士，家庭出游、跨城實習、短期陪讀、乃至“銀發旅居”等多人多日的復合場景迅速增長。他們既渴望酒店式的服務與靈活，又需要居家的空間與性價比，傳統酒店或長租公寓難以完全滿足。服務式公寓正好卡在這個中間位置：既能短住，也能長租，現金流結構更穩，更能滿足多人多日的多樣化需求。

三里屯瑞貝庭公寓酒店的做法，很有代表性。384間房，如果按單一酒店邏輯運營，空置風險極高。項目在規劃階段就拆分結構，約150間用于日租，200多間用于長租，長租兜底，短租補充，根據季節靈活調整比例。相比五星級酒店只能被動承接客流，這種“長短租切換”能力，有效降低了核心區大體量資產的去化壓力，也更好匹配了多人多日、靈活多樣的真實居住需求。

其次，是避開高度同質化競爭。在三里屯這樣的區域，酒店高度密集，從國際品牌到中端連鎖，拼的都是同一批短住客源。瑞貝庭公寓酒店通過差異化產品組合巧妙避開同質化競爭，每一間房都精準匹配不同租客需求，顯示出對核心區運營節奏的敏銳把握，也體現了華住在服務式公寓板塊的戰略思路。

放到長租公寓賽道，對比同樣明顯。北京三里屯瑞貝庭公寓酒店以28到36平方米開間為主，同時配置餐廳、會議空間、健身房、共享廚房與洗衣設施，屬于“酒店級配套”。月租集中在8000—12000元，精準覆蓋核心區最穩定，也最具持續支付能力的人群，這是普通長租產品難以觸達的區間。

再往下算，是收益和退出的現實問題。在寫字樓租金承壓、普通住宅長租上漲乏力的背景下，核心城市中高端服務式公寓的租金表現反而更穩。不少業主算過賬，同樣的硬件條件，五星級酒店的人工和運營成本持續走高，收益被擠壓得很厲害；換成長短租結合的服務式公寓模式，坪效更高，現金流也更順。

隨著REITs等工具逐步成熟，租金穩定、現金流清晰、產品標準化的服務式公寓，更容易被納入機構估值體系。業內普遍認為，中高端服務式公寓相較普通長租公寓，租金溢價約三成到五成，這也解釋了為什么越來越多核心資產，開始主動選擇這一業態。

什么樣的品牌能夠駕馭一線核心資產？

一線城市核心區、300間以上大體量資產，已經進入一個必須精打細算、長期經營的階段。誰能接盤，不看聲量，看能力。尤其在當前環境下，服務式公寓頻繁被擺上臺面，但真正能落地、能跑穩的品牌并不多。核心區資產篩選的，從來不是概念，而是一整套能經得起周期考驗的硬能力。

第一，是否具備“輕而準”的資產改造能力。不少國際酒店品牌仍沿用統一標準，大拆大改、投入重、周期長，在一線核心區越來越難算賬。城家瑞貝庭公寓酒店走的是另一條路，更在意資產效率，用利舊加局部調整，把錢花在真正影響出租和運營的地方。這背后并不只是設計取舍，而是依托華住成熟的供應鏈體系，通過集采、標準化物料和模塊化施工，把成本和工期同時壓縮下來。

如在北京三里屯瑞貝庭公寓酒店項目中，在對原項目萬豪級硬裝的尊重與利舊，拒絕“為了改而改”的無效投入，僅對大堂動線、公共區域和客房局部進行調整，單房改造成本控制在約1萬元，明顯低于國際品牌常見的翻新投入。這使得改造更高效、風險更低、賬更清楚。

第二，是否真正理解核心區的真實居住需求。行業調研顯示，中高端服務式公寓中，7天以上的中長期住客占比已超過六成，且不少為兩人及以上居住，包括家庭出游、實習或陪讀等多人多日居住場景。這些住客期望房子有更高的空間效率和更穩定的生活體驗。

瑞貝庭公寓酒店的思路是在35到50平方米內，集中解決居住、餐廚、洗衣、收納這些每天都要用的問題，而不是堆展示性配置。對資產方來說，這意味著投入更集中、產品更耐住，租期更穩，也更適合大體量長期運營。

第三，是否具備穿越周期的動態運營能力。一線核心資產，尤其是大體量資產，真正的難度不在改造，而在長期運營。在這方面，城家瑞貝庭公寓酒店有豐富的經驗。

從已落地項目看，353間客房的上海蘇河瑞貝庭公寓酒店，平均RevPAR為419元，長租均價10526元，整體出租率接近90%。

466間客房的南京奧體博中心瑞貝庭公寓酒店，初期將長短租比例設為4.5∶5.5，旺季結束后主動將約10%的日租房源轉為長租，使整體出租率回到80%—90%區間，有效對沖季節波動。對投資人來說，這種靈活的不同體量、不同區位的長短租基礎模型，能夠有效應對行業市場波動，這或許也是城家瑞貝庭公寓酒店不斷與央企、地方國企相繼合作的底氣。

第四，是否能把時間成本轉化為結構化優勢。在一線核心區，空置期本身就是巨大成本。多數存量改造項目從簽約到開業需要半年左右，而城家瑞貝庭公寓酒店通過前置供應鏈、IT系統等關鍵環節，實現“簽約即上線”。北京三里屯瑞貝庭公寓酒店從啟動到開業僅用兩個月，直接切入春節前旺季，節省下來的時間，直接轉化為現金流優勢。

進入“十五五”，在城市更新、存量資產盤活目標下，未來將有更多位于核心地段、大體量的央企旗下項目資產急需盤活，但能消化300間以上體量、壓縮前期不確定性、把時間成本變成運營能力的品牌十分稀有。城家瑞貝庭公寓酒店體現的正是這種“算得清、跑得穩”的能力。也正因為如此，它才能在一線核心區獲得持續落地的機會。

說到底，能否接住核心資產，不取決于聲量大小，而取決于是否具備城家這種，把復雜問題系統性消化掉的真實能力。可以看到，由本土品牌主導、疊加中國式服務經驗與系統化技術能力的中國服務式公寓運營模式，正在核心資產管理中被反復驗證其有效性，已具備與國際品牌同臺競技、并取而代之的成熟實力。