組團收購二手房擴充保租房 上海市激活一二手房“置換鏈”

中經(jīng)記者 方超 張家振 上海報道

收購二手房用于保租房，上海市打響了2026年一線城市樓市去化“第一槍”。

2月2日，中國建設(shè)銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）項目簽約活動在上海市舉行。據(jù)悉，此舉也標(biāo)志著，上海市通過收購存量二手房擴大保租房供給工作，已進入實質(zhì)性推進階段。

作為樓市熱門城市，上海市上述舉措引發(fā)高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉將有助于進一步激活“置換鏈”、穩(wěn)定二手房價格預(yù)期、更好對接各類群體租賃需求。

2月3日，上海市浦東新區(qū)公共租賃住房投資運營有限公司（以下簡稱“浦東新區(qū)公租房公司”）相關(guān)工作人員向《中國經(jīng)營報》記者表示，具體政策和實施細(xì)則還沒有出來，目前僅登記相關(guān)信息。

“加強一二手房聯(lián)動，是促進新房市場去化的有力工具。”對于上海市收購二手房用作保租房的做法，同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向記者表示：“國家政策在這方面給予了大力支持，在收購二手房用作保租房過程中，專項債和保障房再貸款政策發(fā)揮了積極作用，較低的利率水平也為保障房運營打開了空間。”

實施細(xì)則尚未出臺

據(jù)了解，2月2日，上海市收購二手住房用于保租房工作取得實質(zhì)性進展。上海市浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)成為首批試點區(qū)，收購主體為區(qū)屬保障性住房公司。

在業(yè)內(nèi)人士看來，2026年新年伊始，上海市推出收購二手房做保租房的舉措，在縮短保租房建設(shè)周期的同時，也有助于更好滿足各類群體租房需求，進一步提升城市對人才的吸引力。

上海市“十五五”規(guī)劃建議明確提出，堅持租購并舉，滿足人民群眾多樣化多元化住房需求。增加保障性住房供給，加強新時代城市建設(shè)者管理者之家籌措供應(yīng)。

“根據(jù)上海市‘十五五’規(guī)劃建議，要重點解決青年人和新市民的居住需求，收儲二手房是籌措保障性住房的一個新渠道，并縮短了建設(shè)周期。”宋紅衛(wèi)向記者表示。

記者注意到，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會此前發(fā)布的信息顯示，“十四五”期間，上海市規(guī)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬套（間），用來解決新市民、青年人和一線務(wù)工人員等群體的階段性住房困難問題。“目前，這一目標(biāo)已經(jīng)提前完成。”

對于上海市收購二手房用作保租房的做法，中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜也分析認(rèn)為，此舉將有效擴充保租房供給，優(yōu)化區(qū)域布局與房型結(jié)構(gòu)，降低新市民、青年人居住成本，提升人才吸引力。

據(jù)了解，第一批擬收購房源將著重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特點，盡量精準(zhǔn)匹配各領(lǐng)域人才“職住平衡”需求，為更多青年人提供優(yōu)質(zhì)居住選擇，為城市核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展筑牢人才支撐。

值得注意的是，上海市上述三區(qū)在收購二手房用作保租房過程中，對二手房的要求也各不相同。

以浦東新區(qū)為例，該區(qū)將按照“政府主導(dǎo)、市場運作、自愿參與”原則，試點階段優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產(chǎn)權(quán)清晰的個人二手房源，重點面向有置換需求的產(chǎn)權(quán)人，尤其側(cè)重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的區(qū)域。

“如果有置換意向，我們目前會做登記，但具體政策和實施細(xì)則還沒有出來。”2月3日，浦東新區(qū)公租房公司相關(guān)工作人員告訴記者，當(dāng)天已有很多市民打電話咨詢。

此外，記者也撥打上海市閘北公共租賃住房投資運營有限公司在企查查公示的注冊電話求證，但一直提示“您撥打的電話正在通話中”。

“浦東新區(qū)作為政策改革引領(lǐng)區(qū)，具備全環(huán)線的縱深覆蓋和重點產(chǎn)業(yè)布局，靜安區(qū)和徐匯區(qū)盡管都是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，但在總部經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動引領(lǐng)方面呈現(xiàn)出差異化發(fā)展態(tài)勢。”宋紅衛(wèi)向記者表示，“此次試點有一定的代表性和試點意義，通過試點經(jīng)驗總結(jié)，未來一定會進一步擴大實施范圍。”

促進一二手房市場聯(lián)動

上海市收購二手房用作保租房，也被認(rèn)為是進一步激活一二手房“置換鏈”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的創(chuàng)新舉措。

具體到二手房市場，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海市二手房成交套數(shù)約227123套，其中總價400萬元以下房源成交占比達76.71%。“浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三區(qū)總價400萬元以下的房源成交占比都在50%以上，浦東新區(qū)達75.32%，靜安區(qū)達66.24%。”

在新房市場方面，上海中原研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海市新房市場供求雙雙回落。受供應(yīng)量下滑影響，新房成交約555萬平方米，同比下降21%；成交套數(shù)4.45萬套，同比下降23%；成交總額約4472億元，同比下降17%。

與此同時，2025年，新房套均成交總價逐年上升，上海全市新房套均總價已突破1000萬元。上海中原研究院直言：“（上海市房地產(chǎn)）市場整體規(guī)模呈現(xiàn)收縮趨勢，需求端觀望情緒濃厚。”

“上海市部分區(qū)域新房庫存壓力明顯上升，而促進一二手房市場聯(lián)動，是幫助新房市場去化的有力舉措。”宋紅衛(wèi)同時向記者表示，“近兩年，上海市一二手房市場的聯(lián)動性在減弱，市場割裂越來越明顯，房票成為打通一二手房市場的‘連通器’，因此，房票政策也已擴展到一二手房置換鏈條中來。”

張文靜也分析認(rèn)為，收購存量二手房，有利于穩(wěn)定市場供需與價格預(yù)期，緩解庫存壓力，還可以帶動一手房市場去化，有效促進租購并舉格局形成。

在穩(wěn)定二手房價格預(yù)期方面，克而瑞深度咨詢·普睿數(shù)智研究中心點評稱，從預(yù)期影響看，政策強化了“內(nèi)環(huán)（城區(qū)內(nèi)）小戶型有官方托底”的信號，直接改變了房主的賣房策略。“試點啟動后，（上海市）城區(qū)內(nèi)符合條件的老破小房源因有官方收購渠道，不再接受中介的低價議價，房價將明顯企穩(wěn)。”

“政策目前還處于區(qū)域試點階段，范圍和規(guī)模都會受到一定的限制。因此，政策效果更多是在項目或區(qū)域?qū)用嬗忻黠@提升，對全市成交量而言影響有限，但能夠強化穩(wěn)樓市預(yù)期。”宋紅衛(wèi)告訴記者，此次政策對二手房置換的導(dǎo)向比較明顯，對新房市場也有一定的積極影響。

展望未來，宋紅衛(wèi)向記者表示，上海市樓市政策“工具箱”比較豐富。“未來，上海市在進一步優(yōu)化限購政策，支持人才購房，降低貸款利率，調(diào)整公積金政策以及稅費減免等方面，還有較大地發(fā)揮空間。”

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：翟軍）