克而瑞·私域主編AI 使用案例| 通州樓市徹底“改善化”！2026年四大趨勢曝光，買房邏輯已變！

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2025年，北京城市副中心通州區商品住宅（含普通住宅與別墅）全年累計成交51.18萬平方米，共4444套，總成交金額達278.81億元。

全年平均成交均價為54478元/平方米，套均價約627萬元。這一價格水平在近郊區域中位居前列，僅次于城六區，說明通州已從“概念紅利”逐步邁入“價值兌現”階段。

從月度走勢看，9月成為全年成交高峰，單月成交面積達9.79萬平方米，成交均價57759元/平方米。這主要得益于中建·運河玖院等優質項目的集中入市，以及“金九銀十”傳統銷售旺季與政策利好的疊加效應。

供需關系：從結構性失衡到精準匹配

2025年通州樓市最顯著的變化是供需關系的重構。一季度北京市整體商品住宅供應約89萬平方米，同比減少11%，但銷供比達到1.34，顯示需求旺盛。通州區1-4月住宅銷售面積12.4萬平方米，同比下降32.2%，新開工面積僅5.3萬平方米，同比大降80.3%。

然而，年末政策刺激下市場迅速回暖。2025年12月24日新政放寬非京籍購房門檻（五環外1年社保/個稅），激活通州等五環外市場。12月北京新房成交環比猛漲44.7%，通州中建·運河玖院二期開盤售298套，成為主力。庫存降至7萬套以下，去化周期回歸正常水平。

價格韌性：分化中的價值堅守

2025年通州新房均價穩定在5.3萬元/㎡左右，部分優質項目如運河商務區高端盤單價突破6.2萬元/㎡，而二手房均價僅3.3萬元/㎡，形成明顯分化。這種分化源于供需結構的改變：新房受益于副中心配套升級和產品力提升，吸引改善需求；二手房受制于高庫存和品質滯后，流動性持續走低。

中建·運河玖院憑借產品力和地段價值熱銷，全年網簽903套、銷售額73.5億元，成為年度銷冠。招商系項目（招商朝棠攬閱、招商云璟攬閱、招商璀璨公元）主導網簽榜單前五，體現品牌號召力和產品力。這些項目普遍具備高得房率（93%-100%）、濱水景觀、地鐵便利等核心優勢。

客戶心態：從觀望到果斷入市

2025年通州購房者心態發生根本性轉變。此前受“雙限”政策影響，市場長期處于觀望狀態。2024年2月6日通州正式取消“雙限”，與北京主城限購政策統一，成為激活市場的核心抓手。2025年12月24日新政進一步放寬非京籍購房門檻至1年社保，徹底釋放了潛在需求。

購房者主要分為剛需型和改善型兩大群體。剛需購房者多為朝陽區、國貿CBD上班族，青睞低總價、近地鐵項目，如招商朝棠攬閱（八里橋板塊）和招商云璟攬閱（梨園板塊），通勤便利（地鐵6號線、地鐵22號線規劃）。改善型購房者則多為周邊老舊小區業主置換需求，定位108㎡以上大戶型項目，如金隅花溪云錦、北京城建國譽頌，追求高得房率和品質生活。

新政后項目到訪量提升15%-20%，成交量增約10%，客戶決策周期明顯縮短。首批認籌當日到訪超1000組，認籌超100組，顯示強勁吸引力。這種從觀望到果斷入市的轉變，反映了市場信心的實質性恢復。

克而瑞數據顯示，2026年1月通州新房市場總價段分布呈現明顯的改善型特征，500-700萬元區間成交155套，占比高達44.4%，成為絕對主力。300-500萬元區間成交93套，占比26.6%，兩者合計超過七成，反映出通州市場已從剛需主導轉向剛改并重。

在具體項目表現上，中建·運河玖院以122套的月度成交、占月度總成交42.81%的成績領跑市場；

招商朝棠攬閱緊隨其后，成交58套，占比20.35%；

北京潤府、招商·云璟攬閱、招商蛇口·璀璨公元分別以26套（9.12%）、20套（7.02%）和18套（6.32%）位列其后。這五大項目合計貢獻了當月近86%的成交量，顯示出頭部項目的虹吸效應顯著。

房型結構數據顯示，三房成交131套（37.6%），四房成交117套（33.6%），兩者合計占比超七成，印證了改善型需求的主導地位。二房成交96套（27.5%），主要滿足剛需首置需求，而一房和復式等特殊產品占比極小，反映市場對實用性的高度關注。

2026年市場規律展望

基于2025年數據和2026年初市場表現，可總結出以下市場規律：

第一，改善型產品將成為市場絕對主力。90-130㎡三至四居產品占比超六成，500-700萬元總價段成交占比44.4%，反映出通州市場已進入改善時代。高得房率、優質物業、綠色智能等"好房子"標準成為項目溢價核心。

第二，板塊分化將進一步加劇。運河商務區、宋莊宜居示范區等核心板塊房價漲幅高于通州整體水平，而遠郊或配套滯后區域漲幅趨緩。地鐵22號線、M101線、地鐵6號線、地鐵7號線等交通利好將強化沿線板塊價值。

第三，品牌房企優勢更加凸顯。招商、中建等品牌房企憑借產品力和資金實力，在市場調整期仍能實現高去化率。客戶對開發商交付能力和品質保障的關注度顯著提升。

第四，政策紅利將持續釋放。2026年通州土地供應繼續向核心區傾斜，供應量縮減將加劇稀缺感。要素市場化配置改革試點將推動職住平衡，為樓市提供剛性支撐。

通州作為北京城市副中心，正從政府主導的規劃建設階段邁入市場導向的高質量發展新階段。隨著規劃紅利加速兌現、產業人口持續導入、配套體系不斷完善，通州樓市的價值邏輯已從概念炒作轉向真實需求支撐，為2026年市場健康發展奠定堅實基礎。

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文章來源:樂居買房