2026年中國房價大預測：16家頂級投行及經濟學家的驚人共識

最近聽到越來越多的機構和經濟學家都在發表言論，普遍認為2026年中國的房價下跌的態勢將進入尾聲，房價開始逐步企穩。

然而，這些碎片化的判斷到底是否代表了金融投資市場主流專業機構的意見？

針對這個問題，我統計了16家國內外著名投行、經濟學家、券商和評級機構對市場的判斷，供大家參考。

一、2026年中國房價機構預測全景

我們先看內資著名證券機構的預測。

1、中金公司

核心預測數據：全國房價整體呈“L 型筑底”態勢，跌幅持續收窄；核心城市房價率先企穩，三四線城市繼續承壓；新房銷售面積同比下降5.0%。

關鍵判斷：房地產市場將遵循 “交易量止跌 (2025)→房價企穩 (2026)→投資回升 (2026 后)” 三步走節奏；房企拿地、開工意愿仍處于承壓狀態；政策端堅持 “精準滴灌”，避免大水漫灌式刺激。

2、中信證券

核心預測數據：2026年商品房銷售金額和面積同比下降1.4% 和2.2%，開發投資同比下降5.8%，降幅較2025年均有收窄。關鍵判斷：2026年市場具備止跌回穩基礎，房價止跌回穩是房企資產負債表修復的關鍵；好房子建設持續推進，新供給創造新需求；關注優質資產價值，核心城市核心區域抗跌性強，人口流入與產業支撐是關鍵因素。3、東吳證券

關鍵判斷：房地產市場進入“磨底期”，極致分化成為定局；同片區內，品牌房企的優質住宅可實現5-8% 的溢價；無電梯、無車位、無學區的 “三無” 房產降價仍難脫手；政策端圍繞“去庫存、優供給” 核心展開。

4、中銀證券

核心預測數據：二手房價格跌幅持續收窄，新房價格逐步趨穩；核心城市與三四線城市房價分化態勢顯著。

關鍵判斷：房企尾部風險仍未完全出清，地方政府土地收入持續萎縮；保障房供給量增加，分流部分商品住宅需求；優質房企、商業地產板塊將率先受益于行業調整。

5、海通證券

關鍵判斷：市場從 “慣性下跌” 轉向 “止跌筑底”，無全面普漲基礎；城市梯隊分化明顯，核心區域堅挺，外圍區域持續承壓；改善型需求成為市場絕對主力，120-144㎡戶型需求旺盛；政策托底力度持續加大，但效果傳導存在滯后性。

6、申萬宏源

核心預測數據：房地產市場基本面底部逐步臨近，房價跌幅持續收窄；優質房企、商業地產率先企穩。

關鍵判斷：房企發展最困難的時期或將逐漸過去；重點城市二手房掛牌量持續下降，市場供給壓力有所減輕；居民資產負債表逐步趨穩，預示市場筑底在望，細分領域將率先迎來修復。

7、 任澤平（知名經濟學家）

• 核心預測數據：2026年全國新房均價預計同比微跌約1%-2%，二手房跌幅收窄至3%-5%；僅約20% 的核心城市（如北上廣深+強二線）房價可能企穩甚至微漲2%-3%，其余80%城市以穩為主或繼續調整。
• 關鍵判斷：提出樓市 "二八現象"，認為未來房價上漲關鍵看政策是否全面轉向 "鼓勵"、經濟拐點是否出現、供求關系是否逆轉三大信號；核心城市因人口流入、供地減少推動房價企穩，三四線城市則面臨長期陰跌壓力，普漲基礎已徹底消失。

• 核心預測數據：2026 年房價將迎 "關鍵轉折"，最遲下半年止跌回升，不會拖到 2027 年；一線城市核心區域可能率先企穩，三四線城市跌幅明顯收窄。
• 關鍵判斷：認為中國房地產已調整夠深夠久（下跌四年），一線城市房價不到紐約一半；政策不允許房價長期下行（關系地方財政、金融系統穩定）；全球金融變局會倒逼更強的救市政策出臺，時間會站在房子這一邊。

看完上面八大國內機構和經濟學家的預測后，我們再比較一下外資投行的預測數據。

1、摩根士丹利 (大摩)：

核心預測數據：全國房價再跌 8%，2027 年再跌 6%；高線城市跌幅可能超過低線城市。

關鍵判斷：將 2026 年定義為房地產市場“風險重啟年”，行業調整慣性極強；2027年下半年后房價降幅將逐步趨緩；二手房高掛牌量持續抑制買家購房情緒；政策端偏謹慎被動，托底效果有限。

2、瑞銀 (UBS)

核心預測數據：一線城市二手房再跌10%，2027 年再跌5%；三四線城市額外下跌10%；住宅租金再跌3%。

關鍵判斷：當前住宅租金回報率僅約1.8%，遠低于房貸成本，“買不如租” 的市場現狀未發生改變；租賃市場供給過剩、18.8% 的高空置率持續壓低租金；預計 2026 年下半年房價見底回暖，租金企穩是重要先行指標。

3、野村證券（陸挺團隊）

核心預測數據：未給出房價具體跌幅百分比，定性表述為 “房價再下臺階”，房地產市場持續下行、仍處于通縮狀態。配套量化指標：2026 年房地產投資同比萎縮14% 左右，新房銷售面積同比降 10%、銷售額同比降12%，新開工面積同比下滑15%、竣工面積同比降 8%左右。

關鍵判斷：預測 2026 年中國GDP增速僅4.3%；2026 年上半年經濟延續下行趨勢，下半年或迎來反彈；人口流出、庫存高企的三四線城市房價壓力最大；傳統房地產刺激政策已近窮盡，需徹底清理行業債務風險；房價下跌的負面財富效應持續加深，嚴重打擊居民消費信心。

4、高盛

核心預測數據：基準情形下全國房價再跌10-15%，其中一二線跌8-12%、三四線跌15-20%；悲觀情景下，若通縮螺旋顯現，全國房價或下跌30%；房價觸底時間從2026年初推遲至2027年中。

關鍵判斷：民營房企債務負擔沉重，利息支出占銷售額比例達雙位數；房價負反饋循環風險加劇，行業信用違約風險持續升級；新房開工面積較峰值下降 80%，部分區域市場調整已接近合理幅度；核心城市優質房產仍具備結構性機會。

5、摩根大通

核心預測數據：全國房價跌幅收窄至5-7%；一線核心區趨穩，跌幅0-2%，豪宅需求保持較強韌性；三四線城市持續承壓，跌幅8-12%。

關鍵判斷：房地產市場仍延續調整態勢，銷售、價格、投資的下滑態勢亟待改善；房貸貼息等政策支持力度持續加大，但政策效果傳導存在滯后性；房企資產負債表修復速度緩慢，企業拿地意愿不足；需關注保障性住房對商品住宅市場的需求分流效應。

6、花旗銀行

核心預測數據：全國房價同比下跌4-6%，跌幅較 2025 年明顯收窄；一線及強二線城市率先企穩，2026 年下半年或迎來微漲；三四線城市仍有5-8%的下跌空間。

關鍵判斷：政策 “精準滴灌” 的效果逐步顯現，行業調控堅持避免全面刺激；改善型需求成為市場購房主力，120-144㎡戶型最受青睞；房企融資環境持續改善，頭部優質房企率先受益；房價下跌對居民消費的負面財富效應邊際逐步減弱。

7、德意志銀行

核心預測數據：全國新房價格同比下跌5%；二手房價格跌幅略大，達7%；核心城市優質住宅抗跌性強，跌幅控制在3%以內。

關鍵判斷：房地產市場進入“深度調整期”，但整體走勢未失控；地方政府“一城一策”調控政策持續加碼；居民資產負債表修復緩慢，購房信心仍未恢復；預計 2027年上半年全國房地產市場全面企穩。

8、惠譽 (Fitch)

核心預測數據：全國房價下跌4-6%；新房銷售面積同比再跌15%。

關鍵判斷：當前房價已較2021年峰值下跌約20%，行業調整幅度較大；政策支持尚未完全顯效，開發商資金鏈仍處于緊張狀態；三四線城市庫存去化周期超 24 個月，市場壓力巨大；重點關注房企信用風險與資產減值風險。

二、16家專業機構核心共識與差異點分析

1. 境內外機構的核心共識

（1）城市/資產極致分化成定局：所有機構均認可核心城市核心板塊（一線/強二線優質區域）的房產具備強抗跌性，部分優質改善型、豪宅資產存在結構性機會；三四線城市因人口流出、庫存高企持續承壓，是市場調整的主要承壓區域。（2）無全面普漲基礎，結構性行情為主：各方均判斷2026年房地產市場不會出現全域性、普漲性行情，房價走勢由“普漲普跌”轉向“板塊分化、資產分化”，改善型需求成為市場核心支撐。

（3）政策堅持精準托底，摒棄大水漫灌：境內外均認為政策端不會推出全面刺激政策，以“精準滴灌”為核心，聚焦降利率、保交樓、去庫存、支持優質房企等方向，外資同時關注保障房對商品住宅的需求分流效應。

（4）房企分化加劇，優質主體率先企穩：均判斷房地產行業房企端呈現“優勝劣汰”格局，尾部房企風險尚未完全出清，優質頭部房企、商業地產板塊將率先受益于行業調整，成為修復先行指標。（5）市場修復存在滯后性，投資端弱于銷售/價格端：境內外均認可房地產修復節奏為“量先于價、價先于投”，2026年房企拿地、開工意愿仍處于承壓狀態，開發投資、新開工等投資端指標跌幅仍顯著大于銷售、價格端。

2. 境內機構與境外機構重大核心差異

（1）市場整體走勢：境內看“筑底企穩”，外資看“風險延續、再下臺階”

• 境內機構：核心判斷為 2026 年房地產市場進入L 型筑底 / 磨底期，跌幅較 2025 年持續收窄，是從“慣性下跌”向“止跌回穩”過渡的關鍵年份，孟曉蘇等樂觀派甚至判斷2026年下半年房價將迎來“關鍵轉折、止跌回升”。
• 外資機構：核心判斷為2026年市場調整慣性仍強、風險重啟，房價將“再下臺階”，房地產仍處于通縮狀態，摩根士丹利直接將2026年定義為“風險重啟年”，野村、高盛均認為房價下跌的負反饋循環尚未打破。

境內外對跌幅的判斷差距顯著，核心城市、三四線城市的跌幅預判均存在量級差異，且外資對三四線城市的下跌預期遠更嚴峻：

• 境內機構：大部分表示房價處于筑底階段，普遍沒有明確的數據預測。
• 外資機構：全國房價整體下跌4%-15%（高盛悲觀情景達30%），核心城市跌幅0-12%（瑞銀預判一線城市二手房跌10%），三四線城市下跌8%-20%（高盛預判15-20%），摩根士丹利甚至認為高線城市跌幅超低線城市，與境內判斷相反。

觸底時間的判斷是境內外分歧的核心標志，境內機構將2026年視為企穩關鍵年，外資則普遍將觸底時間延后至2027年，且需滿足租金企穩、債務風險出清等前提。

• 境內機構：中性判斷為2026年房價全面企穩，樂觀判斷（孟曉蘇）為2026 年下半年止跌回升，最晚至2026年底完成筑底；
• 外資機構：普遍判斷觸底時間為2027年中-下半年（高盛、德意志銀行、摩根士丹利），瑞銀雖判斷2026年下半年房價見底，但明確租金企穩是核心先行指標，而當前租金仍處下跌通道，企穩條件尚未滿足。

雙方均認可政策托底，但對政策力度、落地效果的判斷截然相反：

• 境內機構：認為 “精準滴灌” 政策效果逐步顯現，房貸降息、房企融資 “三支箭”、購房補貼等政策能有效修復市場信心，推動銷售、價格逐步企穩，且政策仍有后續發力空間；
• 外資機構：認為政策端偏謹慎、被動托底，傳統刺激政策已近窮盡，且效果傳導存在顯著滯后，難以打破房價下跌的負反饋循環（高盛），瑞銀、野村均提出，當前政策無法解決租金回報率低、庫存高企的核心問題，托底效果有限。

雙方對房企債務、行業整體風險的判斷存在本質差異，境內更關注風險改善，外資更關注風險擴散：

• 境內機構：認為房企尾部風險雖未完全出清，但行業最困難的時期已逐步過去，居民資產負債表、房企資產負債表逐步修復，市場基本面底部臨近；
• 外資機構：認為行業債務風險持續升級，民營房企利息支出占銷售額比例達雙位數（高盛），信用違約風險尚未緩解，且房價下跌引發的負面財富效應持續加深，進一步打擊居民消費和購房信心，形成 “房價下跌→信心低迷→銷售下滑→房價再跌” 的負反饋循環。

雙方均認可改善型需求的核心作用，但對居民購房信心、需求端核心制約的判斷不同：

• 境內機構：認為改善型需求成為市場絕對主力（120-144㎡戶型），重點城市二手房掛牌量下降，供給壓力減輕，居民購房信心隨政策發力逐步修復；
• 外資機構：認為居民購房信心仍未恢復，且需求端存在兩大核心制約：一是租金回報率過低（僅 1.8%，遠低于房貸成本），“買不如租” 的現狀未改變；二是租賃市場供給過剩（空置率 18.8%），租金持續下跌，房產的資產屬性、保值屬性弱化，成為抑制購房需求的關鍵因素。

除了境內外的核心分歧，境內機構、外資機構內部也存在小幅差異，主要體現為樂觀/中性與相對溫和的區別，未形成本質分歧：

1. 境內機構內部：孟曉蘇為樂觀派（2026 年下半年止跌回升），中金、中信、任澤平等為中性派（2026 年筑底企穩，跌幅收窄），分歧僅在企穩后的回升節奏，無本質矛盾；
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3. 外資機構內部：高盛、野村、摩根士丹利為極悲觀派（跌幅10%以上，觸底 2027 年中后），花旗、匯豐為相對溫和派（跌幅 4%-7%，核心城市 2026 年下半年微漲），溫和派的判斷更貼近境內中性機構，但仍對三四線城市、行業風險持更悲觀態度。

四、數據來源說明

1、數據來源為各機構公開研報、發布會與權威媒體報道，截至2026年2月2日。

2、預測存在不確定性，實際走勢受政策力度、經濟復蘇、人口流動、外部環境等多重因素影響。