首鋼璟悅長安釋放利好，杜林巍太懂營銷節奏了

北京進深 徐迪 2月5日，石景山區首鋼設備處SS00-1617-0001地塊設計方案公眾反饋意見采信情況通告。

這塊地是和首鋼璟悅長安所在住宅地塊一起打包出讓的商業金融服務業用地，由首鋼地產旗下北京首景房地產開發有限公司負責開發建設。

地塊東西長約72米，南北長約160米，用地面積10739.58㎡，總建筑面積35314㎡。

其中地上建面27264㎡，規劃建設2棟酒店（1#7層，2#11層），以及1棟2層商業配套樓；地下一層地庫，總建面8050㎡。

方案于2025年11月13日-11月21日進行公示，但是直到兩個多月后才回復反饋意見。

恰逢兩天前，首鋼地產又拿下了首鋼園1609街區的0012地塊，同步官宣案名“璟瑞長安”，并開放了營銷中心。

這個時間點刷一波存在，順利蹭上兄弟盤的流量，璟悅長安還是很會的。

公示期間收到公眾反饋意見7條，歸類為6類:

1.關于本項目對周邊現狀居住小區日照及通風影響的意見

建設單位意見：已在申報的總平面圖中標注“本項目設計方案符合國家及地方相關日照標準。按照方案建設后，本項目對周邊現狀建筑國家規范規定的日照標準未產生不利影響”。此外，本項目樓體錯落布置，保證臨近住宅通風需求。

2.關于本項目對周邊現狀居住小區私密性影響的意見

建設單位意見：依據《北京地區建設工程規劃設計通則》中關于生活私密性間距的要求，應在設計中注意避免出現居室的視線干擾情況，一般最小為18米。本項目1號樓與SS00-1617-0003地塊12號樓間距為40.9米，與北側體育場南街9號院現狀住宅樓建筑間距為44.2米，滿足相關規范要求。

3.關于本項目業態設置的意見

建設單位意見：按照招拍掛文件要求，本項目為B4綜合性商業金融服務業用地。我司根據市場調研和客戶需求研究后確定建筑功能以酒店、商業為主。本項目首層設置沿街商業，建成后將為周邊居住小區進一步補充商業配套，商業業態沿規劃文景南街與人民渠路布置，有助于形成活躍的商業界面，提升街道活力。

4.關于本項目軌道一體化設置的意見

建設單位意見：本項目地塊南側為地鐵體育場南街站B1出入口、無障礙出入口、安全出口、地下通道等附屬設施，本項目已為地鐵附屬設施預留用地范圍，地鐵出入口與本項目采用地面連通方式進行銜接，未來通過地鐵出入口可直達本地塊。地鐵出入口等附屬設施相關信息已在設計方案中進行示意，該方案已征得京投公司同意。

我分局意見：采納公眾意見，建設單位已在設計方案中補充地鐵出入口等信息示意，地鐵附屬設施方案非本項目審批范圍，最終以相關主管部門批復為準。

5.關于本項目化糞池位置設置的意見

建設單位意見：考慮到本項目周邊僅有北側規劃文景路下設計有市政雨污水接駁口，因此將本項目化糞池設置在用地北側地下。依據相關要求，化糞池池外壁距建筑物外墻不宜小于5米，本項目化糞池距離項目內1#樓建筑間距為6.4米，距離北側住宅樓間距大于30米，均滿足相關要求。此外，本項目化糞池為埋地設置，地面檢修口采取密封措施，避免氣味散出。

6.關于本項目對周邊住宅產生噪音影響的意見

建設單位意見：本項目通過在空調室外機位、室外通風設備及配電設施外設置隔聲屏障等措施進行降噪處理，減小對周邊居住小區產生的噪音影響。在項目建設和投入使用中，我司將嚴格落實生態環境保護相關要求，確保噪音環境符合標準。

附：北京市石景山區首鋼設備處收儲項目SS00-1617-0001地塊項目建設工程設計方案總平面圖

地塊成交于今年2月8日，由首鋼房地產以28.01億元底價摘得。

包括兩幅子地塊，上述商服地塊控高36米，在住宅地塊的東南角方向。

住宅地塊即03地塊璟悅長安項目，地上建面7.59萬㎡，控高60米（局部80米）。

與商服地形相反，住宅地塊是東西長而南北短的形狀，面寬資源好，能夠最大化的利用南向面寬獲得充足的采光和視野。

璟悅長安規劃16棟6-18F洋房+小高層，共計700套房源。

面積段83㎡-133㎡區間，全三居、四居戶型。

作為石景山首個新規盤，得房率最高做到了97%，區域天花板。

2025年7月5日開盤，擬售均價7.2萬元/㎡。

開盤1周后即有網簽轉化，目前累計網簽232套，全盤去化超三成；

成交均價6.1萬元/㎡，網簽金額總計14.57億元，地價覆蓋率52%。

項目開發主體北京首景房地產開發有限公司，成立于2025年3月，注冊成本1億元，北京首鋼房地產開發有限公司100%持股。杜林巍出任項目公司董事、經理。

杜林巍在首鋼地產已有10年光景，曾坐到北京公司副總經理的位置。2021年南下擔任成都公司總經理，異地鍛煉了近三年，才被董事長張煥調回京城，現任任北京公司黨支部書記，全力負責璟悅長安。

作為重返北京主場的首戰，杜林巍為這個項目傾注了大量心血。

在“好房子”打造上，璟悅長安創造了“開敞式內凹陽臺”的新名詞，將封閉陽臺按開敞陽臺報規，做成半賣半送的產品，增加建面使用率。

配置基本將“好房子”屬性拉滿了，有4棟樓做了首層局部架空層，兩道景觀大門，央景下沉會所，外加1000平米室內健身房。

相關公司：首鋼地產