仲量聯(lián)行｜深圳商業(yè)地產(chǎn)市場2025年終回顧及2026展望

2025年，在外部不確定性尚未完全消退、國內(nèi)需求穩(wěn)步修復(fù)的背景下，深圳以消費(fèi)電子、品牌出海及其配套服務(wù)、人工智能與芯片半導(dǎo)體為代表的產(chǎn)業(yè)集群持續(xù)壯大，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)需求在結(jié)構(gòu)分化中迭代重塑。2026年，隨著新質(zhì)生產(chǎn)力培育與前沿技術(shù)落地加速，新增需求將進(jìn)一步向高成長的新經(jīng)濟(jì)賽道與高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集中。資產(chǎn)策略也將更聚焦核心產(chǎn)業(yè)、深耕精細(xì)化運(yùn)營、擁抱產(chǎn)業(yè)與城市生態(tài)協(xié)同，以開拓可持續(xù)的增量空間。

2025年，深圳甲級(jí)辦公樓市場迎來近116萬平方米的新增供應(yīng)高峰。盡管全年凈吸納量達(dá)62萬平方米，但在供應(yīng)集中入市疊加企業(yè)擴(kuò)張審慎的背景下，空置率同比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至26.2%，全市租金同比下跌11.1%。市場在深度調(diào)整中呈現(xiàn)出鮮明的結(jié)構(gòu)性特征：以消費(fèi)電子、硬科技及出海配套服務(wù)為代表的新興產(chǎn)業(yè)成為租賃市場的核心驅(qū)動(dòng)力，并主導(dǎo)了高品質(zhì)空間的升級(jí)搬遷。

· 供應(yīng)高壓與成本優(yōu)化窗口并存

大量新增供應(yīng)加大了市場競爭與租戶議價(jià)能力，租金承壓下行。同時(shí)，成本回調(diào)為以新興產(chǎn)業(yè)為代表的相關(guān)租戶創(chuàng)造了窗口期，使其得以在更具競爭力的條件下升級(jí)至高品質(zhì)樓宇。

· 硬科技引領(lǐng)空間升級(jí)

以消費(fèi)電子、半導(dǎo)體等為代表的硬科技企業(yè)及出海服務(wù)業(yè)成為租賃主力，貢獻(xiàn)了接近四成的升級(jí)與擴(kuò)租成交。在2,000平方米以上的大面積交易中，新興產(chǎn)業(yè)占比更為突出，顯示出其業(yè)務(wù)擴(kuò)張與對區(qū)位、品質(zhì)、運(yùn)營服務(wù)的更高要求。

· 以價(jià)換量重塑市場邏輯

業(yè)主端以更靈活租賃條款提升成交效率，同時(shí)通過提升配套與運(yùn)營服務(wù)增強(qiáng)租戶黏性；市場由單一價(jià)格博弈，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品的綜合競爭。

依托全過程創(chuàng)新生態(tài)鏈，深圳已構(gòu)建起以硬科技為底色、外向型經(jīng)濟(jì)為引擎、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群為支撐的獨(dú)特產(chǎn)業(yè)格局。在此背景下，深圳甲級(jí)辦公樓市場租賃需求的增量動(dòng)力主要來自以下三方面：

展望2026年，預(yù)計(jì)深圳甲級(jí)辦公樓市場將迎來超150萬平方米的新增供應(yīng)，供需結(jié)構(gòu)性矛盾短期內(nèi)難以緩解，空置率料將延續(xù)高位運(yùn)行，租金仍面臨壓力。然而，以硬科技為核心的新興產(chǎn)業(yè)動(dòng)能有望持續(xù)釋放，推動(dòng)市場在分化中重塑平衡。

· 新興產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)深化

隨著人工智能場景落地和消費(fèi)電子需求復(fù)蘇，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)日益突出，將持續(xù)激發(fā)研發(fā)、運(yùn)營辦公空間的擴(kuò)容與升級(jí)需求。

· 新興子市場加速成熟

前海等新興商務(wù)區(qū)憑借日漸成熟的配套、集聚的產(chǎn)業(yè)生態(tài)及更具競爭力的租金水平，將繼續(xù)有效承接企業(yè)的升級(jí)搬遷與擴(kuò)張需求。

· 租戶決策更重空間效能

企業(yè)在成本管控基礎(chǔ)上，將更重視辦公空間對業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際支撐。業(yè)主需通過精細(xì)化運(yùn)營與服務(wù)賦能，構(gòu)建長期競爭力，換取可持續(xù)的入駐率。

2025年，深圳社會(huì)消費(fèi)活力在賽事經(jīng)濟(jì)與文旅融合帶動(dòng)下穩(wěn)步修復(fù)。以承辦全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，城市消費(fèi)吸引力增強(qiáng)，國際旅游收入顯著增長，港客北上消費(fèi)持續(xù)活躍。

· 高質(zhì)量供應(yīng)集中入市

全年共有包括深圳灣萬象城二期、K11 ECOAST在內(nèi)的6個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，新增體量達(dá)74萬平方米。市場在高供應(yīng)下展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，年末空置率穩(wěn)定在3.7%的低位。

· 首店經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)能級(jí)躍遷

作為華南首店集聚高地，深圳全年引入各類首店、旗艦店超1,200家，其中高能級(jí)首店近400家，同比增長36%。

· 新興消費(fèi)趨勢引領(lǐng)需求迭代

運(yùn)動(dòng)休閑（占服飾新開店面積29%）、消費(fèi)電子（含無人機(jī)、機(jī)器人等新興品類）及娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)增長迅猛，精準(zhǔn)契合年輕客群偏好，驅(qū)動(dòng)購物中心業(yè)態(tài)持續(xù)煥新。

2026年，APEC效應(yīng)將進(jìn)一步提升深圳入境消費(fèi)能級(jí)，結(jié)合本地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，推動(dòng)高附加值科技產(chǎn)品與沉浸式文化體驗(yàn)成為消費(fèi)新增長點(diǎn)。新建成的鷺湖藝術(shù)中心、龍崗國際藝術(shù)中心等場館將顯著擴(kuò)容高品質(zhì)文旅供給，激活夜間經(jīng)濟(jì)。

· 供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

新增供應(yīng)預(yù)計(jì)大幅放緩至約24.5萬平方米，為近5年最低水平，為市場消化存量、緩解租金壓力提供窗口期。

· 品牌生態(tài)邁向多元共生

國際頭部品牌預(yù)計(jì)持續(xù)深化布局，同時(shí)，以3D打印、具身機(jī)器人等為代表的成長型本土新消費(fèi)品牌將加速進(jìn)駐優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，帶來更豐富的品牌矩陣與空間體驗(yàn)。

· 市場步入運(yùn)營深化階段

供應(yīng)節(jié)奏放緩背景下，存量項(xiàng)目的競爭重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、場景融合與精細(xì)化運(yùn)營來提升客流轉(zhuǎn)化與租金表現(xiàn)。

*本文開篇及小標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作