浙江男子房貸九年按時還款，累計還款近百萬元。

浙江一個大哥，房貸208萬。他每月往銀行卡里還9100塊，雷打不動，存了整整9年，一天都沒逾期過。算下來，快100萬砸進去了。可這天他看單子上“剩余本金”那一欄的數字，竟然和他九年前剛貸款時差不了多少。他徹底懵了。
這背后壓根不是銀行算錯了賬，也不是大哥還少了錢，核心原因就在他當初選的房貸還款方式，等額本息，這也是現在銀行最常推薦給購房者的方式，尤其是普通上班族，大多會被“月供固定、壓力平均”的說辭打動，卻沒人主動說明這種方式的還款貓膩。
根據人民銀行發布的個人住房貸款管理辦法，貸款期限超過1年的，需按月歸還貸款本息，而等額本息就是最主流的還款方式之一，它的核心邏輯的是前期還的錢里，絕大部分都是利息，真正用來沖抵本金的部分少得可憐。
咱們拿大哥的情況具體算筆賬就清楚了，他貸208萬，大概率是選了30年的貸款期限，也就是360期，九年前也就是2017年左右，商業房貸利率不算低，普遍在5.3%-5.5%之間，折算下來月利率大概在0.44%-0.46%之間。
按照等額本息的月供公式計算，他每月9100塊的月供里，剛還款的前幾年，每個月的利息就占了85%以上，甚至接近90%。比如按5.4%的年利率計算，月利率就是0.45%，剛還款時，每月的利息就是2080000×0.45%=9360元，這就意味著，他每月還的9100塊，竟然還不夠支付當月的利息，還差260塊需要從本金里抵扣，前期本金不僅沒減少，反而會輕微增加，只是后期利息逐漸減少后，本金才會慢慢被沖抵。
就算過了幾年，利息有所減少，本金的占比依然很低，比如還款3年后，剩余本金大概還在205萬左右，每月利息約9225元，月供9100塊里，本金依然只占175塊左右。
這樣累積下來，9年108期還完，他總共還的近100萬里面，利息就占了90萬以上，真正用來沖抵本金的部分，可能也就幾萬塊，剩余本金自然還在200萬上下，和剛貸款時的208萬差不了多少。
這種情況并不是個例，之前有個蘇州的購房者，貸了200萬房貸，同樣是30年等額本息，每月月供8800塊，還了8年，總還款近85萬，剩余本金還有192萬，和大哥的遭遇如出一轍。
銀行之所以更傾向于推薦等額本息，本質上是為了保證自身的利息收益，這種還款方式能讓銀行在貸款前期就收回大部分利息，就算后期購房者提前還款，銀行也已經賺足了核心收益。
反觀另一種還款方式等額本金，雖然前期月供高，但本金占比高，后期月供逐漸減少，總利息也會少很多，只是大多上班族承受不了前期的高月供，所以很少有人選擇。
很多購房者當初貸款時，要么是沒了解清楚兩種還款方式的區別，要么是被銀行工作人員誤導，覺得等額本息更省心，壓根沒意識到前期還的錢幾乎全是利息。就像浙江這位大哥，九年如一日按時還款，沒一點逾期，卻沒想到自己辛辛苦苦攢的錢，大部分都成了銀行的利息，本金幾乎沒怎么減少。
這種情況在現實中太普遍了，尤其是貸款年限長、利率高的購房者，前期還款幾乎都是在“給銀行打工”，也正是因為這樣，大哥才會出現還了9年房貸，剩余本金卻沒怎么變的困惑。