上海官方宣布收購1萬套二手房？別被忽悠了

來源：大偉看樓市

近期，“上海官方宣布收購1萬套二手房”的消息在社交平臺、房產中介圈瘋狂傳播，不少網友將其解讀為“官方下場救市”“樓市將迎來暴漲”，甚至有業主跟風漲價、購房者急于入市。但梳理上海官方發布的試點政策、權威媒體披露的細節不難發現，這一說法純屬斷章取義的誤導——上海從未“官宣收購1萬套二手房”，所謂的“1萬套”僅是市場機構的樂觀推測，實際落地的是精準、可控的試點舉措，與大眾誤解的“海量托底”相去甚遠。本文將層層拆解傳聞真相，剖析政策本質，幫大家看清上海樓市調控的真實邏輯，避免被不實信息忽悠。

先明確核心結論：上海目前啟動的是“國企收購二手房用于保障性租賃住房”的試點工作，試點范圍僅限浦東、靜安、徐匯三區，初期收購規模僅為數千套級別，且有嚴格的房源標準和運作規范，“1萬套”并非官方既定目標，而是市場對未來試點擴大后的推測，短期內絕無可能落地。傳聞的興起，本質是部分群體對政策的片面解讀，疊加房產中介為促成交的刻意渲染，最終形成了“官方收購1萬套”的虛假印象。

拆解傳聞與事實的差距，首先要認清試點的“規模邊界”。據官方披露，上海此次二手房收購并非“大水漫灌”，而是精準聚焦特定房源和區域，規模可控且循序漸進。從試點方案來看，三區均明確了嚴格的房源篩選標準：優先選擇內環內、2000年前建成的核心區域房源，單套建筑面積需在70平方米以下，總價不超過400萬元，且要求產權清晰、無權屬糾紛。這一標準直接劃定了收購范圍，排除了大面積、高總價房源，聚焦的是市場流動性較差的中心城區“老破小”。

從實際數據來看，初期收購規模遠達不到“1萬套”。專業機構測算顯示，2025年浦東、靜安、徐匯三區符合收購條件的二手房成交總額約為250億元，若試點收購資金達到年成交額的10%，對應資金需求約25億元，按套均總價250-350萬元計算，實際可收購房源僅700-1000套。其中，浦東新區首批計劃收購1000套左右，靜安區、徐匯區的初期收購量也均控制在千套以內，三區合計初期收購量不足3000套，與“1萬套”的傳聞相差近70%。更關鍵的是，收購并非強制行為，而是基于業主自愿申請，國企按市場評估價交易，這進一步限制了短期收購規模的放量。

其次，要分清“試點運作模式”與“官方直接收購”的區別，這是破解傳聞的關鍵。不少人將此次試點誤解為“政府財政直接兜底收購1萬套二手房”，但實際運作模式是“政府引導、市場運作、國企實施”，并非政府直接下場操盤。具體而言，收購主體是三區的區屬保障性住房公司（國企），而非上海市政府；資金來源采用“財政引導+國企托底+銀行支持”的多元模式，并非單純依賴財政撥款——徐匯區首期安排區級財政資金注入保障房公司作為資本金，靜安區整合貨幣化配建資金和國企自有資金，建設銀行則為試點提供專項貸款等金融服務，降低融資成本。

這種運作模式決定了收購規模必須與資金流、運營能力相匹配，不可能盲目擴張至1萬套。據悉，收購的二手房經標準化裝修后，將作為保障性租賃住房出租，租金約為市場價的70%-80%，租金收益將專項用于償還貸款和滾動發展，形成“投入-運營-反哺”的良性循環。若盲目擴大收購規模，不僅會增加財政和國企的資金壓力，還可能導致租金收益無法覆蓋成本，引發運營風險。因此，從運作邏輯來看，“1萬套”的收購量既不符合試點初衷，也不具備現實可行性。

深入分析不難發現，上海此次試點的核心初衷，并非“救市”，更不是為了推高房價，而是“一舉多贏”的精準調控舉措，與“收購1萬套托底樓市”的誤導性解讀完全不符。其核心目標主要有三個：一是補充核心區域保障性租賃住房供給，解決新市民、青年人的居住難題；二是盤活存量二手房資源，為中心城區“老破小”業主提供安全省心的退出通道；三是激活樓市置換鏈條，帶動新房市場去庫存，促進一二手樓市良性循環。

從民生維度來看，上海此前籌措的保障性租賃住房中，約八成位于中環以外，而隨著科創產業回歸都市，大量年輕人在中心城區就業，對核心區域的租賃需求日益突出。此次收購核心區域的“老破小”作為保租房，既能縮短保租房的供給周期（無需新建等待），又能讓年輕人實現“就近租房、便捷通勤”，切實改善居住體驗，這是上海推進民生保障、實現職住平衡的重要舉措。從市場維度來看，中心城區的“老破小”因房齡長、戶型小，流動性較差，不少業主想置換新房卻面臨“賣不掉”的困境，國企收購恰好打通了這一堵點，同時引導部分業主置換本區新房，間接帶動新房去庫存，緩解房企資金壓力。

還要警惕的是，將試點解讀為“官方收購1萬套救市”，忽視了上海樓市調控的“穩預期”核心導向。近年來，上海始終堅持“房住不炒”定位，樓市調控的核心是“穩房價、穩地價、穩預期”，避免市場大起大落。從市場數據來看，2026年1月上海二手房成交約2.28萬套，創下近五年同期新高，掛牌量連續9個月下降，市場已呈現企穩回暖跡象，無需通過“收購1萬套”這種大規模托底方式刺激市場。

此次試點的信號意義，遠大于實際規模影響。對市場而言，試點為“老破小”提供了流動性支撐，緩解了業主的置換焦慮，同時通過國企收購的市場化定價，規避了非理性市場情緒對房價的影響——國企收購價相對客觀，可作為小區房源定價的參考基準，引導房價回歸理性區間。但這并不意味著樓市將迎來“暴漲”，一方面試點規模有限，對全市25萬套左右的二手房年成交量而言，影響微乎其微；另一方面，試點聚焦的是特定房源，對中高端二手房、大面積房源的影響幾乎可以忽略不計。

那么，為何“上海官方收購1萬套二手房”的傳聞會廣泛傳播？核心原因有三點：一是部分媒體和中介為吸引流量、促成交，刻意放大政策影響，將市場推測的“1萬套”包裝成官方既定目標，斷章取義誤導大眾；二是大眾對樓市政策的解讀存在片面性，不少人習慣性將官方的民生保障舉措與“救市”綁定，忽視了政策的核心初衷；三是部分業主和購房者存在投機心理，希望借助政策東風實現資產增值或抄底，主動傳播不實信息，強化了傳聞的影響力。

對普通購房者和業主而言，認清傳聞真相、理性看待政策，才是規避風險的關鍵。對購房者來說，無需因傳聞急于入市，上海樓市整體仍處于平穩運行狀態，試點并未改變樓市的基本面，盲目跟風購房可能面臨站崗風險；對“老破小”業主而言，可關注試點區的收購政策，若自身房源符合標準，可通過官方渠道申請收購，實現順利置換，但無需跟風漲價，國企收購按市場評估價進行，不合理的漲價會導致無法達成交易；對其他業主而言，不必過度焦慮，試點對非核心區域、非小戶型房源的影響極小，樓市的流動性仍取決于房源品質和市場供需關系。

展望未來，上海的二手房收購試點若運行順利，可能會逐步擴大范圍，但即便擴大，收購規模也會循序漸進，絕無可能一次性達到1萬套。試點的擴大，將取決于三個核心條件：一是業主參與意愿，二是新房去化效果，三是租金收益能否覆蓋運營成本。同時，上海的樓市調控仍會堅持“房住不炒”定位，后續可能會結合試點效果，優化收購標準和運作模式，但核心始終是“穩預期、惠民生、促循環”，而非通過大規模收購托底樓市、推高房價。

綜上，“上海官方宣布收購1萬套二手房”是典型的不實傳聞，是對上海二手房收購試點政策的片面解讀和刻意渲染。上海此次試點的核心是精準補充保租房供給、盤活存量房源、激活置換鏈條，初期規模有限、標準嚴格、運作規范，與“海量托底救市”無關。在樓市信息繁雜的當下，大眾應保持理性，多關注官方發布的權威信息，警惕中介和不實媒體的誤導，避免因盲目跟風陷入決策誤區——無論是購房還是賣房，都應基于自身需求和市場基本面，而非被不實傳聞裹挾。