杭州墾北，房價從2015年13800漲到48950，如今價格分化震蕩盤整

杭州艮北新城的房價變動，就像錢塘江的潮汐，起起落落都帶著擁江發展的澎湃與地鐵網絡的通達。

這里沒有其它的的炒作，全是上城區“東擴核心”的區位兌現、地鐵1號線的紅利釋放、采實教育的名校賦能，以及新老杭州人扎根城東的真實故事，每一次波動都刻著杭州向東發展的清晰印記。

2015年的艮北新城，還處在“拆遷改造期”的低調階段，房價平穩且接地氣，是妥妥的“城東剛需洼地”。

艮北二手房均價基本在13800元/㎡上下浮動，1月最低13350元/㎡，8月受城東新城規劃吹風影響，漲到14280元/㎡，年底12月回落至13950元/㎡，全年漲跌不足1000元/㎡，波動溫和。

那時候的艮北，在老杭州人眼里還是“城鄉結合部”——位于上城區東北部，西接城東新城，南鄰錢江新城二期，片區里大多是待拆遷的農居點和少量安置房（如興隆公寓），規劃零散。

商業配套“聊勝于無”，沒有成熟大型商場，買菜依賴七堡臨時菜場，交通主要靠地鐵1號線七堡站（需接駁公交），去武林廣場、西湖商圈通勤，地鐵要30分鐘以上，德勝快速路尚未完全貫通。

當年買房的清一色是務實剛需族：要么是在錢塘智慧城、九堡工業園上班的年輕人，80㎡兩居總價110萬左右，比錢江新城便宜一半；要么是艮北本地居民改善換房。

還有預算有限的新杭州人，看中“東擴規劃”的潛力。2015年杭州樓市回暖平緩，艮北尚未進入大眾視野，房源成交周期3-4個月，買家議價空間足，誠心購買可讓2-3萬，完全是買方市場的從容。

2016年，艮北的房價開始擺脫平穩，慢慢往上攀升，12月二手房均價漲到18960元/㎡，比起2015年年底漲了5010元/㎡，漲幅達35.9%，雖然基數低，但上漲趨勢已經十分明顯。

這一年，全國樓市去庫存政策全面推進，杭州下調首付比例至25%，公積金貸款額度提高到100萬，加上艮北新城首批安置房交付，剛需和少量投資客開始出手。

艮北憑借“低價+規劃”雙重優勢，成了剛需首選——80㎡兩居總價大多在152萬以內，首付38萬就能上車，比錢江新城少花一半成本。

配套也開始“補短板”：一家連鎖超市入駐七堡商圈，周邊的便利店、餐飲店陸續開業；德勝快速路全線貫通，到武林廣場通勤縮至20分鐘，給購房者吃了顆“交通定心丸”。

中介門店的人氣也慢慢旺起來，經紀人從“守店等客”變成“帶看不停”，房源成交周期縮短到1-2個月，戶型好、靠近規劃地鐵站的房源，掛出來半個月就能成交。

2017年，房價漲勢進一步加快，12月均價達到26580元/㎡，同比2016年漲了7620元/㎡，漲幅高達40.2%，這個漲幅在城東外圍板塊中遙遙領先。

這一年，艮北的“居住價值”開始爆發：綠城楊柳郡首批交付，作為地鐵1號線七堡站無縫上蓋項目，憑借綠城品質和地鐵紅利，成了杭州“網紅盤”。

澎致小學、澎匯小學正式招生，名校資源落地讓艮北從“教育洼地”變成“教育高地”；七堡花園城規劃公示，明確打造區域商業中心，給購房者吃了“商業定心丸”。

購房人群也悄然變化，除了剛需，投資客開始批量進場——他們看中艮北的升值潛力，有些甚至一次性買下2-3套80㎡小戶型，等著地鐵紅利和商業配套落地后漲價出手。

中介帶看時經常出現“一套房源多組客戶爭搶”的場景，賣家議價空間越來越小，有些熱門房源甚至要“全款優先”。

2017年底，一套80㎡的兩居室，總價從2015年的110萬左右，漲到213萬左右，兩年時間漲了103萬，早期買房的業主直言“撿了個大便宜”。

2018-2021年，是艮北房價上漲的“黃金四年”，每年都保持兩位數漲幅，堪稱“城東崛起的典范”。

2018年12月均價32890元/㎡，2019年12月38650元/㎡，2020年12月43720元/㎡，到2021年12月，房價達到十多年來的頂峰——48950元/㎡，四年時間每平米漲了22370元，漲幅超84%。

這四年，艮北的發展按下“快進鍵”，配套落地速度肉眼可見：2019年七堡花園城開業，填補了大型商業空白，與楊柳郡社區商業形成“雙商業中心”。

2020年年初樓市交易暫停，但艮北因為“地鐵+名校+品質”三重屬性，房價不僅沒跌，反而在下半年快速回升，年底均價比2019年漲了13.1%。

2021年更是達到狂熱狀態：一套89㎡的小三居，總價從2015年的116萬左右，漲到436萬左右，六年時間翻了3.76倍，早期買房的業主直言“相當于白賺一套房”。

這時候的樓市氛圍堪稱“搶房大戰”：中介門店擴張到12家以上，每家門店日均帶看超20組，熱門小區（如綠城楊柳郡、招商雍華府）的房源剛掛出來就被“秒搶”，成交周期最短只有3天。

投資客和改善型人群占比超過60%，有些投資客甚至通過“搖號+轉賣”的方式炒作房源，溢價20-30萬成交屢見不鮮；賣家心態極度強勢，不僅沒有議價空間，還經常“坐地起價”，有些房源掛牌后一天漲5萬都不稀奇。

2021年底，艮北的房價達到頂峰，成為城東房價的“天花板”之一，與錢江新城的差距縮小到10%以內，徹底擺脫了“城鄉結合部”的標簽。

頂峰之后，艮北的房價就開始慢慢回落了。2022年12月，艮北二手房均價跌到了44280元/㎡，比2021年下跌了9.5%；2023年12月繼續跌到40150元/㎡，跌幅9.3%。

2024年12月均價36890元/㎡，跌幅8.1%；2025年12月35760元/㎡，2026年1月均價35480元/㎡，和2025年基本持平，跌幅縮小到0.8%。

房價回落的核心原因有三點：一是全國樓市調控收緊，杭州2022年出臺限購升級政策，非杭戶籍需繳滿4年社保才能購房，投資客紛紛離場，二手房掛牌量激增，從2021年的不足2000套漲到2023年的6000套，形成“買方市場”。

二是新房供應量井噴，開發商在艮北及周邊（如錢江新城二期、九堡）集中拿地，新盤扎堆入市，同質化競爭激烈，不少開發商“以價換量”，新房均價從4.9萬/㎡降到4.2萬/㎡以下，直接拉低二手房價格。

三是教育溢價回歸理性，名校分校的稀缺性減弱，購房者更看重實際教學質量而非“名校”標簽。

這幾年的樓市氛圍和之前的狂熱形成鮮明對比：2022年，投資客大量拋售房源，很多房源掛了半年都賣不出去，賣家不得不主動降價，有些熱門小區的房源比峰值時降了80多萬才成交。

2023年，經濟壓力之下，購房者信心不足，大多選擇觀望，艮北的月成交量從2021年的400多套，降到120套左右，有些中介門店一個月只成交1-2套。

2024年，樓市調控政策開始放松，杭州下調首付比例和房貸利率，但房價并沒有快速回升，依然緩慢下跌。

這時候買房的基本是“真正的剛需”——以武林廣場、錢江新城上班的年輕白領為主，投資客幾乎絕跡，買家議價空間重新擴大，大多能比掛牌價低10-20萬成交。

2026年1月，艮北二手房均價35480元/㎡（比上城區整體均價38000元/㎡略低），和2025年基本持平，跌幅縮小到0.8%，房價終于穩住了陣腳。

這一年，杭州全面取消住房限購政策，購房可申請落戶，加上市一醫院新院區正式運營，艮北的樓市重新回歸理性平衡。

此時的艮北，配套已經完全成熟：地鐵1號線貫通艮北核心區，七堡站、九和路站無縫銜接，去武林廣場20分鐘，去杭州火車東站僅需8分鐘，通勤效率城東首屈一指。

現在買房的，以“改善型人群”和“新杭州人剛需”為主：前者是早期入駐的電商、文創從業者，隨著家庭結構變化，開始置換120-140㎡的大四居，看重綠城品質和低密社區。

后者是剛落戶的年輕白領，89-100㎡的小三居是首選，總價320-350萬可控。中介門店里不再像2021年那樣擁擠，但客源穩定，成交周期大概在1-2個月，價格透明，賣家不再漫天要價，買家也不會盲目搶房，“合適就買”成了市場主流。

現在的艮北，房價差異明顯，呈現“核心區堅挺、邊緣區承壓”的格局。像核心區的綠城楊柳郡、招商雍華府等品質小區，因為靠近地鐵、七堡花園城和采實學校，二手房均價能達到42000元/㎡以上。

而邊緣的興隆公寓、建華小區等早期安置房，均價只有29000元/㎡左右，差距接近45%。

回頭看這十多年，杭州艮北的房價從2015年的13950元/㎡，漲到2021年48950元/㎡的頂峰，再回落到2026年的35480元/㎡，就像一場擁江發展的浪潮。

期間有綠城楊柳郡的品質引領，有地鐵、學校、商場的落地，有上城區規劃的紅利，也有市場調控的降溫，每一次波動都和這片區域的生長緊密相連。

對于住在艮北的居民來說，房價漲漲跌跌或許只是茶余飯后的談資，他們更在意的是：上班能不能坐地鐵快速直達武林廣場，周末能不能帶家人去七堡花園城逛街，孩子上學要不要早起趕公交。這些瑣碎的日常，才是他們扎根這座城市的真正意義。

現在的艮北，依然是杭州城東改善置業的重要選擇之一。雖然房價不如頂峰時那么耀眼，但也因為價格的回落，讓更多年輕人有了上車的機會。

成熟的配套和便利的交通，讓這里不僅是工作的地方，更是生活的家園。房價的起伏，并沒有改變這片區域的底色。

這里依然是杭州擁江發展的核心樞紐，是新老杭州人共同的家園，就像錢塘江的潮水一樣，潮起潮落之后，依然是平靜的日常。

這就是杭州艮北從2015年到現在的房價故事，沒有驚天動地的波瀾，卻藏著杭州城東發展的邏輯和新老杭州人的扎根歷程。

就像這片區域從“城鄉結合部”變成“高品質居住區”一樣，房價的起伏也是一種成長，最終回歸到“房子是用來住的”本質，這或許就是每個區域樓市最真實的模樣。