買房踩坑預警！德國買房前這 8 個檢查，少一個都可能虧幾十萬

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（來源：DOLC）

買房看現狀就下手？對很多人來說，購買房產是人生中最大的一筆投資之一。如果準備不足，隱藏的風險很可能在簽約后才浮出水面。因此，在正式簽署購房合同之前，務必要做好一系列細致而關鍵的檢查。

購買一套二手房，絕不是順手為之的小事。房屋資料和建筑本身的狀況，都需要在簽字前認真核查，否則可能面臨嚴重的經濟損失和無盡的麻煩。然而，現實中仍有不少購房者過于依賴“直覺”，對房屋本身反而缺乏足夠重視。德國律師協會建筑與房地產法工作組的律師托比亞斯·胡勒曼指出：“有些人花在挑選新廚房上的心思，甚至比買整套房子還多。”

以下八條建議，能幫助你在購房決策時少走彎路、不踩大雷。

建議一：請獨立專家進行全面看房

房地產專家、專業書籍作者彼得·布爾克表示，房屋的技術狀況是購房中最大的風險點之一。非專業人士往往難以判斷房屋真實的結構和技術狀態。

他建議，購房者應盡可能在早期就請一位獨立的房屋鑒定專家，并提前為此預留預算。專家可以評估未來可能產生的維修和翻新成本，甚至判斷這套房子是否值得購買。“一旦你知道供暖系統老化，或屋頂結構存在房屋真菌問題，看房時的心態會完全不同。”

建議二：仔細核查房產相關文件

在沒有查看最新的土地登記簿（grundbuch）之前，不應進入實質性的購房談判。土地登記簿能清楚顯示產權歸屬、地塊面積，以及是否存在抵押、使用權等負擔。

彼得·布爾克提醒，購房者應重點關注是否存在終身居住權、使用收益權、通行權等第三方權利。理想情況下，房產應當不存在任何第三方權利；如果存在，就必須在購買前明確是否愿意一并承擔。此外，除巴伐利亞州外，建筑負擔（baulast）通常只登記在建筑負擔名冊中，也必須一并查閱。

建議三：認真查看能源證書

能源證書是反映房屋能效狀況的重要文件。托比亞斯·胡勒曼指出，根據《建筑能源法》，購買二手房后，買家在很多情況下必須在兩年內進行節能改造，例如更換老舊供暖系統或為頂層樓板做保溫。

“很多買家根本沒意識到這一點，”他說，而這些改造往往意味著不小的額外支出。

建議四：核實建筑許可

即便是已經存在多年、長期有人居住的房屋，也有必要核查其建筑許可。否則，購房后可能會遇到意想不到的問題。

胡勒曼表示，未經許可私自改造、并作為居住空間使用的閣樓并不少見。理論上，賣方應當就相關風險進行充分告知，但現實中，很多賣家自己也并不清楚。“最保險的做法，是購房者親自到建筑管理部門查看原始建筑許可。”

建議五：用事實和數據談價格

賣方開出的價格并非不可談。施瓦本哈爾建筑儲蓄銀行的融資顧問拉爾夫·奧伯蘭德表示，只要準備充分，談價往往能取得效果。

房屋的維修需求、市場行情、鑒定報告中的缺陷清單，都是有力的談判籌碼。他建議買家事先設定兩個價格：一個是談判起始價，一個是絕對不能超出的最高價。

建議六：對融資能力保持清醒認知

在融資問題上，切忌高估自身承受能力。托比亞斯·胡勒曼提醒，月供必須控制在長期可承受的范圍內。

很多購房者低估了購房附加成本。除房價本身外，還包括土地轉讓稅、公證費、中介費（通常合計約為房價的10%），以及后續的翻新、改造、家具和廚房費用等。

奧伯蘭德建議，理想情況下，應準備約占總成本20%的自有資金，并額外覆蓋全部購房附加費用。

建議七：少刷網頁，多向專業人士請教

彼得·布爾克指出，既然買房是人生中最大的投資之一，就必須系統性地進行規劃。購房者應提前明確：由誰來檢查房屋、審核合同、規劃融資。

單純依賴網絡上的零散信息，往往收效甚微。真正有價值的，是建筑、金融和法律領域專家的實戰經驗，以及可以隨時溝通的專業支持。

建議八：提前配置合適的法律保險

充分準備可以顯著降低購房風險，但并不能消除所有潛在糾紛。托比亞斯·胡勒曼建議，在購房前就配置涵蓋房地產糾紛的法律保險。

一旦發生糾紛，涉案金額通常很高，絕大多數買家都不愿、也難以自行承擔相關法律費用。提前做好保障，能在關鍵時刻為自己留一條退路。