西岸夢中心片區更新：從“工業銹帶”到“生活秀帶”的世界級濱水再生實踐

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

本文摘自《易居研究2026迎新專刊：十五五：大力實施城市更新》，立足西岸夢中心片區更新實踐，系統梳理項目的背景概況、創新做法、實施成效，客觀剖析項目面臨的局限性，總結其從“工業銹帶”蛻變為“生活秀帶”的核心經驗。從“國資引領、專業合作”的機制創新，到“針灸式”改造的技術實踐；從“垂直復合、策展驅動”的業態構建，到“活動引流、品牌塑能”的運營模式，西岸夢中心以系統性思維破解了工業遺存改造中的多重難題，實現了歷史記憶與現代活力的共生、公共利益與市場價值的平衡、生態修復與業態升級的融合。

摘要

西岸夢中心坐落于徐匯濱江核心地段，前身為1920年創立的上海水泥廠，曾是亞洲最大水泥廠，其“象牌”水泥助力新中國建設。2009年因產業調整關停后，廠區成為濱江公共空間的“斷點”，成為徐匯濱江從生產岸線轉向生活岸線的關鍵改造項目。項目于2022年初開工，2024年9月開業，由上海西岸開發集團與華之門資本合資打造，總建筑面積16.2萬平方米，保留1.4萬平方米工業遺存，坐擁800多米濱江岸線，定位為“世界級濱水文化目的地”。

項目成功源于系統性創新實踐：機制上構建“國資引領、專業合作”范式，發揮國有資本戰略優勢與市場化資本運營能力；審批推行“分期驗收、動態監管”，破解大型項目投用慢難題；政策上遵循城市更新條例，實現土地功能合法轉換與公共利益鎖定；技術上以“針灸式”改造實現新舊建筑共生，如穹頂藝術中心的輕質鋼結構創新；業態打造“垂直復合、策展驅動”生態，覆蓋多元消費場景；運營通過世界級活動引流，塑造獨特品牌形象。

項目成效顯著，榮獲上海首批“城市更新最佳實踐案例”等榮譽，入選上海重大文旅投資消費“雙千億”名單?？臻g上縫合濱江斷點，兌現“還江于民”承諾；經濟上開業兩月迎客近百萬，顯著提升區域商業能級；社會文化上以年超390場活動成為全球藝術節點與城市客廳，推動前沿資源匯聚；環境上實現工業遺存循環利用，將“工業銹帶”變為濱水綠洲，為城市更新提供典范。

項目概況

西岸夢中心位于徐匯濱江龍騰大道之濱，用地紅線貼臨岸線，是黃浦江兩岸距離岸線最近的商業項目。項目前身為上海水泥廠，創立于1920年，曾經是亞洲最大的水泥廠，所生產的“象牌”水泥在新中國的建設中起到了重大的作用。2009年，結合上海市水泥行業結構調整及徐匯濱江片區的改造升級規劃，上海水泥廠停工關閉，留下了一大片工業遺存。

2008年，以上海世博會召開為重要契機，徐匯濱江啟動成片城市更新，而西岸夢中心項目正是這一更新進程中的關鍵節點項目，該項目的轉型成為打通徐匯濱江“生產岸線”向“生活岸線”轉變的核心抓手。項目改造面臨著三重核心困難：一是物理空間阻隔，龐大的工業遺存阻斷了公眾親水動線，亟需實現公共空間的縫合與開放；二是功能適配難題，筒倉、預均化庫等工業建筑的特殊結構與尺度，與現代商業、文化等使用功能存在顯著適配障礙；三是社會期望較高，公眾期待其成為兼具歷史底蘊、文化品質與時尚活力的世界級濱水地標，對項目品質提出了極高要求。

為解決上述挑戰，項目于2022年初開工，2024年9月26日開業，由上海西岸開發集團與華之門資本合資實施。改造后，項目總建筑面積16.2萬平方米（其中保留建筑面積1.4萬平方米），沿江擁有800多米的岸線，成功打造了一個集藝術、時尚、休閑、娛樂于一體的“世界級濱水文化目的地”。

圖1：西岸夢中心片區更新前鳥瞰

圖2：西岸夢中心片區更新后鳥瞰

二

做法經驗

西岸夢中心的成功改造，并非簡單的推倒重來，而是一套融合了機制創新、政策賦能與技術攻堅的系統性工程。

1.創新機制：建立“國資引領、專業合作”的更新范式

在徐匯區政府的統籌與支持下，項目實施主體上海西岸開發（集團）有限公司于2021年與專業商業地產投資機構華之門資本合資成立項目公司，專司地塊的整體更新與后期運營。其中上海西岸開發（集團）有限公司，是經上海市徐匯區人民政府授權，全面負責并實施徐匯濱江地區綜合開發建設的國有獨資企業集團。華之門資本專注于打造區域不動產戰略資產運營平臺，立足上海，以資本管理為基石，驅動開發建設與全周期商業運營管理的深度整合。這一模式發揮了國有資本在獲取稀缺資源、把握戰略方向、協調公共利益的“壓艙石”作用，同時引入了市場化資本的專業開發能力、品牌資源與高效運營基因，實現了公共效益與市場活力的有機結合，為大型復雜城市更新項目探索了可靠的實施路徑。

2.組織保障：推行“分期驗收、動態監管”的審批服務

為保障這一地標項目能盡早、安全地服務公眾，徐匯區主動突破，為本項目量身定制了重大工程“分期竣工驗收”新路徑。通過將其列入區重大項目清單，采用“一證多用”的靈活方式，在確保整體規劃、消防、質監等核心安全底線的前提下，允許項目在完成特定單體或區域的竣工驗收后先行投用。例如，為確保2021年上海城市空間藝術季主展場活動的如期舉辦，區建設管理部門及時對1#樓出具了分期驗收意見，并在后續使用中動態督促落實安全隔離與管理責任，直至項目全部驗收完成。這一創新舉措，有效破解了大型綜合更新項目“建設周期長、整體投用慢”的難題。

3.政策應用：遵循“存量盤活、規劃引領”的更新路徑

項目嚴格遵循《上海市城市更新條例》及《上海市城市更新規劃土地實施細則（試行）》等政策框架，采用了“土地收儲后出讓”的規范路徑，將原工業用地性質依法轉換為商業、文化及公共綠地等混合功能。這一過程，不僅合法合規地完成了土地資源的“二次配置”與價值釋放，更通過詳盡的規劃條件設計，確保了工業遺存的保護要求、公共空間的占比、文化功能的植入等公共利益目標得以在土地出讓環節鎖定，實現了存量工業資源的社會價值與經濟效益最大化。

4.技術實踐：踐行“新舊共生、有機更新”的設計哲學

項目的技術實踐，集中體現了對歷史建筑的敬畏與創造性轉化。其核心標志——由原水泥廠預均化庫改造而成的“穹頂藝術中心”，是技術創新的典范。設計團隊沒有選擇簡單的包裹或拆除，而是采用了一項極具創意的“針灸式”改造：以全新的、獨立的輕質鋼結構體系，“懸浮”插入并支撐于原有的巨型混凝土結構之內。新增結構不僅承擔了新功能所需的設備荷載，更在視覺上與歷史結構清晰對話。其屋面系統創新性地采用半透明聚碳酸酯板替代原有厚重的金屬面板，在完美保留原建筑標志性三折幾何造型的同時，大幅減輕了荷載，引入了柔和自然光，并滿足了現代建筑的節能標準。這種“新舊并置、和而不同”的手法，讓工業遺產的“骨骼”與當代建筑的“肌體”和諧共生。

圖3：更新前：原水泥廠石灰石預均化庫

圖4：更新后：穹頂藝術中心

5.業態定位：打造“垂直復合、策展驅動”的內容生態

作為西岸首個大型消費綜合體，西岸夢中心項目突出文化旅游與商業融合的特性，致力于打造成為集文化藝術、商業消費、旅游娛樂于一體的濱水綜合體。項目集零售、酒店、餐飲、運動、文化藝術、戲劇、市集、寵物服務等業態于一體。自南向北分為：現象級城市戶外區、微度假休閑區、夢工場、可持續時尚區、演藝文化區等五個片區。并根據到訪人群的潛在需求和不同片區的特點，形成相互交融的業態布局。平面上，北區以藝術與潮流為核心，策展式零售、夜跑活動等，將消費行為轉化為生活方式體驗；南區聚焦運動和微度假，人們在自然環境與商業氛圍中自由切換。豎向上，二層以聚餐型大餐飲為主，引入經營開放式的品牌，利用退臺設計和濱江優勢，創造獨特的空間氛圍、吸引穩定客群，三層則以私密精致型餐飲品牌，及更強目的性的Livehouse為主。此外，運營方敏銳地觀察到，項目西側的傳媒港辦公人群是日常主力消費客群，進而引入7-11等商戶。

圖5：上海 Gate M西岸夢中心分區圖

6.運營造勢：構建“活動引流、品牌塑能”的活力生態

自對外開放以來，項目舉辦了一系列新潮、世界級、跨領域的文化藝術和體育活動，持續擴大其影響力和吸引力。項目還引入了群眾喜聞樂見的濱江主題滑板公園、2000平方米巖壁面積的巖時攀巖、patagonia等戶外品牌活動，持續引發轟動效應。項目構建了上海少有的濱水演出和活動矩陣，進一步豐富文旅商業場景，打造了全天候濱水活力場，塑造了獨一無二的品牌形象。2024年舉辦世界最大規模綜合性極限運動盛會FISE極限運動世界巡回賽·上海站，吸引全球39個國家和地區的近560名頂尖運動員，超過7萬平方米的嘉年華場域，匯聚了極限運動、戶外、潮流、親子、美食、音樂、二次元等領域的超過200個品牌及俱樂部，為市民游客帶來了豐富多彩的運動和游玩體驗。

更新成效

項目自亮相以來，已獲得業界高度認可，先后榮獲上海市首批“城市更新最佳實踐案例”、國際知名建筑獎Architizer A+獎“舊建筑改造類”特別提名獎等榮譽，成為全國城市更新領域的標桿項目。項目入選2024年上海重大文旅投資消費“雙千億”名單重磅城市更新項目，參與2024全國服務消費季、上海旅游節、上海之夏旅游季、上海光影節等，為上海濱水商業更新注入活力，為城市微度假提供了全新范本。

1.空間重塑與功能再生成效

通過“三橫三縱”的立體規劃，徹底打開封閉廠區，以三座景觀橋梁無縫連接城市腹地與濱江水岸，將長達800米的岸線轉化為活力走廊，成功縫合了城市公共空間斷點，兌現了“還江于民”的承諾。

2.經濟效益與產業帶動成效

作為徐匯濱江南拓的核心引擎，項目以其獨特的定位吸引了大量高品質首店與品牌入駐，顯著提升了區域商業能級與資產價值，創造了可觀的就業與稅收，實現了存量土地資源的高效增值和區域經濟的強勁賦能。據運營方統計，開業2個月內，迎來顧客近百萬人次，日均客流量2.2萬人次，單日最高客流量4.5萬人，并持續不斷吸引著各類人群前來休閑與消費。

3.社會效益與文化繁榮成效

穹頂藝術中心與西岸大劇院構成的世界級藝術場館群，配合全年超390場的高密度文化活動，使該地區成為全球藝術版圖上的重要節點。項目日均吸引大量市民與游客，已成為承載日常休閑、藝術普及與旅游打卡功能的超級“城市客廳”，極大豐富了城市文化生活。

4.環境優化與綠色示范成效

改造本身是對既有建筑的循環利用，極大減少了資源消耗。項目保留并提升了場地綠化和生態環境，引入綠色建筑標準，將昔日的“工業銹帶”轉變為生態友好、宜游宜憩的濱水綠洲，提升了區域的整體環境品質。

項目局限性

作為濱江工業遺存片區更新的典范，西岸夢中心的模式在更廣泛意義上的可復制性與推廣性上，仍存在若干內在的制約條件：

1.資源稟賦的極高門檻

項目的成功極度依賴其不可復制的稀缺性資產，包括上海核心區位的絕版濱江地段、百年工業遺產的獨特歷史價值與空間震撼力，以及“西岸”品牌長期積累的國際文化影響力。絕大多數城市的更新項目缺乏如此優越的先天條件。

2.資本與專業能力的雙重挑戰

濱江工業遺存的保護性改造涉及復雜結構加固、環境治理和高標準公區建設，所需資金量極為龐大。同時，其“文化+商業”的融合運營模式，要求操盤團隊具備跨界資源整合與持續內容創造的能力，這類復合型頂尖團隊在市場上極為稀缺。

3.財務平衡的長期壓力

以文化藝術引領的運營模式，培育期長，且需要持續進行內容投入，導致其投資回報周期遠長于傳統商業地產。如何在堅守項目文化調性與實現中長期財務可持續性之間取得平衡，是項目自身及同類模式面臨的核心考驗。

五

小結

西岸夢中心的實踐，為當前中國的城市更新工作提供了超越單個項目層面的系統性啟示。它證明，成功的更新不僅是空間的再造，更是通過“機制創新、設計賦能與運營前置”的系統協作，實現經濟、社會、文化與環境效益的可持續循環。在機制上，它探索了公私合作的有效路徑；在設計上，它示范了歷史與現代的共生哲學；在運營上，它確立了內容為王的活力法則。盡管其特定模式受限于區位與資源條件而難以完全復制，但其核心經驗——即以公共價值為導向、以精準創新為手段、以長期主義為心態——對于所有旨在實現高質量發展的城市更新項目，均具有深刻的借鑒意義。它標志著城市發展從外延擴張轉向內涵提升的新階段，即通過對存量空間的精致修復與功能重構，持續激發城市的內生增長動力與永恒魅力。