2026年北京樓市，渠道傭點位突破10%？ | 市場

1.

有個問題，我一直想問大家：

在過去3-5年時間里，行業里提到的最多的一個詞是什么？

你可能會說產品力、內卷、銷售額，等等。

其實這只是樓市行業牌桌上的客套話。

因為你仔細看開發商內部考核干部的指標，還是回款和利潤率，上面說的這些都很重要，但不是最重要的那個。

那么，牌桌子底下聊什么呢？

或者換句話說，開發商最離不開的誰？當然是

渠道！

鋪墊和拐彎這么多，為什么很多人努力在回避這件事？

因為這件事多少會讓很多人有點尷尬——

如果不用渠道，我們還能賣掉房子嗎？

這些年，我也一直問這個問題。但也只能嘆嘆氣，一笑了之。

如果再往前看，從紙媒時代到互聯網時代，到移動互聯時代，再到視頻時代，開發商的人均獲客成本是越來越高，然后是渠道的人均獲客成本成為峰值。

不是說好網絡是效率工具嘛，怎么成為推高人均獲客成本的好幫手呢？

是不是很奇怪！

更奇怪的是，渠道已經是個巨大的產業鏈條。在這個鏈條里面，充斥太多耳熟能詳的江湖黑話，比如內客外倒、洗盤、飛單等。

這些 江湖黑話 ，早已浸入這個行業細胞，成為他們的日常交流話術，跟吃飯喝水一樣再正常不過。

好比美麗的罌粟花，知道一旦吸了，就會上癮，不容易戒掉。

2.

所以，干不過的，永遠是人性。

在過去很多年里，傭金點位節節升高，從3個點漲到5個點，再漲到10個點。

有這么夸張，會漲到10個點，渠道居然賺得比開發商都多？

這些都有真實的案例，就在我們身邊每天發生。

不僅向上收割開發商，還在向下收割客戶，形成了雙向收割。

而且，你會發現，所有人都在口頭上抵制渠道。

但在一片抵制聲中，渠道的傭金依然強勁地攀升。

是不是很奇怪呢？

在這個由人性弱點、業績節點和制度漏洞共同編織的絲滑運行閉環里，渠道就是隱形王道。

誰也不能拒絕，誰也不會拒絕；拒絕，意味著和所有人為敵。

你可以說它是系統性潰爛下的蛋，偏偏人人又喜歡這個蛋。

喜歡就是自愿，不是雙向收割的綁架。

甚至夸張到不僅點位高，開發商還能提前給渠道墊傭。

3.

沒有一棵樹永遠往上長，渠道也是。

但是，渠道點位真是一直在漲。哪里是停止生長的點呢？它又為什么會一直瘋長？

你仔細想想會發現，在過去很長時間里，房地產開發其實很多東西本質上沒有變。

即便有些東西的變，比如產品力迭代，可能更多是宣傳需要，不是客戶需要。

沒有變化的，依然是最重要的內部考核指標，比如回款、利潤率。

變化的是，太多的新盤，正在淪為庫存癌癥，考核指標正在把新盤變成庫存和紙面財富。

在變與不變之間，其實還是有鮮為人知的變化正在到來。

比如我剛剛拿到的一張北京新盤2、3月份渠道點位統計表，傭金點位慢慢開始回歸正常。

這種變化來得有點遲到，終究是沒有缺席。

但是，這一切的背后，其實是開發商付出巨大代價換來的認在清醒。

換來的認知清醒是，當樓盤信息差不、信源差再成為壟斷優勢，渠道也慢慢失去它原有的優勢。

這也倒逼出我一直想要的問題答案：不依賴渠道，我們還會賣房嗎？

幸好，北京樓市正在走向正常。

我手中的這份渠道傭金點位表，也在佐證這個正常。

接下來，我會先聊10個最新傭金現象，然后再聊市場可能發生的變化。

4.

現象1：主流傭金點位回歸到2%-3%區間

比如海淀的純新盤albj，點位是2%；xsy是老盤，點位在2.5%。

朝陽在售盤py是3個點；cy one是3個點，亦莊zsx是3個點。

現象2：紅海板塊內的庫存盤，陷入渠道點位大戰

以昌平為例，qyf基礎點位是4%，最高跳點6%。

還有gyyy點位也是6%。這都是庫存盤，不是新茶。

現象3：點位正在成為促銷手段

比如jjl，125戶型及以上，還和1、2、3、頂樓都是6%。

針對特殊戶型和難賣樓層，是6%，這就屬于點位促銷。

現象4：漲傭沖動一直在騷動

比如anbj是2%；zy的200以下戶型是2.8%，200以上戶型是3%。

一旦銷售受阻，開發商就有漲傭沖動，但會選擇性漲傭，使用渠道更加靈活和務活。

現象4：漲傭是開發商去庫存換倉需要

hy旗下的存量盤，傭金點位普遍高于競品盤。這些盤多是入市兩到三年，是去庫存的需要。

比如位于朝陽的bjty，是5個點；西紅門的的xsw，是4個點通提；大紅門的zhyf，也是當月簽約客戶4.5%。

現象5：傭金點位和套數、面積段掛鉤

比如位于長陽的yhy二期，季度草簽<70套，點位2.5；70套≤季度草簽套數<111套，3個點；季度草簽套數≥111套，4個點。

東城區ttf是當月1-5套，3個點；6套以上4個點。

通州區gyzh，78戶型是5個點，6套跳到6個點，其他戶型是4個點。

現象5-10省略了。不要問為什么，就是不想說了。

5.

接下來再聊文章開頭的那個問題：

房子的價值，真的是由傭金決定的嗎？

買房人的購買信任，是由返傭決定的嗎？

至少表面上從過去五年看，是這樣的。

當渠道點位和開發商考核指標直接掛鉤，中間不再有其它鏈路時，

這條最短鏈路，

的確能決定職業經理人的職場生死。

似乎很長時間以為，我們也下意識將兩者劃上等號——

傭金點位決定房子價值。

當然，這顯然不對。

但對于職業經理人來說，在背負業績考核的周期內，這就是操盤的政治正確。

他們還能有其它選擇嗎？

似乎很難。

你看，話題又轉了回來，還是無解。

無解是因為產品都是網紅臉，長得都差不多。

這個問題就演變為：產品同質化后，只能上渠道漲點位。

接著再往下想，當產品同質化后，渠道也同質化，你還能怎么辦？

新樓盤定位報告，我看過太多太多；還有開發商產品研發會議，我也參加過太多太多。

總的聽下來后，總的邏輯是既要、又要、還要，大家腔調和論調幾乎都差不多。

銷售受阻后，差不多后各家還是去搬差不多的渠道救兵。

諸位，問題根子還是在咱開發商自己身上，不能一味苛責渠道。

所以，當我們說，不依賴渠道，我們還能賣房子嗎？

這個問題同樣提到產品部門：不去簡單抄作業，我們還能造出好房子？

或者還有其它更多部門：我們追求的既要又要還要，每個節點都實現了嗎，節點順延后，又實現了嗎，還能不能實現？

大家對后面兩個問題，似乎都不大關心。

所以，我們才會看到近三年來，開發商隊伍里面，高頻繁地走馬換將，正在成為新常態。

但是，對核心的那個問題，似乎很少有人敢觸及。

當游戲規劃改變時，上半場原有的考核指標，就變成勒死每個人的繩索，

有他，有我，還有你。銷冠100

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