像造汽車一樣造房子，危舊住宅46天原地變新房

在北京這樣超大城市的核心區，一棟樓齡近50年的住宅要舊改，如何做到又快又好？

傳統的推倒重建，居民們要等待三五年的漫長周期。若只做外觀修復，格局不好、管線老化等困擾居民多年的居住難題，依舊無法徹底根治。長久以來，快和好難以兼得。

但現在，智能建造成為了破局的關鍵。它不是表面的修修補補，而是讓老房子蛻變為安全舒適的好房子。

第一財經記者近日走訪北京市西城區三里河一區28號樓（下稱“28號樓”），它應用中建集團“智能建造-MiC技術”體系，僅用46天完成了原拆原建的封頂。而且，該項目首次在特大城市跑通了分散性產權樓宇的原拆原建完整流程，為全國多數城市核心區原拆原建探索了可復制可推廣的經驗。

原地煥新

作為西城區首個“拿地即開工”的危舊樓改建試點項目，這棟建筑通過原拆原建方式實現“安居難”到“住得優”的蝶變。通過“快速聯辦”機制破解手續壁壘，依托模塊化建造為項目提質增速，不僅為居民搬遷新居按下“加速鍵”，更探索出一套適用于全國多數城市核心區原拆原建的“北京模式”。

28號樓始建于1978年，2023年被納入北京市危舊樓改建范圍。這棟樓經歷了近50年的風風雨雨，相繼出現墻體開裂沙化、基礎設施嚴重老化、上下水管跑冒滴漏，存在諸多建筑安全隱患問題，同時因未設置電梯，老年人出行不便，危舊樓的“大小毛病”讓居民煩惱，改建意愿強烈。

改建項目在2025年9月5日開工，10月24日完成基礎施工，正式啟動首個模塊吊裝，隨后僅用時46天完成全部模塊吊裝，實現主體結構封頂，居民從搬出舊居到遷回新居，拿到新房本僅用了不到6個月的時間，新房產權重新計算。

聚焦樓內54戶居民的家庭結構、經濟情況、矛盾問題等差異化訴求，該項目創新推出“一戶一策一方案”精準服務；同時根據原住房面積、居住需求等因素，改造方案量身定制出6種不同戶型，精準匹配居民多樣化需求。

在28號危舊樓改建項目中，北京市西城區全面推行立項用地、工程審批全鏈條“全程網辦”，實現了24小時內核發項目備案與選址意見書、48小時內完成多規會商意見審批的高效辦理，土地劃撥、規劃許可、施工許可等核心證照更實現“單日辦結、四證齊發”，整體審批用時較承諾時限提速90%以上，更是做到“交房即交證”，讓住戶們拿到鑰匙的同時就拿到新房產證，為同類更新項目提供了可復制、可推廣的樣板。

在改建項目中，資金怎么籌是居民最關心的話題。該項目創新推出“居民出一點、政府補一點、產權單位幫一點、面積增一點“的多方共擔模式，市區財政予以補助原面積部分，居民承擔補助后剩余成本，新增面積按成本價購買不加價。還落地全國首創個人住房改建貸款帶押改建，破解籌資與抵押銜接難題。

天恒集團城市更新事業部總經理任積超表示，老房變新房，產權重新計算，加裝電梯、戶型優化、有客廳，適當補足廚衛面積，最終獲益的是居民自身。企業實施這樣的工程，微利可持續，也可以實現自身發展。

智造賦能

超出預期的建設速度背后，除了制度創新，更是智能建造新技術的賦能。智能建造-MiC技術是當前工業化集成程度最高、最具智能制造特征的建筑體系，具備快速建造、綠色環保、經濟高效、智慧集成等優勢。

“這項技術體系是建筑工業化的全新模式，真正實現了像造汽車一樣造房子。”中建海龍三里河一區28號樓項目經理裴江飛介紹，團隊通過數字化設計，將整棟樓科學劃分為156個模塊單元，在智能工廠內完成包含結構、保溫、管線到內裝在內的90%建造工序，經嚴格性能測試與質量檢測后，再運輸至現場進行高精度吊裝。最終，項目從首吊到封頂僅用46天，較傳統現澆混凝土模式縮短工期約75%，同時減少75%的現場建筑廢棄物、25%的材料損耗與30%的碳排放，實現效率與環保的雙重突破。

該項智能建造技術還充分考慮建筑全生命周期的維護管理需要，在工廠對每個模塊賦予唯一“數字身份碼”，全過程記錄模塊的生產數據，清晰標注墻體內部管線、設備的精確位置，到項目交付時轉化為每戶“一房一碼”的數字檔案，為后期運維提供了數字化技術支撐。

中國建筑國際集團華北區域負責人白建偉告訴第一財經，這個項目實現了多方共贏：居民以可承受成本獲得了品質住宅并實現快速回遷；政府破解了復雜產權下的治理難題，提升了城市更新效能；社會則因施工干擾小、污染能耗低而廣泛受益；企業錘煉了核心能力并拓展了市場新賽道，讓新質生產力在因地制宜的實踐中落實見效。為全國城市高密度核心區的原拆原建提供了可復制、可推廣的經驗。

城市更新新路徑

當前，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。在這一轉型過程中，居住空間的品質提升與更新已成為城市高質量發展的核心議題。

2025年8月發布的《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》，將“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入其中，明確了城市更新模式將加快轉型。2026年以來，河南、山東、安徽、福建、北京等多省份密集發布城市更新配套文件，將原拆原建列為危舊住房改造的路徑之一。

目前，北京、上海、廣州、南京、深圳、杭州、成都與重慶等城市已開始探索并推進“原拆原建”實踐。各地在安置方式、補償機制、資金籌措和公共服務等方面不斷探索，以實現重建后的居住質量與社區功能同步提升。

比如，北京市樺皮廠胡同8號樓危舊房改建項目是北京市首個裝配式危舊樓改造項目則通過模塊化集成建筑技術，實現快速“原拆原建”，為居民提供現代化居住環境。該項目采用了混凝土模塊化集成建筑技術(C-MiC)，僅用三個月便實現了“原拆原建”改造。為老城區施工場地狹小、環保標準嚴格、建設周期長等問題提供了寶貴經驗。

清華大學土木水利學院院長吳璟表示，“原拆原建”未來要在改善居住安全與品質與保障居民意愿之間尋求平衡，通過制度化、可復制的流程逐步推進，可為未來更大范圍的“原拆原建”模式提供經驗樣本。

中國社會科學院國家未來城市實驗室副主任王業強預測，從當前政策導向和城市發展需求來看，老舊住房自主更新、原拆原建將成為未來老舊住房改造的重要模式，但短期內仍將與傳統改造方式并存。預計到2030年，原拆原建將占老舊小區改造總量的30%-40%，成為與綜合改造并行的主流模式。