中金：“淡季不淡”，香港房價加速回升；核心商寫空置率環比下行

來源：中金點睛

摘要

一手私宅成交額同比翻倍有余，恒基等開發商表現亮眼。1月一手私宅成交套數均環比持平略跌，顯著強于歷史歲尾年初走勢（2021-2025年平均環比-33%），對應成交金額同比大增148%至192億港元。我們監測6家重點港資開發商合計銷售額同比增長+173%，其中恒基、新世界與長實漲幅均超兩倍；項目層面，柏景峰（信置聯合體）、啟德海灣1期（中海外聯合體）與Sierra Sea 2A期（新鴻基）銷售額位居前三。土地市場方面，成交九龍佐敦谷宅地1宗，由信置聯合體斬獲。

二手私宅量、價雙升，房價創三年以來單月最大漲幅。1月二手私宅成交套數環比走平，成交金額同比增逾五成。價格方面，1月末中原城市大型屋苑領先指數環比+2.5%，為2023年2月全面通關以來單月最大漲幅，同比增幅走擴至+7.3%（2025年+5.1%）。此外，1月末經紀人指數環比上行至69.04（12月末64.05），表明市場或處景氣上漲通道，價格存在向上動能。

地產金融環境延續溫和支持，利率穩中有降。12月與2025年新批按揭貸款均同比增長22%，全年平均抵押率較2024年提升2.1ppt至60.1%。12月新批按揭利率環比下降6BP至3.25%，較同期1M-HIBOR加點17BP（11月+13BP），同期A、B類私宅回報率為3.6%和3.1%。

商業地產空置率環比下行，社零延續回暖態勢。12月私人寫字樓與零售物業空置率均有一定環比改善，分別較11月下降0.3ppt和1.2ppt。租金方面，12月寫字樓與零售物業租金指數分別環比下降0.2%與基本持平，其中上環/中區租金指數同比實現正增長，空置率改善幅度亦領先其他區域。12月零售業銷售延續9月以來修復態勢（5月增速轉正，9-12月同比增幅均超過6%），系金融及經濟逐步復蘇、訪港游客數量增長等持續推動。

風險

海外降息進程不及預期，商業地產增量供應規模與節奏超預期。

Text

正文

私宅市場

一手私宅：1月成交額同比翻倍，恒基、新世界表現優異

1月一手私宅銷售：成交總量方面，1月一手私宅成交套數環比-11%至1539套，同比+103%（12月+98%，2025年+22%）；1月一手私宅成交金額環比-7%至192億港元，同比+148%（12月+84%，2025年+8%）。具體來看：1）空間分布：1月香港島、九龍、新界東、新界西一手私宅成交套數占比9%、52%、24%和15%，對應同比+53%、+232%、+331%與-33%（2025年+48%、-18%、+113%與+17%）。2）金額結構：低于500萬港元、500-1000萬港元、1000-2000萬港元與2000萬港元以上成套數占比為40.8%、41.5%、12.3%、5.4%。

重點開發商及其新盤銷售：基于中介口徑數據，我們計算1月新鴻基、港鐵公司、恒基兆業、信和置業、長江實業與新世界發展全口徑簽約銷售額依次同比+38%、+279%、+189%、+535%、+62%、+211%；6家重點房企合計成交854套（2025年1月270套），銷售額同比+173%至92億港元，對應市占率48%（2025年1月44%）。屋苑方面，柏景峰、Sierra Sea（2A）、啟德海灣1期、柏瓏2期與瑧爾成交套數位居前五，合計436套；剔除掉獨棟洋房，柏景峰、啟德海灣1期、Sierra Sea（2A期）、天御2期與天璽*天2期成交金額位居前五，總計成交金額31.2億港元。

二手私宅：1月成交額同比增逾四成，房價月環比增長2.5%

1月二手私宅銷售：1月二手私宅成交3912套，環比基本持平，同比+47%（12月+30%，2025年+18%）；其中香港島、九龍、新界東與新界西成交套數占比23%、35%、17%和24%，對應同比+62%、+48%、+35%和+53%。1月二手私宅成交金額290億港元，環比-4%，同比+56%（12月+44%，2025年+20%）。

1月私宅成交價格：1月末中原城市大型屋苑領先指數環比+2.5%，同比+7.3%（2025年末+5.1%）：1）港島、九龍、新界西與新界東依次環比+2.9%、+4.0%、+1.0%、+1.0%，同比+3.6%、+11.6%、+4.9%和+6.7%；2）大型與中小型私宅價格指數環比+1.0%和+2.4%，同比+2.4%和+7.3%。此外，1月中原經紀人住宅買賣指數延續上行趨勢，1月末上行至69.04（12月末64.05），處于價格看漲景氣區間。

豪宅：2025年一手成交額持平略增，二手成交額同比增四成

12月豪宅成交：一手房方面，12月成交148套（2024年12月115套），對應成交金額同比增長50%至86億港元；2025年累計成交1675套（2024年1632套），累計成交金額952億港元，同比+3.5%。二手房方面，12月成交1484套（2024年12月106套），對應成交金額同比增長76%至76億港元；2025年累計成交1484套（2024年1166套），累計成交金額675億港元，同比+39%。

宅地成交：信和置業聯合體獲得1宗新九龍宅地

1月招標出讓：1月宅地招標出讓1宗，位于九龍佐敦谷采興路，信和置業（00083 HK）與鷹君集團聯合斬獲。該宅地土地面積0.38萬平方米，規劃樓面2.07-3.45萬平方米，成交金額16.1億港元，新鴻基、恒基兆業、嘉里建設、會德豐等重點房企均有參拍。

1月其他類型：無私人協約方式批地與換地交易。

按揭貸款：12月新批按揭同比增兩成，利率穩中有降

12月按揭貸款：12月新批按揭貸款金額同比增長22%至312億港元（11月+20%），其中一手與二手住宅貸款同比+32%和+22%，抵押比例基本持平為61.0%（11月61.1%）。2025年累計新批貸款金額3373億港元，同比+22%，其中一手與二手住宅貸款同比+38%和+15%；平均抵押率62.2%（2024年60.1%），貸款額占當年一、二手交易額的58%（2024年55%）。

12月貸款利率與置業負擔壓力：據美聯物業統計，12月新批出住宅按揭貸款平均利率下降6BP至3.25%，較同期1個月HIBOR均值加點17BP（11月+13BP）；同時，最優惠貸款利率為5.0%不變。

寫字樓及零售市場

寫字樓：12月租金指數環比小幅下行，空置率高位下略有改善

12月寫字樓租金指數：12月私人寫字樓租金指數環比11月下降0.2%至208.8，同比下降3.3%，同比下降幅度較上半年有所收窄，其中甲級、乙級及丙級寫字樓租金指數同比分別下降4.5%/2.3%/1.1%，核心地區上環/中區、灣仔/銅鑼灣和尖沙咀區域的甲級寫字樓租金指數同比變動+0.8%/-6.2%/-3.3%，環比變動-1.7%/-3.0%/+3.9%。

12月寫字樓空置率：12月寫字樓整體空置率17.5%，環比11月下降0.3ppt，仍處于歷史高位水平，其中中環和金鐘區域環比分別下降0.4ppt和1.0ppt至12.3%和11.4%，新界與九龍東空置率居前，分別為30.7%和23.8%。

12月寫字樓凈吸納量：12月甲級寫字樓凈吸納量2.1萬平米，延續5月以來的回正趨勢，2025年全年甲級寫字樓累計凈吸納量16.1萬平米，同比2024年改善明顯（2024年累計凈吸納量4.1萬平米）。

零售物業：

12月零售業銷售價值：2025年12月香港零售業銷售價值同比增長6.6%至350億港元，延續9月以來的修復態勢（9-12月同比增幅均超過6%），2024年同期則下降10%。分品類來看，珠寶、鐘表品類（代表高端消費）與耐用消費品（或受益于地產鏈復蘇等）為主要增長推動，同比分別增長14.3%和38.4%，燃料、服飾與百貨等品類表現弱于大市。

12月訪港游客與港人北上：12月訪港游客465萬人次（恢復至2018年月均的86%），同比增長9%，其中訪港過夜游客215萬人次（恢復至2018年月均的88%），同比增長3%。12月香港居民周末北上416萬人次，同比增長2%；2025年全年周末北上5,199萬人次，同比增長13%。

12月零售物業租金指數及空置率：12月私人零售物業租金指數同比下降4.7%至153.2，環比11月基本持平；零售物業空置率四季度環比三季度下降1.2ppt至5.5%，整體處于歷史低位水平。根據美聯工商鋪，2025年三季度末四大核心區域街鋪空置率11.9%，較2025年一季度末下降0.2ppt。

一、二私宅銷售成交量

圖表1：1月一手與二手私宅成交套數分別同比增長103%和47%

資料來源：中原地產，土地注冊處，中金公司研究部

圖表2：1月香港島、九龍、新界、新界西一手私宅成交套數分別累計同比+53%、+232%、+331%與-33%

資料來源：中原地產，土地注冊處，中金公司研究部

圖表3：1月超過2000萬港元與低于500萬港元成交私宅套數占比5.3%和40.2%

資料來源：土地注冊處，中金公司研究部

圖表4：重點港資開發商月度全口徑銷售額梳理

資料來源：中原地產，土地注冊處，中金公司研究部

圖表5：2026年1月香港一手私宅樓盤成交額Top30梳理

資料來源：中原地產，土地注冊處，中金公司研究部

圖表6：2025年香港一、二手豪宅合計成交金額同比增長16%至1627億港元

資料來源：中原地產，土地注冊處，中金公司研究部

宅地成交

圖表7：近期兩宗宅地成交情況梳理

資料來源：地政總署，中金公司研究部

圖表8：公開競拍與協約出讓宅地情況統計

資料來源：地政總署，中金公司研究部

私宅價格指數

圖表9：1月中原大型屋苑領先價格指數環比增長2.5%，同比增長7.3%（2025年末5.1%）

資料來源：中原地產，中金公司研究部

抵押貸款與利率

圖表10：2025年新批抵押貸款3373億港元，同比增長22%

資料來源：香港金管局，中金公司研究部

圖表11：12月新批貸款利率為3.25%；A、B、C類私宅回報率為3.6%、3.1%和2.8%

資料來源：香港金管局，差響物業估價署，中原地產，中金公司研究部

私宅租賃

圖表12：1月中原城市大型屋苑租金指數環比增長0.7%，同比增長5.1%

資料來源：中原地產，中金公司研究部

寫字樓及零售物業

圖表13：12月私人寫字樓租金指數環比下降0.2%，同比下降3.3%

資料來源：差餉物業估價署，中金公司研究部

圖表14：12月上環/中區、灣仔/銅鑼灣和尖沙咀甲級寫字樓租金指數環比變動-1.7%/-3.0%/+3.9%

資料來源：差餉物業估價署，中金公司研究部

圖表15：12月甲級與乙級寫字樓物業回報率環比提升0.1/0.1ppt

資料來源：差餉物業估價署，中金公司研究部

圖表16：12月寫字樓空置率環比下降0.3ppt，其中中環和金鐘區域環比下降0.4/1.0ppt

資料來源：高力國際，彭博資訊，中金公司研究部

圖表17：12月甲級寫字樓凈吸納量2.1萬平米，延續5月以來的回正趨勢

資料來源：差餉物業估價署，高力國際，彭博資訊，中金公司研究部

圖表18：2025年寫字樓落成量約30萬平，甲級寫字樓年末庫存約900萬平

資料來源：差餉物業估價署，高力國際，彭博資訊，中金公司研究部

圖表19：12月私人零售物業租金指數環比持平，同比下降4.7%；核心區街鋪空置率小幅下行

資料來源：差餉物業估價署，高力國際，彭博資訊，美聯工商鋪，中金公司研究部

社零表現及訪港游客

圖表20：12月零售業銷貨價值同比增長6.6%，其中網上銷售占比8.8%

資料來源：香港政府統計處，中金公司研究部

圖表21：12月耐用消費品與珠寶類零售表現亮眼，同比分別增長38.4%和14.3%

資料來源：香港政府統計處，中金公司研究部

圖表22：12月訪港游客465萬人次，同比增長9%；港人周末北上416萬人次，同比增長2%

注：周末港人北上人次為每月周五至周日統計的經深圳各口岸的人次統計資料來源：香港旅業網，香港入境事務處，香港政府統計處，中金公司研究部

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文章來源

本文摘自：2026年2月12日已經發布的《香港地產月報（2026.1）：“淡季不淡”，房價加速回升；核心商寫空置率環比下行》

宋志達 分析員 SAC 執證編號：S0080524070010

程堅 分析員 SAC 執證編號：S0080522080011 SFC CE Ref：BSB850

李曉豪 分析員 SAC 執證編號：S0080525080004

孫元祺 分析員 SAC 執證編號：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

王翼羽 分析員 SAC 執證編號：S0080521050007 SFC CE Ref：BOR985

本文源自：券商研報精選