守文脈煥新老城 創模式激活片區

本文轉自：人民網-四川頻道

守文脈煥新老城 創模式激活片區

成都市彭州市龍興寺片區推動老城更新的實踐探索

人民網記者 王波

四川彭州市龍興寺片區坐落于彭州縣城老城區核心腹地，既是千年古剎龍興寺的根基所在，更是成都和平解放紅色記憶的重要承載地，千年文脈與紅色基因在此交融，歷史底蘊深厚綿長。然而，這片區域曾深陷老城發展困境：棚戶區占比高達33.8%、涉及1080戶群眾，低洼棚戶密集、基礎設施老化、公共配套短缺、安全隱患突出等問題交織疊加，不僅嚴重影響居民生活品質，更制約了城市功能升級與歷史文脈延續。

為此，彭州市錨定“改造一個片區、激活一座城市”的目標，立足片區歷史肌理與民生需求，經全面摸底調研與科學規劃論證，啟動片區更新工程，建成集文化體驗、潮流消費、休閑游憩、產業聯動于一體的綜合性人文景區式商業片區。2025年以來，累計接待客流量突破1500萬人次，節假日當日峰值突破12萬人次，僅國慶期間就吸引游客及本地居民超130萬人次，外地游客占比近50%。

憑借在歷史傳承與城市更新中的創新，于2025年6月摘得“建筑界奧斯卡”之稱的“Architizer A+Awards”等國際權威獎項。龍興寺片區的實踐，實現了歷史文化傳承、民生福祉改善與城市能級提升的多元共贏。

重視留存、強化共治、盤活閑置，破解片區風貌重塑難題

針對城市更新中“房屋征遷難開展、多元訴求難滿足、資源利用難優化”等共性痛點，彭州市通過創新安置模式、構建共建機制、盤活閑置資產，在保護歷史文脈的同時優化空間功能，實現人居環境與社區活力雙提升。

“低拆建比+房票安置”，實現提質與安居雙向共生。以擁有近1700年歷史的龍興寺文脈為核心，遵循保護街區肌理與彰顯地標建筑相輔相成的空間布局策略，完成14萬平方米老舊小區、商業街保護性改建，對20余萬平方米古建筑及傳統街巷實施保護性留存，改留比例達70%，推動片區建筑密度從60%以上降至30%以內，最大限度保留歷史風貌與原生肌理。同時，聚焦人居品質提升，通過多渠道廣泛籌集市場房源建立“房票房源庫”，將建房安置成本量化為“房票”，引導搬遷群眾以“房票選購”方式安置，833戶搬遷戶共選定605套市場新房、228套存量房，既高效化解征遷矛盾，又助力商品房市場去化，實現人與文、民與城的和諧共生。

“政府引導+多元參與”，實現供給與需求有效銜接。打破政府大包大攬的傳統模式，構建“政府統籌+國企主導+專業賦能+公眾協商”協同治理架構，統籌推進龍興寺片區改造與文脈保護工作。政府牽頭制定總體規劃和文化保護、公共服務等核心標準，國企作為實施主體統籌工程建設與資金籌措；同時，通過線下建議征集點、壩壩會與線上問卷相結合的方式，邀請專業機構、居民群眾全流程參與項目過程，推動項目適配市場運營需求與群眾生活需求，從根源上避免“建而不用、用而不適”等資源浪費問題。

“存量轉化+新興業態”，實現舊改與育新同步激活。充分盤活閑置資產，將1500平方米老儀表廠房轉型為特色文旅地標“小酒館”；利用零星土地、閑置構筑物補齊“小微”便民設施，打造主題口袋公園6個、休閑小游園3處，嵌入式增補停車場5處、彭派驛站1處（配備電視、空調、微波爐、血壓計、儲物柜等便民設施的休憩空間，滿足市民和戶外勞動者“冷可取暖、熱可納涼、渴可喝水、累可歇腳”需求）、便民飲水點4座（24小時提供開水、溫開水及一次性紙杯），推動片區功能從“居住社區”向“旅游社區”轉型。依托“百里一·龍興集”新建商業載體，引進Tims等30家特色首店，商業載體整體簽約率達80%；打造音樂房子、山海民謠等25個夜間消費場景，夜間客流占比超30%，實現居民生活品質與游客體驗感雙重提升。

運營前置、本土引流、社群導入，破解改造后端維護難題

針對部分城市更新“建設時熱火朝天，建成后冷冷清清”的經營痛點，彭州市通過創新商業模式、融合在地產業、打造垂類IP，構建“投資可平衡、市場能認同、影響能持久”的可持續內生發展機制，為片區長效繁榮注入持久動力。

“運營前置+多元盈利”，實現資金平衡與自我造血。打破“重建設、輕運營”的傳統模式，創新采用“O+EPC”模式（項目策劃、設計、采購、施工、運營一體化交付方式），將運營理念與業態規劃前置融入建設全過程，構建“租金+流水分成（8%—15%）+自營”的多元盈利模式，實現收益回流與資金平衡。龍興寺片區改造中，實施拆遷新建約400畝、風貌提升超800畝，政府投入14.03億元完善民生配套，土地出讓收益達13.56億元，與政府投入基本持平；企業投入22.98億元建設商業項目，2025年帶動旅游消費已超11億元，成功實現片區從“政府輸血”到“自我造血”的轉型。

“本土品牌+未來消費”，精準契合市場多元需求。以社區生活場景為基底，強化在地文化鏈接，引導市場認可度高的本土品牌入駐片區，匯聚蜀中糖門、寶山紅茶等7個本地集體經濟品牌及12家特色商戶，推動“軍屯鍋盔”“鵝腸火鍋”“羅萬燙油鵝”等本土老字號入駐，以“老品牌新場景”留住片區的“根”與“魂”。同時緊扣健康養生、城市輕戶外等未來消費趨勢，依托全省最大的中醫藥制造集聚區天府中藥城、國家級戶外運動目的地的資源優勢，累計吸引天府香療、新綠色藥業等600余種本地企業產品入駐，形成本土特色與潮流消費兼具的業態矩陣。

“主客共享+社群經濟”，構建常態引流長效機制。秉持“主客共享”理念，將片區打造為彭州“天府藥市”城市文旅垂類IP的核心承載地，構建集中醫藥文化展示、健康消費、美學體驗于一體的“超級綜合體”，重點推進“天府藥市”零號街區藥商文旅融合項目、“五感體驗”非遺展示區、市民藝術文化中心建設，創新推出“二十四方”特色中醫藥茶飲商鋪。以社群經濟為切入點，通過“天府藥市·二十四集”市集平臺，導入“養生休閑”“戶外運動”“天彭牡丹”“美食達人”等本土成熟社群，高頻開展差異化主題市集活動，實現“周周有新意、月月有活動、季季有主題”，單日最高客流量達12萬人次，持續保持片區品牌熱度與消費活力。

塑造品牌、講好故事、兼容并蓄，破解文脈活態轉化難題

針對“城市文化深厚但激活不足、紅色文化豐富但宣傳不夠、民族文化有特色但挖掘不深”等現象，彭州市推動文化資源轉化為可體驗、可消費的文旅產品與空間場景，實現了文化傳承、品牌提升與社區認同的有機統一。

“大型活動+大咖引流”，讓城市名片“亮”起來。以“新天府·彭派生活會客廳”作為片區總體定位，持續承辦全國扁帶錦標賽、四川省非遺節彭州分會場等省級以上賽事與文化節會超100場。借力承辦“龍興龘龘”非遺大集等特色品牌活動，邀請成都非物質文化遺產推廣大使李子柒宣傳彭州非遺，將龍興寺千年底蘊和李子柒“非遺”文化IP屬性有機融合，向海內外展示巴蜀文脈魅力。借助“成渝雙城戲劇節”契機，以蘇菲?瑪索到訪宣傳為紐帶，深化中法文化交流，推動城市形象跨界出圈。

“場館硬件+內核軟件”，讓紅色資源“活”起來。在修繕龍興寺藏經樓彭縣起義舊址的基礎上，打造“走向人民——彭縣起義”專題展館，通過圖文史料、現代光影技術、沉浸式互動體驗等形式還原通電起義場景，讓紅色歷史具象化、可感知。場館年均接待海內外游客4000余人，先后獲評成都市及彭州市黨史教育基地、彭州市青少年愛國主義教育基地、四川統一戰線中國特色社會主義教育基地、四川省愛國主義教育基地、民革黨史教育基地，成為紅色精神傳承的重要陣地。

“傳承民風+創新民俗”，讓民族文化“興”起來。針對片區回族、藏族等少數民族聚居的特點，搭建民族融合共治平臺，吸納20余名少數民族社區骨干、宗教人士參與治理，通過“鑄造鏵鐵”立體景觀、“燕歸巢”墻繪等藝術形式，展示“鏵鐵”民俗文化，讓街巷“清真小館”成為口碑相傳的“美食打卡地”。充分尊重宗教文化傳承，延續川西民居建筑風格，一比一復建火神廟，保留其文化象征意義；深度挖掘禪意文化，打造“禪驛·龍興院子”主題酒店，推出抄經、篆香、禪修等療愈體驗活動，參與者絡繹不絕，成為都市人舒緩身心的熱門選擇，實現傳統民俗與現代需求的兼容并蓄。