高米店房?jī)r(jià)從3萬(wàn)漲到5.6萬(wàn)又跌回4.2萬(wàn),十年看懂一個(gè)板塊

同事老劉2015年在高米店買(mǎi)的房,最近又掛出來(lái)賣(mài)了。他那套70平米的兩居室,當(dāng)年總價(jià)214萬(wàn),2021年漲到398萬(wàn)的時(shí)候他沒(méi)舍得賣(mài),覺(jué)得還能再漲。現(xiàn)在掛牌總價(jià)295萬(wàn),比峰值時(shí)少了103萬(wàn),他說(shuō):"早知道2021年就出手了,現(xiàn)在后悔也晚了。"他說(shuō)這話的時(shí)候,臉上沒(méi)什么表情,只是點(diǎn)了根煙,看著窗外的地鐵四號(hào)線。

高米店這十多年的房?jī)r(jià)變化,就像4號(hào)線大興線的列車(chē),走走停停,起起伏伏。2015年12月,高米店二手房均價(jià)30552元/㎡,那時(shí)候這里還是北京南城的"價(jià)格洼地",雖然地鐵4號(hào)線大興線2010年就通車(chē)了,有高米店北和高米店南兩個(gè)站,但周邊配套遠(yuǎn)不如現(xiàn)在。商業(yè)主要靠零散小商鋪和菜市場(chǎng),綠地繽紛城剛開(kāi)業(yè)不久,人氣還沒(méi)起來(lái)。教育資源以普通公辦學(xué)校為主,像高米店小學(xué)、興濤學(xué)校,能滿(mǎn)足基本需求但算不上頂尖學(xué)區(qū)。

買(mǎi)房的清一色是剛需族:要么在金融街、西單上班的年輕人,手里預(yù)算有限,主城區(qū)房?jī)r(jià)承受不起,就把目光投向4號(hào)線沿線的高米店,通勤40分鐘左右能到單位。要么是大興本地企業(yè)上班的工薪族,圖個(gè)離家近。還有些剛結(jié)婚的小夫妻,看重這里樓間距寬、次新房多的居住環(huán)境。那時(shí)候中介門(mén)店不算多,房源掛出來(lái)后成交周期普遍兩三個(gè)月,買(mǎi)家要是誠(chéng)心買(mǎi),賣(mài)家大多能讓個(gè)三五萬(wàn)。

2016年到2021年,是高米店房?jī)r(jià)上漲的黃金時(shí)期。2016年12月均價(jià)38245元/㎡,比2015年漲了25.18%。2017年12月漲到48980元/㎡,同比漲了28.07%。這一年投資客開(kāi)始出現(xiàn),他們看中高米店的升值潛力,有些投資客一次性買(mǎi)兩三套小戶(hù)型,等著漲價(jià)后出手。中介門(mén)店變得熱鬧起來(lái),經(jīng)常能看到好幾波客戶(hù)圍著一套房源看房,賣(mài)家的心態(tài)也硬了起來(lái),議價(jià)空間越來(lái)越小。2021年12月,房?jī)r(jià)達(dá)到頂峰——56892元/㎡,一套70平米的兩居室,總價(jià)從2015年的214萬(wàn)左右,漲到了398萬(wàn)左右,六年時(shí)間總價(jià)漲了184萬(wàn)。

這六年里,高米店的片區(qū)發(fā)展按下了"加速鍵":北大第一醫(yī)院大興南院區(qū)開(kāi)始建設(shè),片區(qū)里新建了一所中學(xué)和兩所幼兒園,綠地繽紛城二期開(kāi)業(yè),加上興悅匯等商業(yè)體入駐,讓高米店從單純的居住片區(qū),變成了配套成熟的生活圈。2020年雖然年初樓市交易受到影響,但高米店因?yàn)榈罔F沿線、剛需屬性強(qiáng),房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌,反而在下半年慢慢回升。2021年,投資客和剛需客各占一半,房源成交周期最短的只有幾天,有些熱門(mén)小區(qū)的房源剛掛出來(lái)就被秒搶,賣(mài)家甚至能坐地起價(jià),溢價(jià)十幾萬(wàn)成交也不稀奇。

頂峰之后,高米店的房?jī)r(jià)開(kāi)始慢慢回落。2022年12月跌到50243元/㎡,比2021年下跌了11.69%;2023年12月繼續(xù)跌到46895元/㎡,跌幅6.66%;2024年12月均價(jià)44512元/㎡,跌幅5.08%;2025年12月42060元/㎡,2026年1月均價(jià)42096元/㎡,和2025年基本持平。房?jī)r(jià)回落的主要原因有三:一是限購(gòu)限貸政策出臺(tái),投資客紛紛離場(chǎng),二手房掛牌量激增;二是高米店周邊新房供應(yīng)量太大,像西紅門(mén)、天宮院等板塊新盤(pán)集中入市,開(kāi)發(fā)商為了去庫(kù)存紛紛"以?xún)r(jià)換量",帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格回落;三是人口結(jié)構(gòu)變化,北京人口增長(zhǎng)放緩,高米店剛需購(gòu)買(mǎi)力逐漸飽和,而改善型需求又更傾向于往核心區(qū)或環(huán)境更好的別墅區(qū)流動(dòng)。

2022年,投資客大量拋售房源,很多房源掛了半年都賣(mài)不出去,賣(mài)家不得不主動(dòng)降價(jià),有些房源甚至比峰值時(shí)降了50多萬(wàn)才成交。到了2025年和2026年,高米店房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定下來(lái),2026年1月均價(jià)42096元/㎡,和2015年相比,每平米漲了11544元,十年漲幅37.8%。樓市已經(jīng)回歸理性,沒(méi)有之前的瘋狂,更多的是平穩(wěn)。值得注意的是,不同小區(qū)的房?jī)r(jià)差異很大:像銀海興濤這種品質(zhì)較好的小區(qū),均價(jià)能達(dá)到54874元/㎡,而郁花園一里、金惠園二里這些建成較早的小區(qū),均價(jià)只有35000元/㎡左右,差距能達(dá)到近兩倍。

我有時(shí)候會(huì)想,這十年的漲漲跌跌,到底改變了什么?2015年30萬(wàn)首付能上車(chē)的年輕人,現(xiàn)在可能已經(jīng)換了房,或者還在還貸款。2021年高點(diǎn)買(mǎi)入的人,現(xiàn)在賬面上虧了十幾萬(wàn),但只要不賣(mài),就還是個(gè)數(shù)字。高米店周邊的配套確實(shí)比2015年好了很多,北大醫(yī)院開(kāi)診了,地鐵通勤更方便了,商場(chǎng)超市學(xué)校醫(yī)院一應(yīng)俱全,生活便利度很高。但房?jī)r(jià)回落之后,那些在峰值時(shí)買(mǎi)房的人,心里會(huì)不會(huì)覺(jué)得虧?那些2022年拋售離場(chǎng)的投資客,現(xiàn)在又去了哪里?這些問(wèn)題,我其實(shí)也沒(méi)完全想明白。

不過(guò)老劉倒是看得挺開(kāi)。他說(shuō)雖然現(xiàn)在賣(mài)房虧了一百多萬(wàn),但這些年住在高米店,上班方便,生活也舒服,這些年的房租錢(qián)也省下來(lái)了,算下來(lái)也不算太虧。他還說(shuō),高米店現(xiàn)在價(jià)格回落了,反而讓更多年輕人有了上車(chē)的機(jī)會(huì),也算是件好事吧。