2025福建商業(yè)：增量“急剎車”，存量大煥新，出海“踩油門”…

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封面&頭圖來源 · sm廈門海滄城市廣場(chǎng)官方小紅書

當(dāng)2025年的商業(yè)大幕落下，福建商業(yè)市場(chǎng)交出的答卷，既是全國行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影，更鐫刻著區(qū)域經(jīng)濟(jì)突圍的獨(dú)特印記。這一年，商業(yè)增量時(shí)代的“狂飆式擴(kuò)張”落幕，存量調(diào)改成為行業(yè)共識(shí)；永輝調(diào)改與“瘦身”繼續(xù)，樸樸則從前置倉模式轉(zhuǎn)向線下實(shí)體；福建制造的全球化征程按下加速鍵……

這一樁樁一件件似乎都在回答一個(gè)核心命題：當(dāng)流量紅利消退、市場(chǎng)競爭加劇，區(qū)域經(jīng)濟(jì)如何在變局中求新、在守正中破局？本文將通過梳理2025年福建零售商業(yè)物業(yè)行業(yè)的關(guān)鍵事件，與行業(yè)同仁共同回望這一年的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

01.

增量商業(yè)：

全年新增約78萬方，

中小型商業(yè)成主力

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年，福建共17個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)（含廈門蔡塘愛琴海購物中心、泉州復(fù)悅尚柏奧特萊斯2個(gè)存量改造項(xiàng)目），累計(jì)商業(yè)體量約102萬㎡。其中，增量商業(yè)僅78萬㎡左右，覆蓋萬達(dá)廣場(chǎng)、SM城市廣場(chǎng)、和美天地、寶龍廣場(chǎng)等知名連鎖品牌。

■從城市分布來看，增量商業(yè)中（不含存量改造），廈門有4個(gè)，商業(yè)總體量22.5萬平方米；福州、泉州各新增3個(gè)，累計(jì)商業(yè)體量分別為9.75萬平方米、17.98萬平方米；三明2個(gè)，莆田、南平、漳州各1個(gè)，非核心城市的商業(yè)活力逐步釋放。

■從商業(yè)體量來看，10萬方以上的大體量增量項(xiàng)目僅SM廈門海滄城市廣場(chǎng)、泉州鯉城萬達(dá)廣場(chǎng)2個(gè)，而10萬方以下的中小型商業(yè)數(shù)量占比約87%，中小型項(xiàng)目占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。其中，3萬方以下的微型項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，3-5萬方項(xiàng)目2個(gè)，5-10萬方的項(xiàng)目5個(gè)。

這一現(xiàn)象背后，是市場(chǎng)供需關(guān)系與行業(yè)邏輯的深刻轉(zhuǎn)變。當(dāng)前大體量項(xiàng)目普遍面臨招商難度攀升、運(yùn)營成本高企、同質(zhì)化競爭加劇等多重發(fā)展壓力，相比之下，中小型項(xiàng)目對(duì)土地儲(chǔ)備與資金投入的要求更低，業(yè)態(tài)調(diào)整靈活度更高，這對(duì)于資金實(shí)力有限、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小開發(fā)商而言，無疑是“縮量時(shí)代”的務(wù)實(shí)選擇。

02.

存量改造：

兩大商業(yè)體全新亮相，

多個(gè)商業(yè)更名煥新

2025年，福建商業(yè)存量市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，多個(gè)成熟項(xiàng)目啟動(dòng)硬件改造與業(yè)態(tài)迭代，部分項(xiàng)目通過品牌煥新（含更名升級(jí)）實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位，以適配消費(fèi)需求升級(jí)與城市功能更新。

其中，廈門蔡塘愛琴海購物中心、泉州復(fù)悅尚柏奧特萊斯相繼于5月、11月開業(yè)，商業(yè)體量分別為12萬方、11萬方。另有：

• 年初，象嶼商管接手原福州五四北泰禾廣場(chǎng)并更名為“五四in象”；
  

• 6月，錦樓集團(tuán)與萬象置業(yè)（中國）投資集團(tuán)合作，將原福州萬象九宜城打造為“萬象Park”；
  

• 7月，福州倉山愛琴海購物中心摘牌，以“福州遠(yuǎn)洋德呈樂堤港”新身份重啟；
  

• 10月，廈門五緣灣樂都匯更名為“廈門五緣灣悅都匯購物中心”，同步引入福建首家京東MALL（3萬平方米）；
  

• 11月，福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)宣告正式更名為“福州泰禾廣場(chǎng)”……

這些項(xiàng)目在更名的同時(shí)，均同步啟動(dòng)定位、業(yè)態(tài)、場(chǎng)景等多維度調(diào)改升級(jí)。

圖片來源：福州泰禾廣場(chǎng)

顯然，商業(yè)存量時(shí)代，行業(yè)發(fā)展邏輯已從增量開發(fā)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向存量煥新驅(qū)動(dòng)。通過空間改造、業(yè)態(tài)升級(jí)與運(yùn)營提效激活存量資產(chǎn)價(jià)值，正成為商業(yè)主體應(yīng)對(duì)市場(chǎng)周期波動(dòng)、挖掘長期增長潛力的核心戰(zhàn)略。

值得關(guān)注的是，華潤萬象生活商業(yè)華南大區(qū)于2025年6月接管莆田金鼎廣場(chǎng)，打造福建首座“萬象匯”，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年亮相；萬谷集團(tuán)旗下南京萬谷里商管公司中標(biāo)福州紅星苑三期商場(chǎng)，成為其第三任運(yùn)營商，這些項(xiàng)目的未來發(fā)展也都值得期待。

03.

首店經(jīng)濟(jì)：

超630家品質(zhì)首店落地，

餐飲占據(jù)半壁江山

首店經(jīng)濟(jì)，作為激活消費(fèi)市場(chǎng)的“煥新密碼”，正以獨(dú)特的品牌吸引力與強(qiáng)勁的市場(chǎng)活力，引領(lǐng)消費(fèi)潮流新風(fēng)向，成為城市推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)迭代的重要抓手。

近年來，首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，成為各大城市和商業(yè)體招商引流、打造差異化競爭力的核心賽道。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年福建全省商業(yè)市場(chǎng)累計(jì)引進(jìn)品質(zhì)首店達(dá)637家（含同一品牌在多城布局首店），首店經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

從業(yè)態(tài)分布看，餐飲首店占據(jù)半壁江山，全年引入共319家，占比達(dá)50%，成為首店經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)主力；零售首店緊隨其后，有200家，占比31.3%；兒童親子、文體娛、生活服務(wù)三大業(yè)態(tài)首店分別有40家、54家、20家，雖然占比相對(duì)較小，但也成為福建家庭消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)的重要補(bǔ)充。

從城市分布來看，637家品質(zhì)首店形成廈福雙核心格局：廈門以188家品質(zhì)首店領(lǐng)跑全省（占比29%），福州以161家居次（占比25%），兩座城市合計(jì)占比超五成，憑借成熟的商業(yè)載體、龐大的消費(fèi)人群與政策支持，成為品牌首店布局的首選地。泉州以93家品質(zhì)首店占比15%；三明71家，占比11%；漳州68家，占比近11%，此外，莆田24家，寧德和南平各12家，龍巖8家。

這一數(shù)據(jù)，直觀反映了福建商業(yè)資源的集聚度，同時(shí)表明福建首店經(jīng)濟(jì)正從核心城市向區(qū)域中心城市滲透，下沉市場(chǎng)的消費(fèi)潛力正在被激活。

03.

出海狂飆：

安踏、特步加速國際化進(jìn)程，

利郎開設(shè)海外首店

品牌出海是這幾年最熱門的話題之一，越來越多的企業(yè)開始將目光投向海外市場(chǎng)。

2025年，安踏于9月在加州比佛利山莊開出美國首家門店，正式登陸運(yùn)動(dòng)鞋核心市場(chǎng)。結(jié)合過去大規(guī)模拓展專業(yè)運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域，控股體育集團(tuán)亞瑪芬，拿下始祖鳥、薩洛蒙等品牌，收購女性運(yùn)動(dòng)品牌瑪伊婭、德國戶外品牌狼爪……到2026年初公告將以15億歐元（折合人民幣約124億元）的價(jià)格收購彪馬29.06%的股份，成為彪馬最大股東等一系列舉措，多品牌戰(zhàn)略已成功使得安踏在全球市場(chǎng)立足。

同年12月，特步集團(tuán)宣布與馬來西亞渠道商Bonia組建合資公司，共同拓展東南亞市場(chǎng)。公司計(jì)劃未來5年在馬來西亞新開50家門店，并已將吉隆坡Mid Valley Megamall的首家300平方米專業(yè)跑步旗艦店作為合作落地的“首店”。

值得一提的是，利郎主品牌LILANZ的海外首店門店也于2025年5月亮相馬來西亞吉隆坡云頂世界，這一舉措標(biāo)志著利郎正式邁向全球舞臺(tái)，為其在東南亞乃至國際市場(chǎng)的布局奠定了基石。

圖片來源：利郎簡約男裝

不難發(fā)現(xiàn)，服飾品牌出海浪潮日漸從純粹的跨境賣貨蔓延至專營品牌，頭部品牌開始加速國際化進(jìn)程。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)表示，這些品牌有國內(nèi)市場(chǎng)積累支撐，加上中國綜合實(shí)力提升，推高品牌影響力，各方因素作用下，品牌出海迎來爆發(fā)便成為必然趨勢(shì)。

04.

商超行業(yè)：

永輝調(diào)改、閉店不斷，

樸樸轉(zhuǎn)戰(zhàn)線下

近年來，線下商超行業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變革的關(guān)鍵期。隨著線上零售的持續(xù)滲透、社區(qū)團(tuán)購的分流及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商超的“流量紅利”逐漸消退，行業(yè)整體步入存量競爭的深度調(diào)整期。頭部企業(yè)的戰(zhàn)略動(dòng)向不僅關(guān)乎自身存亡，更成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的風(fēng)向標(biāo)。

根據(jù)永輝超市2025年年度業(yè)績預(yù)虧公告，該公司預(yù)計(jì)2025年永輝超市歸屬于上市公司股東的凈利潤-21.4 億元。門店布局方面，報(bào)告期內(nèi)，永輝深度調(diào)改 315 家門店，并關(guān)閉381家門店。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，永輝超市作為全國連鎖商超，改革難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域性連鎖。雖然有著較多成功胖改的案例，但“船大難掉頭”的永輝超市情況還是不容樂觀。

與永輝超市的閉店舉措不同，樸樸超市則開始開始轉(zhuǎn)向線下實(shí)體店。其全國首家線下實(shí)體店落地福州遠(yuǎn)洋德呈樂堤港，規(guī)劃打造超5000㎡的精品超市，選址恰好是永輝此前于4月重啟、9月關(guān)停的“胖改店”。

圖片來源：福州遠(yuǎn)洋德呈樂堤港

隨后，樸樸與福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)達(dá)成合作，對(duì)倉山區(qū)上渡路277號(hào)南臺(tái)新苑梅花園的5026.37㎡國有商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行盤活升級(jí)，該場(chǎng)地同樣為永輝此前關(guān)閉的門店。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，樸樸超市的此次線下轉(zhuǎn)型，并非一時(shí)沖動(dòng)，而是所處行業(yè)及“前置倉”模式不再發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。純平臺(tái)模式缺乏線下實(shí)體場(chǎng)景，使得顧客對(duì)商品品質(zhì)、尤其是生鮮新鮮度的信任始終存有疑慮，這就成為樸樸超市等電商平臺(tái)難以突破的“心理天花板”。而當(dāng)線上線下融合成定局，“店+倉”模式或許是樸樸超市的破局方法。

站在2026年的起點(diǎn)回望，2025年的福建商業(yè)，是在收縮中積蓄力量、在變局中尋找新機(jī)的一年。新的一年，我們繼續(xù)期待……

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