王石預測應驗？如不出意外，2026年起，中國房產或將面臨3大轉變

近兩年，國內的房地產業發展出現了一些問題，大眾對于未來的房地產業將會如何發展感到擔憂，許多著名的商業大亨也紛紛發表了自己的看法。

萬科的王石曾預測房地產走向，他是拿國內房地產與日本、美國當年房地產危機作對比。對此，不少業內人士表示：若無意外，王石的預測這次也大概率是對的，2026年起，中國房產或將面臨3大轉變。

一：從“借到就是賺到”，到“欠債太多沒法活”

站在2026年這個冬天再看樓市，最大的感覺就是：那個什么都敢借、什么都敢炒的時代，真的是翻篇了。

五年前，房企們的日子，是典型的“借錢撐門面”。

拿地靠貸款，蓋房靠預售，欠的舊賬就用新債去填。

很多老板嘴上喊的是“規模為王”，干的卻是“十個鍋蓋蓋九個鍋”的戲法，只要音樂不停，就能一直跳下去。

王石當年說“高杠桿時代要結束”，那會兒不少人心里暗笑：你是不行了，才勸別人別沖。

可到今天，央企房企統一被按在 50% 負債率紅線之下，一些龍頭甚至主動往 30% 去靠，整個行業的杠桿被硬生生擰了下來。

這意味著，以前那種用預售款滾下一個盤、靠信托、美元債到處拆借的玩法，基本斷了線。

你想活，就得老老實實把房子賣出去、把回款拿在手里，而不是整天琢磨還能去哪兒借到便宜錢。

這種轉向，不是開會畫個餅、發個文件那么簡單，而是直接用一大批企業的倒下換來的。

從 2021 年開始，一些曾經排名前幾的民營房企先后爆雷、重組、退市，多少城市留下一片片停工的爛尾樓。

站在今天看，那些在 90 年代就定下“低杠桿、不亂投”的公司，反倒熬過了這一輪最狠的去杠桿。

王石在 2008 年喊“拐點”、帶頭降價被同行罵“攪局”，結果金融海嘯一來，現金流充足的少數，反而成了幸存者。

行業邏輯由此扭轉，從“誰敢借誰英雄”，變成“誰欠得少誰安全”。

原來吹牛用的是“銷售額破千億”“拿地面積第一”，現在比的是“負債率綠檔”“現金流健康”。

站在售樓處的大屏幕前，買房人看到的也不再是“銷冠”“日光盤”，而是“現房、低杠桿、保交付”這幾個關鍵詞。

樓市從一場全民賭局，慢慢回到一門靠細水長流賺錢的生意。

二：先看得到房，再談要不要買

如果把購房體驗分成前后兩段，2021 年之前，大多數人買的其實是一張圖、一段承諾。

你在售樓處看沙盤，看樣板間，簽完合同后開始還月供，心里還得祈禱開發商別出事、項目別停工。

那幾年，一波又一波“延期交付”“停工維權”的消息，把很多剛需嚇得不輕。

六個錢包掏空了，換來的卻是荒草叢生的工地。

這幾年的劇烈調整，核心就砸在這上面，不能再讓買房人當開發商的“免費融資渠道”。

政策從“鼓勵現房銷售”變成了“硬性要求部分地塊必須現房銷售”，海南是第一個吃螃蟹的，全域現房比例拉到 70%，雄安、部分中小城市跟進試點。

到 2026 年，全國新房現房銷售占比有望跨過 1/3，而在一線、熱點二線城市，這個比例還在往上躥。

現房銷售，對開發商來說是重錘。

自有資金不夠、融資通道受限的，直接被刷下去。

對買房人來說，卻是徹底換了一個心態：我可以先走進實景小區，看看綠化、樓間距、樓道裝修，摸摸墻面、聽聽樓上走路聲，再決定掏不掏錢。

預售時代那套“PPT 造城、畫餅融資”的模式，被現房硬生生壓下去，剩下還能推盤的，基本都有點真本事。

與此同時，各種保交付機制也在完善，監管資金專款專用、地方政府拉專班接盤、央國企托底收并購。

對消費者來說，感受很直觀。

媒體上關于“新爛尾”的新聞少了，開發商打廣告時，最愛強調的從“學區、配套”變成“現房、準現房”“國企開發、無后顧之憂”。

大家嘴上說的是“信心恢復”，實際上靠的是一個個看得見、摸得著的樓盤在按時交鑰匙。

本質上，這是房地產從“金融產品”退回“耐用消費品”。

以前你買房，有點像買了一只高杠桿基金，項目好了你跟著賺，項目垮了你跟著買單。

現在，更多回到“拿到貨再付款”的常識。

對習慣了高周轉的開發商來說，這是生死大考；對普通家庭來說，這種慢下來，反而是唯一值得信任的節奏。

三：“鴿子籠”賣不動了，好房子成了唯一的出路

除了錢怎么來、房子能不能交得出來，還有一個變化在悄悄改寫行業底層：什么樣的房子才能賣得出去。

過去十幾年，開發商最愛的，是“鴿子籠式”剛需盤。

2.7 米、2.8 米的層高，能塞下一間房絕不空出 1 平米。

隔音、防水能過驗收就行，畢竟客戶多是第一次上車，有房比沒房強，細節、舒適度都排在后面。

王石早在 2016 年就提人口老齡化、居住品質升級，當時很多人覺得那離眼前炒房暴利太遠。

可一晃這幾年，購房主力從“沒房的年輕人”變成“有一套甚至兩套老破小、想換房的家庭”。

他們不缺頂頭上債的決心，缺的是“值得換”的理由，不再是“有學區就要”“離地鐵近就行”，而是要求更高：層高夠不夠、采光好不好、隔音行不行、電梯方不方便老人。

政策也順著這個方向推了一把，新規把“好房子”的底線抬了上去，層高 3 米起步，多層加裝或新建必須配電梯，防水、隔音、保溫有更細致的技術指標。

市場反饋更直接，符合這些標準的改善盤，在核心城市的去化速度明顯快，哪怕總價高一些，也能被那些手里有舊房可賣的家庭接盤。

而三四線城市里，大量早年間建的低品質剛需樓，正在被慢慢消化，有些干脆只能降價甩給投資客或長租公寓。

這背后，是整個行業從“高速度”轉向“高質量”的必然。

以前企業比的是誰拿地多、誰開盤快，現在很多開發商內部 KPI 在往“交付口碑”“客戶滿意度”傾斜。

王石當年那句“重質量輕規?！?，在“寶萬之爭”的喧囂中顯得有點不合時宜，如今回頭看，反倒成了給后來者的一句提示。

規模可以被收縮、排名可以被擠下去，但產品口碑一旦砸了，在這個存量博弈時代，幾乎沒有翻身余地。

從百米沖刺跑成高原拉練，這個行業的玩法徹底變了。

過去的暴富故事講完了，“早買早賺”的神話自己崩塌了。

接下來能留下來的，不是喊口號喊得響的，而是能穩穩當當地把好房子一棟一棟蓋出來、交出去的那一批。

對普通人來說，這種轉向也許少了點刺激，但多了很多踏實。

買房不再是賭命題，而是能看得清、算得明白的一道生活選擇題。