2026年風向已變：馬年樓市全面回暖，紅利窗口期即將關閉

來源：大偉看樓市

時光邁入2026馬年，中國房地產市場迎來了久違的實質性轉折。歷經近四年的深度調整，長期盤踞市場的觀望情緒逐步消散，政策托底、市場復蘇、資金寬松的三重信號交織共振，正式宣告樓市從“單邊下行”轉向“全面回暖”。不同于以往階段性的短暫反彈，馬年樓市的回暖呈現出“政策穩、數據實、信心足”的鮮明特征，而伴隨回暖態勢持續升溫，購房紅利窗口期正進入倒計時。對于剛需置業者、改善型群體以及資產保值需求者而言，認清當前市場風向、把握時代機遇，成為馬年置業的核心命題。

馬年樓市回暖的信號，早已在2026開年的數據中清晰顯現，量價齊穩的態勢打破了長期以來的市場僵局。國家統計局公布的2026年1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一二三線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體收窄，雖未完全擺脫普跌格局，但筑底修復的趨勢已十分明確。其中，1月有5城新建商品住宅銷售價格環比上漲，大連以0.2%的漲幅領跑，合肥、廈門、武漢、南充均實現0.1%的小幅上漲，核心城市的企穩帶動效應逐步凸顯。值得關注的是，上海新房價格雖環比持平，但同比仍上漲4.2%，延續了此前43個月的上漲態勢，其核心板塊的高端改善盤表現尤為亮眼，陸家嘴太古源源邸等項目認購率突破200%，印證了優質房源的市場吸引力。

二手房市場的止跌回升更為顯著，成為樓市回暖的“先行指標”。數據顯示，1月全國70個城市二手住宅價格指數環比降幅收窄至-0.5%，較此前三個月的-0.7%有明顯改善，標志著二手房市場已出現拐點態勢。全國重點13城市二手房成交面積約810萬平方米，環比上升16%，同比增長33%，其中成都以218萬平方米的成交量位居首位，同比激增63%，北京、上海等核心城市二手房成交也保持高位運行。與此同時，房產經紀行業景氣度指數同比大幅回升，找房熱度逆勢增長、房源在架時長縮短，房東與購房者心態雙向向好，市場流通端的積極變化，為樓市全面回暖奠定了堅實基礎。

馬年樓市的全面回暖，絕非偶然，而是政策、資金、需求三大力量協同發力的必然結果。政策層面，2026年作為“十五五”開局之年，樓市調控徹底轉向“主動托底、精準發力”，從中央到地方形成了全方位的政策支持體系。《求是》開年刊發重磅文章，明確提出“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足”，徹底扭轉了市場對政策的觀望情緒。中央經濟工作會議同步明確“著力穩定房地產市場”，住建部部署四大核心目標，標志著行業從“增量擴張”全面轉向“存量優化”。

具體來看，政策紅利呈現“普惠+精準”的雙重特征。國家層面，換房個稅退稅政策延續至2027年底，個人銷售不足2年住房的增值稅率從5%下調至3%，一套500萬的房產可節省近10萬元交易稅費，有效帶動“賣舊買新”鏈條活躍。金融層面，流動性持續寬松，房貸利率降至歷史低點，首套房貸利率普遍降至3.5%~4%區間，部分城市甚至進入“2字頭”，大幅降低了購房者的月供壓力，央行還將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，進一步盤活存量資產。地方層面，超60個城市出臺優化政策，北京、上海等一線城市放寬社保年限要求，多地發放購房補貼、提高公積金貸款額度，政策合力持續激活市場需求。

資金層面的寬松的環境，進一步鞏固了樓市回暖的態勢。當前廣義貨幣M2規模持續增長，居民儲蓄存款突破160萬億，市場“彈藥充足”，央行持續維持流動性寬松，MLF利率穩步下行，為房貸利率持續走低提供了支撐。融資端，房企融資“白名單”制度落地，專項債限額與“白名單”貸款規模大幅提升，有效緩解了房企現金流壓力，近20家房企完成債務重組，行業風險化解取得實質進展。房企拿地、開發的積極性逐步恢復，土地市場熱度回升，部分核心城市甚至出現“地價倒掛”現象，預示著未來新房價格存在明確上漲空間。

需求端的集中釋放，成為推動樓市回暖的核心動力。歷經四年調整，市場價格泡沫已充分擠壓，多數城市房價回歸合理區間，繼續下跌的空間極為有限，觀望已久的剛需和改善型需求逐步入市。核心城市憑借優質的教育、醫療、就業資源，持續吸引人口凈流入，剛性購房需求保持旺盛；而低利率、低首付的政策紅利，也推動改善型需求加速釋放，上海、北京等城市的高端改善盤成為成交主力，印證了“好房子”的市場需求潛力。此外，春節期間的返鄉置業、房企促銷等因素，進一步放大了需求釋放的效應，推動市場活躍度持續提升。

需要明確的是，馬年樓市的全面回暖，并非以往“大水漫灌”式的暴漲狂歡，而是建立在需求釋放、品質升級、政策托底基礎上的理性回升，區域分化仍是市場的核心特征。一線核心城市率先領跑回暖，憑借人口與資源優勢，預計全年漲幅將維持在5%~8%，以溫和回升為主；杭州、成都、武漢等強二線城市，產業基礎扎實、政策優化力度大，優質改善盤、地鐵盤成為上漲主力，全年漲幅預計在4%~7%；三四線及以下城市，隨著庫存壓力緩解、房貸利率優勢凸顯，預計上半年逐步止跌，下半年實現穩步上漲，徹底終結持續下跌的態勢，形成“核心引領、梯次擴散、全域回暖”的格局。

伴隨樓市回暖態勢持續升溫，一個尤為關鍵的命題擺在購房者面前：馬年樓市的紅利窗口期，正在逐步關閉。當前的市場，正處于政策紅利的頂峰、價格洼地的末端，三重優勢疊加構成了難得的購房機遇。從政策紅利來看，當前限購限售全面取消，房貸利率、首付比例降至歷史最低，換房退稅、購房補貼等紅利一次性給足，隨著市場回暖，未來政策將逐步回歸中性，優惠政策可能逐步退出，房貸利率下調空間也將大幅收窄。

從價格層面來看，當前全國樓市價格已回到2019-2020年水平，處于歷史洼地，而普漲行情啟動后，未來1-2年價格將穩步回升，此時入市相當于“抄底”，既能以低價購入房源，又能享受后續價格上漲帶來的資產增值。從風險角度來看，隨著房企債務風險逐步化解，預售資金監管強化、現房銷售試點推廣，交付擔憂大幅緩解，政策明確“房住不炒”，抑制投機炒作，市場將保持理性回升，置業更有保障。一旦錯過這一窗口，未來購房成本將大幅上升，紅利也將徹底消失。

面對馬年樓市的新風向，不同購房群體需把握精準策略，才能真正抓住最后的紅利。剛需群體應優先選擇一線和強二線城市核心板塊的現房或準現房，聚焦居住需求，充分利用低利率、低首付政策，避開人口持續流出的弱三四線城市；改善型群體可借助“賣舊買新”政策紅利，置換品質房源，重點關注戶型設計、物業服務和社區配套，兼顧居住舒適度與資產增值潛力；對于投資者，需徹底摒棄炒房思維，聚焦核心資產的保值需求，僅考慮一線及強二線核心城市的稀缺優質資產，遠離遠郊大盤、商業公寓及弱線城市房產。

馬年啟新程，樓市換新天。2026年，中國樓市正式告別長期調整的低迷態勢，全面回暖的大趨勢已然確立，而政策紅利、價格洼地、低風險疊加的購房窗口期，正進入最后的倒計時。這場回暖，不僅是市場的理性回歸，更是中國房地產行業邁向高質量發展的新起點。對于每一個有購房需求的人而言，盲目觀望只會錯失機遇，理性判斷、果斷出手，才能在樓市新周期中把握紅利，實現居住夢想與資產保值的雙重目標。畢竟，樓市的風向已然改變，紅利不等人，抓住當下，便是最好的選擇。