上海迎樓市小陽春：“新七條”降低非滬籍家庭外環內購房門檻

2月25日，上海市住房城鄉建設管理委等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱“新七條”），涉及限購政策調減、公積金政策優化和房產稅政策完善等7項內容。“新七條”自2026年2月26日起施行。

自2023年以來，上海已出臺多輪房地產優化政策。2026馬年春節正式復工僅兩日，上海又緊鑼密鼓地敲響樓市小陽春的前奏。

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上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向南都N視頻記者表示：“對于即將到來的小陽春關鍵時間點，我們相信，疊加上海既有的各類寬松政策，其將促進各類購房需求的進一步釋放，并和全年去庫存等工作有更緊密的結合?！?/p>

上海中原地產市場分析師盧文曦更為樂觀，在他看來，在利好政策的疊加下，今年樓市小陽春已經提前鎖定。“上海房地產市場兼具居住需求支撐與全國資金資產配置的雙重優勢，政策的持續優化，正逐步將更多長期工作、生活在上海的人群納入合理購房通道?！?/p>

本次“新七條”進一步調減住房限購政策。一是縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環內增購1套住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

按照上述規定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數，在外環內限購1套住房；連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內限購1套住房。

嚴躍進表示，政策調整前，對于從事城市基礎服務，或企業總部設在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無購房資格。此次“新七條”立足支持此類在滬穩定居住群體購房需求導向，允許持有滿五年的居住證即有購房資格。換句話說，過去限購政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。

另外值得一提的是，政策調整后，非滬籍家庭（含成年單身人士，下同）購置外環內住房的社保繳納年限從3年調整為1年，購房范圍從上海外環外擴大至全市。對于想要入住上海核心區域的非滬籍家庭，政策門檻下降。

本次“新七條”還優化了住房公積金貸款政策。一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。

二是優化貸款套數認定。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

盧文曦對上述公積金貸款政策評述道，當前公積金利率為“2字頭”遠低于商業貸款，多貸公積金有利于減輕貸款壓力。尤其是剛需買家，多購買總價300萬以內的“上車房”。現在公積金貸款額度上限進一步抬升至240萬元，充分滿足剛需買家的貸款需求。疊加此前就公布的多子女、綠色建筑等優惠舉措，最高房貸額度可以達到324萬元，可以大幅減輕月供壓力以及總的利息支出。

“上海樓市今年有良好的開局，配合此前的動遷安置房票試點、國企收購二手房等諸多舉措，馬年樓市后續的走向會更踏實。”盧文曦稱，“春節假期上海新房成交面積將近5千平方米，明顯好于去年同期水平，也好于2024年和2023年同期，今年的起步較為堅實。中介門店開門營業也比以前早一些，年初的樓市表現讓大家充滿信心的同時有更多期待?！?

采寫：南都N視頻記者 趙唯佳 發自上海