“滬七條”落地，上海或成一線城市“企穩第一城”

春節假期剛結束，上海樓市迎來重磅利好。

2月25日，上海市住房城鄉建設管理委等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），圍繞調減限購、優化公積金貸款、調整房產稅三個方面，對樓市政策進行松綁。

調減非滬籍居民的限購政策是本輪新政的一大核心。根據《通知》要求，非滬籍居民購房的社?；騻€稅年限，由原先的3年縮短至1年，同時對購房套數也多了相關調整。另一個重點，則在于對公積金貸款政策的優化。不僅將居民首套房的貸款額度提高至240萬元，同時還優化貸款套數認定，并對多子女家庭公積金購房的支持范圍從首套擴展至二套。

具體來看，縮短非滬籍居民購房的社?；騻€稅繳納年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環內增購1套住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社?；騻€稅證明。

通俗一些的講，非滬籍居民家庭或成年單身人士，繳納社保或個稅滿1年，在上海外環外購房不限套數，外環內則限購1套；社?；騻€稅繳納滿3年，外環內可買2套，持《上海市居住證》滿5年，全市范圍內限購1套，無需社?；騻€稅證明。

對此，58安居客研究院院長張波表示，從58安居客平臺數據來看，2025年上海一二手客群重合度僅8.7%，為全國最低，“新房改善、二手剛需”的分化格局穩固。此次將外環內非滬籍購房社保/個稅年限縮短至1年，精準契合上?？腿航Y構與置業需求，有效承接市場剛需與改善增量。

公積金優化政策上，一是提高住房公積金最高貸款額度。繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭等貸款額度上浮政策，購房家庭公積金貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

二是優化貸款套數認定。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

此外，上海還將完善個人住房房產稅政策?！锻ㄖ凤@示，自今年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。

“公積金貸款政策的優化，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力，提升其購房能力，推動上海二手房流通性提升，進而帶動新房市場改善需求釋放。而個人住房房產稅政策的完善，則是對滬籍家庭改善置換需求的實質性松綁，精準緩解置業稅費顧慮，與當前二手房流通性不足的特征形成呼應。”

58安居客研究院院長張波還認為，上海此次出臺的“滬七條”，是在全國樓市筑底修復關鍵階段的背景下，推出的一套精準適配型政策組合拳。它從限購、公積金、房產稅三大維度協同發力，以穩定市場、優化供給、提升流通為目標，助力激活合理住房需求，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動增量市場。

在全國范圍內，上海可以說是為數不多的樓市趨向“升溫”的城市。以二手房市場為例，據上海中原地產數據顯示，去年11月，上海二手住宅成交2.05萬套，環比增加22.45%；12月，二手住宅成交雖微跌了0.65%，但依舊超過了2萬套。到了今年1月，這個數值仍以同比26.69%的速度達到了2.03萬套。至此，上海二手房市場已連續3個月保持在2萬套以上的成交量。

隨著春節后市場回歸常態，加上此次新政效應的逐步釋放，上海樓市有望成為一線城市中企穩修復的標桿，帶動長三角核心城市形成聯動復蘇態勢。