借名買房遇遺產(chǎn)繼承糾紛，遺產(chǎn)繼承律師助力辦理房屋過戶

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周桂蘭、吳明軒、吳明慧、吳明遠(yuǎn)、吳明霞向法院提出訴訟請(qǐng)求：1. 依法判令被告吳明哲、第三人劉芳配合五原告辦理一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將房屋60%份額轉(zhuǎn)移登記至周桂蘭名下，10%份額分別登記至吳明軒、吳明慧、吳明遠(yuǎn)、吳明霞名下；2. 案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由：原告周桂蘭與吳建國(guó)系夫妻關(guān)系，二人共同育有五個(gè)子女，分別是吳明軒、吳明慧、吳明遠(yuǎn)、吳明霞、吳明哲（被告）。吳建國(guó)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因年齡問題無法辦理銀行貸款，遂以被告吳明哲的名義購買了一號(hào)房屋。2010年1月8日，吳建國(guó)與吳明哲、劉芳（2010年1月9日與吳明哲登記結(jié)婚）簽署協(xié)議，明確一號(hào)房屋系吳建國(guó)以吳明哲名義購買，購房款、月供及相關(guān)費(fèi)用均由吳建國(guó)支付，吳明哲系代持人，房屋不屬于吳明哲所有。2010年3月25日，一號(hào)房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，登記在吳明哲名下；2011年3月25日，吳建國(guó)一次性還清全部貸款。2017年8月1日，吳建國(guó)因病去世，未留下遺囑。2022年2月13日，吳明哲簽署《放棄繼承權(quán)聲明書》，明確放棄對(duì)一號(hào)房屋及吳建國(guó)其他遺產(chǎn)的繼承權(quán)。原告認(rèn)為，一號(hào)房屋雖登記在吳明哲名下，但實(shí)為吳建國(guó)與周桂蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，吳建國(guó)去世后，五原告作為法定繼承人，有權(quán)要求吳明哲、劉芳配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

被告吳明哲辯稱：認(rèn)可原告陳述的全部事實(shí)，同意原告訴訟請(qǐng)求。一號(hào)房屋的首付款及后期貸款均由其父親吳建國(guó)支付，其簽署的放棄繼承權(quán)聲明書系真實(shí)意思表示。

第三人劉芳述稱：不同意原告訴訟請(qǐng)求。其一，本案案由為合同糾紛，原告訴求系繼承糾紛，二者不屬于同一法律關(guān)系，不應(yīng)一并處理；其二，一號(hào)房屋所有權(quán)存在爭(zhēng)議，需先確認(rèn)物權(quán)權(quán)屬，再處理繼承事宜；其三，一號(hào)房屋系其與吳明哲的婚房，登記在吳明哲名下，應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，購房款來源于其為吳建國(guó)理財(cái)?shù)奶岢伞敲髡艿膭趧?dòng)報(bào)酬，并非吳建國(guó)全額支付；其四，其不記得簽署過房屋代持協(xié)議，簽署當(dāng)晚聚餐飲酒；其五，吳明哲與原告系惡意串通，吳明哲在與其產(chǎn)生離婚糾紛后迅速放棄繼承權(quán)，意圖侵占夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實(shí)：吳建國(guó)與周桂蘭系夫妻關(guān)系，吳建國(guó)于2017年8月1日去世；吳明哲與劉芳于2010年1月9日登記結(jié)婚。

2004年9月，甲公司（出賣人）與吳明哲（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，約定購買一號(hào)房屋，總價(jià)款241萬余元，付款方式為銀行貸款，首付款48萬余元，余款193萬元辦理貸款。庭審中，吳明哲認(rèn)可吳建國(guó)陪同其辦理了合同簽訂及后續(xù)登記手續(xù)。

相關(guān)證據(jù)顯示，一號(hào)房屋首付款48萬余元中，1萬元由吳建國(guó)直接支付，剩余47萬余元由吳明遠(yuǎn)代吳建國(guó)支付；房屋貸款193萬元，還款賬戶大額資金絕大部分來源于吳建國(guó)，2011年3月，吳建國(guó)一次性存入160萬元結(jié)清剩余貸款。一號(hào)房屋的房產(chǎn)證、購房發(fā)票、契稅憑證等全部手續(xù)均由周桂蘭持有，房屋交付后，由吳建國(guó)、周桂蘭實(shí)際居住使用，并承擔(dān)水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

另查，原告提交的代持協(xié)議，吳明哲認(rèn)可其真實(shí)性，劉芳雖抗辯不記得簽署、飲酒后簽署，但未提交相反證據(jù)；劉芳提交其與吳明哲2021年12月簽訂的協(xié)議，主張房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原告及吳明哲均抗辯該協(xié)議系受脅迫簽訂，且相關(guān)約定系劉芳事后添加；劉芳提交其與吳明哲設(shè)立公司的工商登記信息，擬證明二人有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房，法院認(rèn)定該公司設(shè)立于房屋購買及還貸之后，與本案無關(guān)聯(lián)性。上述事實(shí)有相關(guān)票據(jù)、銀行流水、協(xié)議及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)佐證。

裁判結(jié)果

于本判決生效之日起七日內(nèi)，被告吳明哲、第三人劉芳協(xié)助原告周桂蘭、吳明軒、吳明慧、吳明遠(yuǎn)、吳明霞，將一號(hào)房屋的所有權(quán)變更登記至周桂蘭、吳明軒、吳明慧、吳明遠(yuǎn)、吳明霞名下；

法院說理

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：吳建國(guó)與吳明哲之間是否存在借名買房關(guān)系，原告要求吳明哲、劉芳配合辦理一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是否具有事實(shí)和法律依據(jù)。

法院認(rèn)為，本案糾紛基本事實(shí)發(fā)生在民法典實(shí)施之前，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。借名買房是指當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的情形。

本案中，雖被告吳明哲認(rèn)可借名買房事實(shí)，但第三人劉芳不予認(rèn)可，且一號(hào)房屋系在吳明哲與劉芳婚姻存續(xù)期間登記在吳明哲名下，涉及劉芳的合法權(quán)益，故吳明哲的自認(rèn)不能免除原告的舉證義務(wù)。結(jié)合雙方陳述及在案證據(jù)，法院認(rèn)定吳建國(guó)與吳明哲之間存在借名買房關(guān)系，原告的訴求具有充分依據(jù)，理由如下：

其一，借名買房具有合理性。吳建國(guó)購房時(shí)已六十余歲，超過一般銀行貸款年齡上限，無法自行辦理貸款，以其子吳明哲的名義購房、辦理貸款，符合日常生活邏輯。其二，借名買房合意明確。原告提交的代持協(xié)議，明確約定一號(hào)房屋系吳建國(guó)借吳明哲名義購買、吳明哲系代持人，吳明哲認(rèn)可協(xié)議真實(shí)性；劉芳抗辯飲酒后簽署、不記得相關(guān)事宜，但未提交有效證據(jù)反駁，該協(xié)議的簽署時(shí)間亦符合吳建國(guó)避免日后產(chǎn)生爭(zhēng)議的合理考量。其三，出資事實(shí)清晰。相關(guān)票據(jù)、銀行流水能夠相互印證，一號(hào)房屋的首付款、貸款均由吳建國(guó)實(shí)際支付（部分由吳明遠(yuǎn)代付），劉芳主張購房款來源于其理財(cái)提成、吳明哲勞動(dòng)報(bào)酬，未提交任何證據(jù)證明相關(guān)款項(xiàng)支付時(shí)存在該種意思表示，其抗辯不能成立。其四，房屋實(shí)際權(quán)益歸吳建國(guó)所有。一號(hào)房屋的全部購房手續(xù)均由周桂蘭持有，房屋交付后一直由吳建國(guó)、周桂蘭實(shí)際居住使用，并承擔(dān)相關(guān)日常費(fèi)用，符合借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的特征。

關(guān)于劉芳的其他抗辯意見：其一，案由問題，本案雖涉及借名買房（合同關(guān)系）與繼承（物權(quán)歸屬）相關(guān)事宜，但二者具有緊密關(guān)聯(lián)性，一并審理符合訴訟效率原則，亦不違反法律規(guī)定；其二，物權(quán)權(quán)屬確認(rèn)問題，結(jié)合出資、代持協(xié)議、實(shí)際使用等事實(shí)，足以確認(rèn)一號(hào)房屋實(shí)為吳建國(guó)與周桂蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，無需另行單獨(dú)確認(rèn)物權(quán)；其三，惡意串通抗辯，劉芳僅以吳明哲在離婚糾紛期間放棄繼承權(quán)為由主張惡意串通，未提交其他有效證據(jù)佐證，該抗辯缺乏事實(shí)依據(jù)，不能成立。

綜上，吳建國(guó)與吳明哲之間就一號(hào)房屋成立借名買房合同關(guān)系，吳建國(guó)系借名人，吳明哲系出名人。吳建國(guó)去世后，五原告作為法定繼承人，要求吳明哲、劉芳配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的請(qǐng)求正當(dāng)，法院依法予以支持；關(guān)于房屋具體份額，因本案系合同糾紛，不涉及繼承份額的審查，各方可另行在繼承法律關(guān)系中解決。

勝訴辦案心得

本案系典型的借名買房與遺產(chǎn)繼承疊加糾紛，結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當(dāng)事人（尤其是房屋繼承人、借名買房相關(guān)方）參考。

1. 借名買房關(guān)系認(rèn)定，核心在于“合意+出資+實(shí)際權(quán)益占有”。本案中，我方助力當(dāng)事人勝訴的關(guān)鍵，在于精準(zhǔn)鎖定三大核心證據(jù)：代持協(xié)議（證明借名合意）、銀行流水及票據(jù)（證明實(shí)際出資）、購房手續(xù)及居住憑證（證明實(shí)際享有權(quán)益），三者相互印證，形成完整證據(jù)鏈，最終讓法院認(rèn)定借名買房關(guān)系成立。這提醒當(dāng)事人，若存在借名買房情形，務(wù)必簽訂書面代持協(xié)議，妥善留存出資憑證、購房手續(xù)，避免日后產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議。

2. 借名買房遇繼承，繼承人需明確自身主體資格，精準(zhǔn)主張權(quán)益。本案中，吳建國(guó)作為借名人去世后，其配偶及子女作為法定繼承人，有權(quán)主張繼承借名房屋的相關(guān)權(quán)益，要求代持人配合辦理過戶手續(xù)。這提醒當(dāng)事人，若借名人去世，其法定繼承人可依法繼承借名房屋的權(quán)益，主張過戶時(shí)，需提交親屬關(guān)系證明、繼承權(quán)證明（如放棄繼承權(quán)聲明書）、借名買房相關(guān)證據(jù)，明確自身繼承份額及訴求，避免訴求不當(dāng)導(dǎo)致維權(quán)受阻。

3. 面對(duì)配偶主張夫妻共同財(cái)產(chǎn)的抗辯，需精準(zhǔn)反駁，明確房屋代持性質(zhì)。實(shí)踐中，代持人配偶常以“房屋登記在配偶名下”為由，主張房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，本案中劉芳亦提出該抗辯。我方重點(diǎn)從“出資來源”“房屋實(shí)際使用”“代持協(xié)議簽訂時(shí)間”三個(gè)角度精準(zhǔn)反駁，明確房屋系代持性質(zhì)，并非代持人與配偶的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，最終駁回其抗辯。這提醒當(dāng)事人，面對(duì)此類抗辯，需重點(diǎn)舉證房屋實(shí)際出資人與實(shí)際使用人，明確代持關(guān)系與夫妻共同財(cái)產(chǎn)的區(qū)別，避免權(quán)益被不當(dāng)侵占。

4. 舉證責(zé)任分配是關(guān)鍵，需全面舉證，達(dá)到高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)。本案中，雖代持人認(rèn)可借名事實(shí)，但因涉及第三人（配偶）利益，原告仍需承擔(dān)舉證責(zé)任。我方協(xié)助當(dāng)事人全面收集代持協(xié)議、出資憑證、居住憑證等證據(jù)，反駁對(duì)方所有抗辯，最終達(dá)到法院認(rèn)定借名關(guān)系成立的高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)。這提醒當(dāng)事人，此類糾紛中，舉證責(zé)任較重，切勿忽視證據(jù)留存，必要時(shí)可申請(qǐng)法院調(diào)取相關(guān)證據(jù)（如銀行流水），確保舉證充分。

5. 借名買房+遺產(chǎn)繼承糾紛，專業(yè)律師加持是勝訴關(guān)鍵。此類糾紛涉及借名買房合同關(guān)系、遺產(chǎn)繼承關(guān)系、夫妻共同財(cái)產(chǎn)認(rèn)定等多重法律關(guān)系，法律適用復(fù)雜，證據(jù)要求高，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對(duì)。專業(yè)的律師可協(xié)助當(dāng)事人：梳理借名買房與繼承的核心證據(jù)、界定權(quán)益邊界、制定針對(duì)性維權(quán)策略、精準(zhǔn)反駁對(duì)方不合理抗辯、最大限度維護(hù)當(dāng)事人的合法繼承權(quán)，助力當(dāng)事人高效實(shí)現(xiàn)房屋過戶訴求。

若你正面臨借名買房糾紛、遺產(chǎn)繼承中的房屋過戶受阻，或遭遇配偶主張夫妻共同財(cái)產(chǎn)、代持人不配合過戶等問題，都可聯(lián)系我們。我們作為專業(yè)的房地產(chǎn)律師，將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理證據(jù)、界定權(quán)益、制定維權(quán)策略，精準(zhǔn)適用法律規(guī)則，全程護(hù)航你的合法權(quán)益，助力你順利實(shí)現(xiàn)房屋過戶，捍衛(wèi)自身合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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