房屋買賣合同存爭議，北京房產律師助力繼承人維權勝訴

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告張婉婷向法院提出訴訟請求：1. 確認張建國與張磊于2020年9月17日簽訂的《房屋買賣合同》無效；2. 判令被告張磊協助原告將位于甲公司宿舍的一號房屋所有權由被告張磊轉移登記至張建國名下；3. 訴訟費由被告承擔。

事實與理由：張建國與劉淑蘭系夫妻關系，二人育有三名子女，即長女張紅梅、長子張磊、次女張婉婷。劉淑蘭于2016年6月13日去世，張建國于2021年8月8日去世。一號房屋原系甲公司分配給本單位職工張建國的直管公房，1999年9月16日，張建國與甲公司簽訂《房屋買賣契約》，以成本價并使用二人工齡購買該房屋，所有權登記于張建國名下。2020年9月17日，張磊與張建國簽訂《房屋買賣合同》，當日將一號房屋所有權轉移登記至張磊名下。原告認為，張建國患有帕金森病，合同簽名系張磊代簽，無法確認出售房屋是張建國真實意思表示；且一號房屋系夫妻共同財產，劉淑蘭去世后未析產，張磊明知房屋共有仍簽訂合同，未支付任何對價，雙方存在惡意串通，合同應屬無效，故訴至法院。

被告張磊辯稱：不同意原告訴訟請求。一號房屋產權系張建國與劉淑蘭夫妻共同財產，劉淑蘭去世后未析產繼承。涉案合同是雙方真實意思表示，名為買賣實為贈與，其未支付對價。張建國曾于2020年7月3日書寫遺囑，明確一號房屋由其繼承，過戶行為系贈與。此外，一號房屋系其用自己承租的二號房屋置換取得，置換后由張建國承租、其一家居住，1999年房改時，因政策限制只能出售給甲公司員工張建國，經家庭會議協商，由其出資、張建國代為持有，實際所有權人為其，過戶行為系房屋歸還。關于合同簽名，因張建國手抖由其代簽，但張建國按捺指印且到登記中心接受詢問，系真實意思表示。

第三人張紅梅述稱：認可被告陳述，認可一號房屋為張磊所有。

法院經審理確認，張建國與劉淑蘭系夫妻，育有三名子女；劉淑蘭、張建國先后去世。一號房屋原系甲公司所有，張建國為承租人，1999年張建國以成本價購買該房屋并取得所有權，購買時使用了二人工齡優惠。2020年9月17日，張建國與張磊簽訂《房屋買賣合同》，約定成交價380萬元但未明確付款、交付等主要條款，張磊未支付購房款，當日房屋產權變更登記至張磊名下，合同簽名系張磊代簽、張建國按捺指印。

被告主張其借張建國之名購買房屋，提交換房協議、甲公司說明、購房契約等證據，但未提交出資證明，原告對其主張不予認可。雙方均提交張建國就診病歷，原告以病歷證明張建國行為能力存疑，被告以病歷證明張建國神志清晰、系完全民事行為能力人，原告不申請民事行為能力鑒定。

裁判結果

一、確認張建國與張磊于2020年9月17日簽訂的《房屋買賣合同》涉及劉淑蘭遺產部分無效；

二、被告張磊于本判決生效后十日內，協助原告張婉婷將位于甲公司宿舍的一號房屋二分之一產權恢復登記至張建國名下，另二分之一產權仍登記在張磊名下；

三、駁回原告張婉婷的其他訴訟請求。

法院說理

本案的核心爭議焦點有三：一、一號房屋是否為張磊借張建國之名購買，雙方是否存在借名買房合同關系；二、涉案《房屋買賣合同》是否是張建國真實意思表示，合同是否成立；三、涉案合同是否存在惡意串通情形，是否應認定無效。

關于爭議焦點一，一號房屋系甲公司向其職工以成本價出售的福利房屋。現有證據顯示，張建國系原公房承租人、房屋買賣契約買受人，購房款發票開具對象亦為張建國，并據此取得房屋所有權。被告主張雙方存在借名買房口頭約定，但未提交充分證據佐證，亦無證據證明其支付了購房款，故對其該抗辯意見，法院不予采信。被告以其承租房屋置換涉案房屋承租權的行為，若認為對張建國取得承租權有貢獻，可另行主張相關利益，但該權益并非所有權權益。

關于爭議焦點二，涉案合同系在不動產登記事務中心備案，雙方均在場且在工作人員見證下簽署，雖簽名系被告代簽，但有張建國按捺指印；結合被告提交的簽訂合同前不久張建國的病歷，顯示其神清語利，現有證據無法確認張建國不具備完全民事行為能力，且原告不申請民事行為能力鑒定，故認定涉案合同系雙方真實意思表示，合同成立。

關于爭議焦點三，一號房屋雖登記在張建國名下，但系其與劉淑蘭夫妻關系存續期間購買取得，屬夫妻共同財產。劉淑蘭去世后，各繼承人未對其名下份額進行繼承，該部分份額處于待繼承狀態，張建國未經其他繼承人同意，無權處分該部分份額。張建國、張磊作為家庭成員，均應當知曉房屋系夫妻共同財產及未析產的事實，雙方簽訂合同將房屋過戶至張磊名下，且張磊未支付任何對價，該行為侵害了原告作為繼承人的合法權益，故合同中涉及劉淑蘭遺產的部分應屬無效。

合同部分無效，自始沒有法律約束力，因該部分取得的財產應予以返還。鑒于合同僅系部分無效，原告主張將房屋全部產權恢復登記至張建國名下缺乏依據，故判決將屬于全體繼承人共同共有部分（二分之一產權）恢復登記至張建國名下，另一部分仍登記在張磊名下，依法維護原告的合法繼承權益。

勝訴辦案心得

本案系典型的房屋繼承與買賣合同糾紛，核心圍繞借名買房認定、合同真實意思表示、惡意串通處置共有遺產等關鍵問題展開。結合本案及同類糾紛辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人參考。

1. 遺產未析產時，警惕共有財產被擅自處分。本案中，我方助力當事人勝訴的關鍵，在于明確涉案房屋系夫妻共同財產，被繼承人配偶無權單獨處分已故配偶的遺產份額。這提醒當事人，親屬去世后若遺產未及時析產，需密切關注共有財產變動，一旦發現被擅自處分，應及時委托律師維權，避免自身繼承權益受損。

2. 借名買房需留存書面證據，否則難以獲得法院支持。實踐中，借名買房糾紛頻發，多數因缺乏書面約定和出資證明導致主張無法成立。本案中，被告主張借名買房但無充分證據，最終被法院駁回，這警示當事人，若確有借名買房需求，務必簽訂書面協議，留存出資憑證、溝通記錄等相關證據，明確雙方權利義務。

3. 主張合同無效，需精準鎖定“惡意串通”等法定情形。本案中，我方重點舉證張磊未支付對價、明知房屋系共有財產仍與張建國簽訂合同，佐證雙方存在惡意串通、侵害原告權益的事實，最終促成法院認定合同部分無效。這提醒當事人，面對親屬擅自處分遺產房屋的情形，需委托專業律師梳理證據，精準適用法律，鎖定合同無效的法定事由。

4. 民事行為能力爭議，舉證責任及鑒定申請至關重要。本案中，原告質疑被繼承人行為能力，但未申請鑒定，法院結合病歷認定其系完全民事行為能力人。這提醒當事人，若對相關人員民事行為能力存疑，應及時申請司法鑒定，提交充分證據佐證，避免因舉證不足承擔不利后果。

5. 遺產房屋糾紛維權，專業律師加持是關鍵。此類糾紛涉及繼承、房屋買賣、借名買房等多重法律關系，證據要求高、法律適用復雜，僅憑當事人自身難以應對。專業的律師可協助當事人：梳理案件事實、收集關鍵證據、界定權益邊界、制定維權策略，精準反駁對方不合理抗辯，最大限度維護當事人的合法繼承權益。

若你正遭遇遺產房屋被擅自處分、借名買房糾紛、房屋買賣合同無效爭議，或面臨遺產未析產、繼承權益被侵害等問題，都可聯系我們。我們作為專業的房地產律師，將以專業的法律視角，幫你梳理證據、界定權益、制定維權策略，精準適用法律規則，全程護航你的合法權益，助力你高效追回屬于自己的遺產份額。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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